【2017年整理】2014年北京通州富华侨商中心项目营销推广方案146p

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1、RET Page 1 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海侨商中心项目营销推广方案汇报 RET Page 2 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海第一部分通州富华侨商中心项目营销策略提报：睿意德 2014年 7月 Confidential & Private RET Page 3 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京

2、成都沈阳郑州西安上海 1 市场情况分析宏观环境 - 竞品市场分析 - 市场情况总结 - RET Page 4 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海一、市场情况分析宏观环境 |竞品市场分析 |市场情况总结限购基调： “国五条”颁布以来，市场经过政策反应期，已恢复到政策落地前的火爆局面。 2013年底召开的十八届三中全会及 2014年 3月召开全国，将进一步明确房地产发展方向；十八届三中全会后房地产工作重点： 1. 进一步落实不动产登记及立法工作，打好房产税征收基础； 2.

3、完善住房保障机制，推进保障住房和自住型商品房并轨的机制； 3. 针对不同城市分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求；限贷、限购大的市场基调不放松 RET Page 5 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海一、市场情况分析宏观环境 |竞品市场分析 |市场情况总结六条意见严格“限涨”，遏制市场机制化的价格增长年底前涨价项目一律不批；前期上市已很久的项目（今年未取过证的），控制涨幅不高于 10%；单价高于 4万元的项目严格审批；捆绑精装不允许，取什

4、么证卖什么房；现房销售要求各区建委以不涨价的原则审批；北京住建委相关人士对于座谈会做出如下三项重点表述： “不批准” 年底前，原则上不会批房价大幅涨价项目的预售证。 “不一刀切” 在认定是否涨价，会考虑到地段、成本、品质等差别化情况，不会一刀切。 “不变相涨价” 针对年初因为限价导致的诸如捆绑装修等变相涨价的情况，也将在四季度被重点围堵。通过取消折扣方式涨价将被约谈以至于封网。价格限涨： RET Page 6 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海一、市场情况分析宏观环境 |竞品市场

5、分析 |市场情况总结信贷收紧：银行持续信贷紧张，利率上浮步入 2014年各大商业银行持续去年四季度以来的信贷偏紧状态，贷款利率折扣收紧，购房者的资金压力增大，部分采取观望，需求被暂时抑制！ RET Page 7 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海一、市场情况分析宏观环境 |竞品市场分析 |市场情况总结政策利好：北京重心东移后，满足空间优势及城市功能等要素的只有一个地方，那就是大 CBD中心通州。通州集综合优势于一身，是北京城市向东发展的桥头堡，是大 CBD商业活动、经济发展的

6、中枢，集中了大 CBD各商圈的经济、科技和文化力量，是大 CBD区域的真正核心。而随着通州区域的腾飞，北京大 CBD区域价值正在显现中。区域腾飞在即，大 CBD区域价值正在凸显 RET Page 8 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海一、市场情况分析宏观环境 |竞品市场分析 |市场情况总结 “ 限涨 ” 调控依旧：加快探索房地产长效机制的建立。然而在长效机制成熟前，为保证楼市稳定，现行调控手段仍将继续实行。信贷偏紧，银根紧缩：银行持续去年四季度以来的信贷偏紧状态，利率上浮，购房

7、压力增加，需求萎缩。产品自身的不限购的特征，在限购的大环境下存在政策机会； 2014年房地产市场调控依旧，政府报价审批更加严格；银行对于房地产放贷更加严格，贷款利率上浮，购房压力增加；通州北京副中心的概念支撑着通州区域的市场热度；限购大环境 /“限涨” 调控依旧 / 银行房贷严格 /区域利好渗透区域利好渗透：通州生态 CBD，北京副中心的概念不断的被市场所认可，对于通州区域起到整体的带动作用。限购基调不放松： 2014年整体市场环境仍然处于限购限贷的调控之中，但作为本项目不限购产品存在政策机会。 RET Page 9 Beijing Chengdu Shenyang

9、兼公共配套台湖地区 7块其中 5块为多功能用地， 2块为居住用地合计 25块 - 通州区住宅用地成交年份成交宗数建设用地面积 (万 ) 楼面价（元 / ） 2009年 7 62.61 4307 2010年 9 77.17 6907 2011年 7 58.35 4273 2012年 9 76.5 6425 2013年 3 82.96 6624 2013年土地成交火爆，主要集中于运河核心区，意味着 2014年 -2015年运河核心区市场供给将大幅增加，必将迎来房地产市场的激烈竞争；住宅类产品的土地供给逐步减少，综合类用地占主导；土地市场情况： RET Page 11 Bei

10、jing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海 2013年下半年 -2014年上半年来看，通州的供给量和成交量均价有明显的下降。因此可以看出，通州市场在通过 2013年的高成交后， 2014年出现了市场热度的下滑状态；一、市场情况分析宏观环境 |竞品市场分析 |市场情况总结 2013.10-12各行政区去化量 2014.1-5各行政区去化量通州房地产概况： RET Page 12 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑

11、州西安上海通州房地产组成：一、市场情况分析宏观环境 |竞品市场分析 |市场情况总结华业新北京中心绿地中央广场京杭广场保利项目富力广场运河 one 华业东方玫瑰合生滨江帝景 K2玉澜湾印象台湖万科公园里运河片区轻轨沿线台湖片区运河片区：通州新城，北京副中心。目前通州发展的最热点区域，多以写字楼综合体项目为主，只有少量项目在售；轻轨沿线：多以老项目居多，目前在售的项目多为体量较大项目，销售周期达 2年以上，多为住宅类产品；台湖片区：通州新兴区域之一， 2013年成为土地成交热点区域，但与亦庄很近多与亦庄项目形成竞争关系；京贸国际公馆 RET Page 1

12、3 Beijing Chengdu Shenyang Zhengzhou Xian Shanghai | 北京成都沈阳郑州西安上海项目信息成交信息（ 2013年 5月 -2014年 5月）板块划分项目名称建筑面积产品类型户型层高装修标准开盘时间报价成交均价成交套数成交面积月均去化（万）（ m）（元 / ）（元 / ）（元 / ）（套）（）（套数）运河区域华业新北京中心 71.6 写字楼待定 4.2 预计精装精装公寓预计 2014年年内 32000 无无无公寓（ loft） 43-75 4.2-4.5 公寓（平层） 43-75

13、 3 富力广场 46.58 写字楼暂无数据无无无无无无无公寓（平层）二居 100 三居 120-150 四居 175-200 绿地中央广场 10.37 写字楼 98、 110、 157 4.1 无待定 30000 无无无公寓（ loft） 42-67 4.2 暂无数据京杭府 28 写字楼 125-190 3.15 精装 5000 2013.6.25 29800 27765 26 5372.96 2 住宅 180-260 29000 28476 67 13032.67 6 通州城区华业东方玫瑰 25 住宅一居 55-67 2.9 精装 2014.5.13C区升级

14、新品 24000 20521 1598 151298.02 133 二居 83-96 三居 95-157 合生滨江帝景 43 住宅二居 88-90 3.15 精装 5000 三期 C3/C7楼2014.4.26 27000 21674 945 102695.37 79 三居 99.5-137 京贸国际公馆 38 住宅二居 90 2.9 毛坯一期 5、 7号楼预计2014.6 25000 无无无三居 115 玉澜湾 37.16 住宅一居 66 3.15 毛坯一期 3号楼 2014.5.30 29000 26552 1303 145263.3 109 二居 90 三居 130 四居 156-160 台湖区域印象台

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