《北京华睦房地产开发有限公司与北京天诚建业房地产经纪有限公司委托合同纠纷案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北京华睦房地产开发有限公司与北京天诚建业房地产经纪有限公司委托合同纠纷案（7页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、北京华睦房地产开发有限公司与北京天诚建业房地产经纪有限公司委托合同纠纷案上诉人(原审被告）北京华睦房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙工业区龙园路 10210 号。 法定代表人赵骊，董事长。 委托代理人任民，男，1969 年 8月 1日出生，汉族，北京华睦房地产开发有限公司职员，住北京市东城区春秀路 8楼 3单元 401号。 委托代理人张鹏，男，1978 年 1月 27日出生，汉族，北京华睦房地产开发有限公司法律顾问，住北京市宣武区鸭子桥路 18号楼 2门 103号。 被上诉人(原审原告）北京天诚建业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区榆垡镇东麻各庄村村委会东 300米。 法定代表人
2、王鹏，董事长。 委托代理人金燕，女，1977 年 9月 20日出生，汉族，北京天诚建业房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区水牛房村 106号。 委托代理人徐静静，北京市天如律师事务所律师。 上诉人北京华睦房地产开发有限公司（以下简称华睦公司）因与被上诉人北京天诚建业房地产经纪有限公司（以下简称天诚公司）委托合同纠纷一案，不服北京市宣武区人民法院（2008）宣民初字第 8779号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官杜卫红担任审判长，法官李文成、魏应杰参加的合议庭，于 2009年 3月 23日公开开庭进行了审理。上诉人华睦公司的法定代表人赵骊、委托代理人任民、张鹏，被上诉人天诚公
3、司委托代理人徐静静、金燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 天诚公司一审诉称：2006 年 10月 18日，天诚公司与华睦公司签订华睦国际大厦营销策划及销售代理合同（以下简称代理合同）约定，华睦公司委托天诚公司将华睦大厦 B座销售，销售面积暂测 21 573.44平方米，销售总价345 175 040元，天诚公司按照销售总额的 2.5获取代理费；如因华睦公司原因解除合同，需向天诚公司支付违约金 50万元。合同签订后，天诚公司履行合同义务，进行客户积累及签约前的准备工作，签订预约单 163份，预约销售额241 920 000元。2006 年 11月 27日，华睦公司函告天诚公司暂停销售，但至代理
4、合同有效期满，华睦公司仍未恢复销售工作。华睦公司单方解除合同，违反合同约定，故诉请法院判令华睦公司偿付违约金 50万元。 天诚公司提交以下证据予以证明：代理合同、关于华睦大厦 B座商业通知函、华睦国际商业（香港橘子）预约单（以下简称预约单）163 份、商业经营委托合同及平面示意图、退铺申请单、证人证言。 华睦公司一审辩称：天诚公司没有按时完成约定的任务，只签出 287套；天诚公司为华睦公司策划的销售方式违法而受到口头处罚，致使销售方式不能执行；华睦公司为保护自身权益依据合同约定单方解除合同，解除合同的原因在天诚公司，故不同意天诚公司的诉讼请求。天诚公司提交的证据均是复印件，对天诚公司提交的退铺
5、单中有其财务人员签字的 122份认可。 华睦公司提交以下证据予以证明：代理合同及附件、刊登华睦公司销售房地产的报纸、北京市工商行政管理局丰台分局询问通知书。 北京市宣武区人民法院查明：2006 年 10月 18日，华睦公司（甲方）与天诚公司（乙方）就甲方委托乙方为“华睦大厦”项目提供“营销策划及销售代理”服务事宜签订代理合同。第一条，委托项目概况，名称北京华睦大厦，可售面积约 7.2万平方米，分为 A.B两座楼盘，甲方委托乙方对 B座 21 573.44平方米以整售、部分整售或零售方式进行销售；第二条，委托事项，B 座商业部分营销策划工作，主要是从市场及销售可行性的角度出发，结合乙方多年同类项
