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1、2011蒲城公园赏项目营销策划案,PUCHENG GONGYUAN SHANG THE PROJECT MARKTING PLNNING,西安曲江蒲公英文化策略机构 荣誉出品,前言,今天的房地产行业已经成为全社会关注的焦点，从来没有过任何一个行业与民生能如此相关且被如此争议过，也没有过任何一个行业在和平时期能如此错综复杂的与社会政治经济文化理想创新密匝匝的展开了纷繁的交集。 而在蒲城这块土地上，正面临着大关中经济圈、富平蒲城阎良大西安汉唐文化构架衍生带等诸多推动，发展气势恢宏，竞争也日趋激烈，纵然身处全国地产行情看空的迷茫烟云里，依然在不屈不挠中寻找着其惊世的绚烂,目录,项目概况 市场概况 项
2、目SWOT分析 项目定位 营销策略 VI,项目概况/项目位置,项目位于蒲城城南新区与老城区交汇地带紫荆公园北门正对面，紧邻南环路，东距迎宾大道300米，距离老城区核心段红旗路步行5-10分钟。项目地块呈刀把型，地面落差不大，清表工作容易开展。 项目处于城南新区待开发阶段，相关配套尚在建设和招商中,项目概况/项目参数,项目占地13.05亩，总建筑面积69210.54平米，其中住宅面积65120.25平米，商业建筑面积4090平米，车位272个，总户数696户，容积率7.98，绿化率30.12%。 由两栋25层和2栋26层点板高层构成，其中25层两栋三层为商业裙楼,项目概况/项目设计,项目设计风格
3、为现代简约风格 三室户 A 115.81，88 套；三室户B102.46， 88套； 三室户 C 112.59，260套；两室户D89.29，260套。 三室户与两室户配比分别为63%，37%，接近2：1,市场概况/宏观市场表现,国内一线、二线城市涌动降价潮，上海出现围攻售楼部、上演“全武行”冲突，最高差价6000元/平米，对市场走低影响颇大。 西安房价尽管有地铁开通、世园会等利好消息推动，传统意义上的“金九银十”并未火爆，相反折扣加大，量价齐降。 国家地产宏观调控政策力度显现，银行贷款利率提高5-30%，首套房首付比例已有部分提高到40%。 国家敦促各地经济适用房建设速度，强化监管力度，增大
4、经济适用房开工面积。 2012末日谣言影响住宅消费心理，加之降价风声形成综合观望态势,市场概况/蒲城市场表现,蒲城属于关中县级城市，地产发展起步较晚，但最近几年，尤其是从2010年的一年时间，房价从均价1300-1400元/平米迅速飙升至目前均价3200-3400元/平米，上涨幅度大约在1500元/平米以上。建筑结构也从传统砖混多层结构向高层建筑转化。 蒲城县城正处于城市迅猛扩张时期，城南新区的规划为区域房地产发展注入新的活力，城市化进程步伐加快，每年有周边乡村和城镇进入蒲城县城购房的家庭约3000户，地产行业具有相当活力。 大关中经济圈的整合以及蒲城作为蒲城富平阎良汉唐文化展示区构架的一部分
5、，对蒲城的发展具有较大推动。 蒲城属于劳务输出大县，外出务工人员经过一线二线的房价洗礼，伴随限购令的杀伤，回乡置业比例加大。 蒲城房地产竞争趋于空前激烈，大体量项目诸如四季花城、蒲京荣城、香滨城、石羊汇邦等项目的新型开发、营销理念的引进使地产性价比竞争进入新阶段,市场概况/区域项目概况,地理位置 北环路与漫泉路交汇处 开发商陕西天泽房地产开发有限公司 代理商开发商自己做 占地面积245亩 总建面37万平方米 住宅户数2000多户 商业建面未定 住宅均价3060元 楼间距28米-50米 公摊12%-20% 绿化率40% 容积率2.3 车位数量未定 车位价格未定,天泽 香槟城,开盘日期2011年5
6、月中旬 交房日期2013年初 付款方式一次性、按揭 销售率5% 供暖方式未定 采暖方式地辐热 物业费未定 电梯费未定 物业公司天泽物业公司 可视对讲门有 天然气有 面积区间120-135,项目优势规模大、内部配套齐全、尧山路教育 一条街 项目劣势位置偏、小区周边配套少,地理位置延安路与漫泉路西南角 开发商陕西蒲城卓建房地产有限公司 代理商台湾代理公司 占地面积32亩 总建面8万平方米 住宅户数626户 商业建面7600平方米 住宅均价3500元 楼间距53米 公摊18%-20% 绿化率41.30% 容积率3.75 车位数量210 车位价格未定,开盘日期未开盘，排号阶段 交房日期2年以后 付款方
7、式一次性、按揭 销售率30%以上 供暖方式集中供暖 采暖方式未定 物业费0.5元左右 电梯费0.3元左右 物业公司陕西蒲城卓建物业有限公司 可视对讲门有 天然气无 面积区间121-159,帝景华庭,项目优势景观特色，绿化好，楼间距宽 项目劣势位置偏，价位高，西邻火车路噪音大,地理位置尧山路与重泉路十字 开发商蒲城县常宾房地产开发有限公司 代理商无 占地面积11亩 总建面4万平方米 住宅户数306户 商业建面3000平方米 住宅均价3100元 楼间距40米 公摊18.90% 绿化率45% 容积率5.33 车位数量100多个 车位价格未定,林泉新家园,项目优势项目位于教育一条街，配套成熟 项目劣势
8、规模小，证件不全，内部配套不齐全，没有开发经验,开盘日期2011年4月底 交房日期12年底到13年初 付款方式一次性、按揭、分期 销售率20% 供暖方式市政集中供暖 采暖方式未定 物业费0.3元-0.6元 电梯费0.3元-0.5元 物业公司暂无 可视对讲门有 天然气无 面积区间120-128 销售情况共153套 已销售26,地理位置朝阳路（南环路）东段 开发商蒲城绿源房地产开发有限公司 代理商派风机构 占地面积80亩 总建面20万平方米 住宅户数1500户 商业建面15万平方米 住宅均价3280元 楼间距25米-45米 公摊13%-15% 绿化率30% 容积率3 车位数量500 车位价格未定,
9、蒲京荣城,项目优势城区向南发展，升值空间大，南邻紫荆公园 项目劣势温泉入户无法确定，价位高，容积率高，工薪阶层无法接受,开盘日期第三期2011年6月30日 交房日期1期11年10月 付款方式一次性、按揭 销售率68% 供暖方式市政集中供暖 采暖方式地辐热 物业费0.4元 电梯费0.22元 物业公司蒲京物业管理有限公司 可视对讲门有 天然气有 面积区间126-136,地理位置人民南路 开发商陕西鹏泰房地产开发有限公司 代理商中恒 占地面积25亩 总建面6万平方米 住宅户数600户 住宅均价3510元 楼间距25米-36米 公摊19% 绿化率35% 容积率3.5 车位数量未定 车位价格未定,项目优
10、势新城和老城的主干道，属城中心人民楼为一条商业街，周边配套齐全。 项目劣势项目占地面积小， 容积率高,开盘日期2011年3月15日开始销售 交房日期2012年底 付款方式一次性、按揭、分期 销售率一期75% 供暖方式市政、壁挂锅炉 采暖方式地辐热 物业费0.45元-0.5元 电梯费0.28元 物业公司集团公司下属 可视对讲门有 天然气有 面积区间125-129,鹏泰天伦锦城,地理位置北环路与迎宾大道十字东南角 开发商陕西天酬房地产开发有限公司 占地面积160亩 总建面31万平方米 住宅户数2274户 住宅均价3280元 楼间距35米-80米 公摊13-17% 绿化率40% 容积率1.7 车位数
11、量500以上 车位价格未定,开盘日期2010年10月09日开始销售 交房日期2013年底 付款方式一次性、按揭 销售率20% 供暖方式壁挂锅炉 采暖方式暖气片 物业费未定 电梯费未定 物业公司公司下属 可视对讲门有 天然气预留管道 面积区间89-146.79,天酬四季花城,项目优势：规模大，社区内配套较丰富，绿化率高，企业背景属于国营企业，实力及诚信度较高。 项目劣势：项目位置较偏，配套较少；户型面积搭配不合理，户型单调；工程进度缓慢，资金压力大,项目SWOT分析,优势分析（S） 项目所处地带为城南新区与老城区交汇处，既可享受老城区的完善配套现实性，又具备新城区的项目增值的预期性； 项目正对蒲