6、目的操盘实战经验，乙方承担并提供以下方面的服务，主要内容如下：1.从市场营销、客户需求的角度确定针对本项目 B座商业部分的总体营销项目定位，并于本合同签订时提供全案策划执行方案并作为本合同附件一；第三条，服务期限及方式，1.服务期限，乙方提供本项目营销策划及销售代理服务期限为本合同签署之日起 12个月；甲乙双方约定华睦大厦 B座商业部分销售过程分为客户积累阶段和正式销售阶段，客户积累阶段，时间为签约时 2006年 10月 8日2006 年 11月 8日客户积累完毕止，该阶段由乙方采取预订方式进行销售并不签订正式商品房预售合同；乙方承诺截至 2006年 11月 8日，乙方客户累积预订销售额应达到
7、 8000万元，如乙方客户在规定时间内累计预订额达到8000万元，则华睦大厦 B座商业进入正式销售阶段，乙方组织对该部分预订客户进行换签，如乙方客户在规定时间内累计额未能达到 8000万元或规定时间内整体开盘条件下换签额未能达到 5600万元，则甲方有权解除合同，乙方自行处理已预订客户的解除事宜，乙方应负责处理并承担由此而产生的相关责任；正式销售阶段；第四条，双方责任；第五条，销售价格、条件、代理费，销售价格，本合同销售价格以元/平方米为计算单位，其中，元以人民币为本币，平方米为每建筑平方米，本项目 B座商业部分价格不低于 16 000元/平方米，以附件四销售价格楼层底价表的价格单为准；第六条
8、，销售代理费用支付方式；第七条，保密；第八条，违约责任，本合同签署生效后，甲乙双方应严格遵守本合同，本合同有效期内，除本合同约定之条件外，如因甲方原因解除合同，除向乙方支付其所应支付的销售代理费用外，还需向乙方支付 50万元违约金；第九条，本合同的修改、补充和解除；第十条，特别约定，2.鉴于甲乙双方正式签订本合同时，本合同所记载的该物业的建筑面积（21 573.44平方米）为暂测面积，甲乙双方在本合同中记载的销售总价（345 175 040元）亦是按照上述暂测面积计算的，；第十一条，免责条款；第十二条，争议解决；第十三条，合同生效。附件一全案策划执行方案；附件二关于客户付款方式的约定；附件三销
9、售进度表；附件四华睦大厦销售价格楼层底价表。合同签订后，天诚公司开始以华睦公司名义与预约方签订预约单，预约方按每套商铺 1000元支付预约金。 2006年 11月 3日，华睦公司与华融永昌投资（北京）有限公司（以下简称永昌公司）签订商业经营委托合同，将华睦大厦 B座首层至四层划分出 240余个商铺。 2006年 11月 22日，北京市工商行政管理局丰台分局向华睦公司发出询问通知书，内容如下：“为调查了解你单位在北京娱乐信报2006 年 11月 16日 A01版发布含有升值、投资、回报承诺房地产广告，请你于 2006年 11月 24日 9时到丰台工商局接受询问。” 2006年 11月 27日，华
10、睦公司发出关于华睦大厦 B座商业通知函（以下简称通知函），内容为：“销售代理公司接到本通知单后继续华睦商业的排号工作，暂停商业销售，在商业价格未确定期间，任何销售人员不予承诺排号客户商业价格，其他问题等待开发商另行通知。”自 2006年 11月至 2007年 3月，就华睦大厦项目收取的预约金已全部退还预约方，该项目至今未销售。 另查，天诚公司与华睦公司签订的代理合同中约定天诚公司在“客户积累阶段”预约 8000万元约占销售总价 345 175 040元的 23。 北京市宣武区人民法院认为：天诚公司与华睦公司签订的代理合同，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。依
11、法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。按照华睦公司自认的天诚公司预约商铺数量，已占华睦大厦 B座规划商铺数量的 50，超过了代理合同中约定天诚公司在“客户积累阶段”应完成的比例，证明天诚公司对合同约定的“客户积累阶段”的履行适当。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。华睦公司对其主张解除合同是因天诚公司未按时完成约定的任务一节，未提交证据证明，华睦公司对解除合同陈述的理由，没有事实依据，该院不予采信。华睦公司除提交工商行政管理机关制作的询问通知书外，未提交对其作出具体行政行为的证据，对其
12、涉及因发布广告受到处罚的相关陈述，该院不予采信。华睦公司于合同生效期间向天诚公司发出停止销售的函，内容仅涉及价格而未提及其他原因，其提交的证据，不能证明天诚公司在合同约定的“客户积累阶段”存在违约行为。因此，华睦公司解除合同违反合同约定，对天诚公司依据合同条款向华睦公司主张违约金的诉讼请求，该院予以支持。依照中华人民共和国合同法第八条，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条、第五条、第七十二条之规定，判决如下：华睦公司于本判决生效之日起十日内偿付天诚公司违约金五十万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债
13、务利息。 华睦公司不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉理由为：1、代理合同的附件一为全案策划执行方案，其具体操作方式为以包租方式销售商品房。华睦大厦项目于 2007年 5月 25日竣工，在天诚公司销售该项目时属于未竣工的商品房。按照建设部商品房销售管理办法第十一条的规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”，因天诚公司提供的销售方案违反了该行政法规的强制性规定，代理合同应属于无效合同。代理合同第四条规定天诚公司“需保证其选择的销售方式不得擅自违反法律及国家相关规定，否则应承担由此而产生的一切后果”。
14、华睦公司因此发函给天诚公司要求其停止销售活动，由于天诚公司无法提供华睦公司认可的新的合法的销售方案，双方解除了合同。导致合同无效的原因是天诚公司的责任。2、华睦公司提出过华睦大厦项目销售规划共 1200余个商铺，对此天诚公司在一审庭审时未提出反对意见，而天诚公司只预定出 122份，远远没有完成约定的任务。华睦公司与永昌公司签订的商业经营委托合同中的平面示意图，是对商场格局进行规划调整的平面图，其将华睦大厦 B座首层至四层划分为 240余个经营区，而非商铺，每一个经营区都有若干商铺组成。一审法院将 240余个经营区认定为商铺，是错误的。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回天诚公司的诉讼请求，
15、两审诉讼费由天诚公司负担。 天诚公司辩称：1、关于合同效力，代理合同附件一约定的销售方式，是由投资者购买商铺后，再自主选择是否委托永昌公司（华睦公司委托的经营公司）租赁以保证收益，这是有先后顺序的；而且，代理合同附件一表述的操作方式与华睦公司最终选择确定并对外宣传的方案也不尽一致。同时，商品房销售管理办法是由建设部出台，系部门规章，不是合同法规定的法律、行政法规的强制性规定，并不影响合同效力。2、代理合同中并没有约定铺位的平均面积，因此，虽然合同约定了天诚公司须在规定时间内累计预订额达到 8000万元，但实际上无法按约定的方式考核天诚公司是否完成任务，只能借用华睦公司与永昌公司签订的商业经营委
16、托合同中的划分标准。华睦公司称在商业经营委托合同中所作的 240个不是商铺的划分，是区域的划分，说法不能成立。至于天诚公司主张的预订商铺的数量为 287个，超过了 240个的总数，因为预约单只是排号的行为，最终卖方是按照预约单的顺序发出签约的通知单，因此超出华睦大厦的商铺总数是完全成立的。天诚公司不存在违约行为，华睦公司单方解除合同，应当支付 50万元违约金。天诚公司同意一审判决。 本院经审理查明：2006 年 10月 18日，华睦公司（合同甲方）与天诚公司（合同乙方）签订代理合同。合同主要内容为：甲方委托乙方为“华睦大厦”项目提供“营销策划及销售代理”服务；项目名称北京华睦大厦，甲方委托乙方对 B座 21 573.44平方米以整售、部分整售或零售方式进行销售；乙方从市场营销、客户需求的角度确定针对本项目 B座商业部分的总体营销项目定位，并于本合同签订时提供全案策划执行方案并作为本合同附件一；服务期限为本合同签