12、城唯一的公园，具备得天独厚的地段优势，人文自然融为一体，具备生态人文居住的先天条件； 项目紧邻南环路，东去300米即为迎宾大道，交通畅达，出行便利； 项目所处城南新区规划已经深入人心，未来发展具备乐观的预期性，周边项目云集，未来具备良好的居住氛围并可享有完善的交通配套,项目SWOT分析,劣势分析（W） 项目规模小，户型相对单一，选择宽度不足；营销推广投入相对较小，大范围推广存在难度； 项目相关开发手续欠缺，危机公关将会是未来营销推广过程中的常态事件； 项目地处环境周边规模型、竞争型楼盘较多,机会分析（O） 大关中经济圈对蒲城整体经济的拉升以及卤阳湖新区对蒲城整体形象的提升，会吸引更多的外出务工
13、人员回乡置业； 一线、二线城市限购令以及高位房价促使异地置业及投资消费回归； 城南新区大面积开工带来的生活预期及城市活力，催动地产行业奋力前行； 紫荆公园的建设及各阶段性成果的展示给项目带来机遇,项目SWOT分析,威胁因素（T） 宏观政策层面银行强制新增信贷规模，限购令大量扼杀投资型置业； 大面积开工建设及经济适用房的建设促使整体市场向阶段性饱和过度； 宏观政策的持续收缩，降价潮从一线向二线甚至县级城市过度加快,项目SWOT分析,项目定位,为蒲城中产圈层提供的优质人居空间,项目综合定位,项目功能定位,项目产品定位,项目特色定位,项目形象定位,项目文化定位,项目诉求定位,项目理念定位,以优质环境
14、条件为依托的品质生活住区,以客群身份阶层为基点的中高档设计标准,以区域需求为落点的新人居空间的研发,以客群观念高度做为参考的文化镶嵌,占有稀缺资源优势的品质社会圈的象征,圈层决定意识高度 - 意识决定需求形态,品牌命名,红石公园赏,品牌主张,宽景视野，生态人文生活,物质利益,最具备升值潜力的未来生活,精神利益,与公园相对，70年的清新自然,品牌个性,精致品位、静谧内敛、理性先进,品牌定位,蒲城生态人文居住典范社区,品牌传达,品牌定位来源,客户,产品,确定项目品牌，要综合考虑四方面因素,公司品牌,市场区隔,从产品自身特点出发， 寻找与客户需求的结合点,利用出奇制胜策略塑造品 牌形象，有效借势，依
15、托客 户对品牌的信任和认同， 渗透于营销过程,通过独特的项目品牌塑造， 协助强化与竞争项目的区隔， 并辅助提升项目附加值,抓住客户的核心需求， 予以满足。在精神价 值层面争取认同,项目品牌,务实，理性。最在乎性价比， 最追求实用主义,出门就是公园，新区上佳地带 （增值、实用、生活,价格优势 功能不缺 具备亮点,经济实惠 功能齐全 低调品质的中端生活,项目品牌,产品,公园赏,市场区隔,目标客群,品牌定位来源,定位语 产品内涵,目标客群需求,产品核心价值,品牌传承,经济型 不落时尚 富有生活品位理性先进,公园生活 蓝筹价格,完美实用,生态生活 功能空间,生态人居体验,生态人文,公园+住宅+生活,现
16、代、实用、生态,蒲城实用完美主义社区,品牌主张核心,精致,静谧,稀缺,精致生活的提升,生态人文生活的集中体现,给懂得享受生活的蒲城人,小日子和公园一起过,项目核心价值定位,圆满生活的心灵寄托,与繁华同处一域，与风景融为一体 让居住者回归到生活的真味,让老人有归宿感 让孩子有快乐感 让居住者有舒适感,家庭置业者,1）蒲城社会中层 收入中等家庭年收入3至5万左右 工作较为稳定、生活质量较好 2）品质、实用生活追求者 3）周边乡镇欲享受城市居住的人群 4)在外务工人员回乡置业 5）受限购等政策影响投资置业人群,具有一定财富的一群人,目标客群定位,项目主题元素,红石公园赏,LIFE LOVE IN PARK,生活从公园出发,Slogan建议,英文案名建议,中文案名建议,案名前缀为公司品牌,项目口号,公园有的，我们都给你,公园的是你的，你的还是你的,营销策略,入市期,项目认购销售期,蓄客期,开盘强销,持续销售期,项目宣传,推广总纲,12.20,3.20,5.1,8.1,10.1,11.20,销售中心开放,现场咨询,户外出街 项目入市,1.01,内部认购,4.18开盘,注：此时间节点仅作参考，具体
