《2021年汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究 某地块价值分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021年汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究 某地块价值分析（37页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究 某地块价值分析 汉阳大道140号地块土地 价值分析及市场前景研究 二00三年8月 武汉桥建集团企划部和营销部共同实施 汉阳大道140号地块土地价值分析及市场前景研究 一、 总说明 （一） 目的 为平抑土地拍卖制度所带来的房价上扬，武汉市土地拍卖中心近期加大了拍卖土地供应量。根据公司土地储备计划，以及公司高层对挂牌土地的初步了解，特委托企划部和营销部对汉阳大道140号地块做更深入的调查论证，以便充分认识其土地价值（包括商业价值和 _价值），并为公司是否参与竞拍提供基本决策依据。 （二） 主要方法 由于时间较紧，本次调查对全国现有商业形态和武昌、汉口
2、的高档 _部分的调查采用网络方式，没有一一去现场调查； 对汉阳规划方面的资料在查阅相关部分电子政务网外，也查询了相关统计年鉴，未去相关部门 _； 针对 _部分，仅对汉阳现有部分可能竞争对手做现场调查和 _，针对商业部分，仅对武汉代表性的大型商场做了现场观察，对汉阳大道和鹦鹉大道的商业气氛做了亲身 _，没有详细统计人流和调查其经营效益； 针对汉阳居民的消费习惯问题，只在调查过程中对了少量口头调查，没有进行正规抽样和书面调查。调查及讨论时间共5天。 （三） 调查和讨论人员 李厚甫、马婕、张国良、郭华梁、周小靖 二、 武汉市房 _发展态势 （一） 政策动向 1、 土地拍卖和贷款限制制度将拉动房价稳步
3、、渐进上扬。这两年 _对房 _市场一直处于不断的规范过程中，土地拍卖制度的实施和贷款限制制度的推出均 _武汉市的房价加速度上扬，但由于 _商原有储备用地还有一定存量，这种房价的上涨是渐进式，不是飞跃式的。 2、 城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。在居住郊区化口号流行2年之后， _开始 _城市“空心化”现象，加大了旧城改造的力度，成片区、成规模的旧城改造正在形成，城市、城郊平衡发展的城市发展模式正在形成。 3、 _对高档房 _的控制力度将加强。由于房 _ _的上涨速度已经超过老百姓消费能力的上涨速度，经济界已经出现“泡沫”和“非泡沫”的两种争论，但从 _政策导向看来，对房 _的整体调控力
4、度在加强，特别是高档项目面临的压力将增加。 4、 经济适用房在房 _经济中的地位暂时不可动摇。为了满足大多数工薪阶层的 _需求，在不断推行土地市场化的同时， _也一再强调经济适用房的 _比例必须达到年 _总量的30，其对高档房价的冲击和平抑作用不可低估。 （二） 经济状况（以下数据资料，均武汉市xx年统计年鉴） 1、 国民经济持续增长，房 _消费步入平稳期。自2000年起，武汉市人均国内生产总值就已经超过2000美元，并保持每年8的增长速度，经济学家认为这将是一个城市房 _进入平稳发展期的主要经济指标，也是万科看好武汉发展前景的原因之一。此外，从中国房 _热点城市近两年的房 _发展状况和国民收
5、入的对比状况看，一旦一个城市的房 _消费热情被调动起来，其房 _发展速度将超过收入增长速度（有人说是泡沫，事实上是收入高速增长的高收入阶层的推动作用）。 2、 城镇居民消费由生存型向享受型转型。武汉市城镇居民可支配收入逐年增加， _力旺盛，恩格尔系数呈下降趋势，它说明居民生存型消费期结束，小康舒适、享受型消费趋势凸显，而 _消费自然会成上升趋势。 3、 在居民总体收入水平增长的同时，不同家庭之间的收入差距呈扩大趋势。统计年鉴称，武汉城区10的最高收入家庭，其人均可支配收入增长速度超过20，其恩格尔系数仅为0.231,而10的最低收入家庭，其人均可支配收入的增长速度只有3，其恩格尔系数高达0.5
6、55。财富的集中将促进二次住房消费比例的加大，也为高素质 _的销售带来市场。 项目指标 1999年 2000年 xx年 数 量 构成 % 数 量 构成 % 数 量 构成 % 人均年实际收入 人均年可支配收入（元） 7091 7658 9080 人均年实际支出（元） 人均年消费性支出（元） 8030 9355 9995 其中年均生活费支出（元） 5453 6072 6336 恩格尔系数 0.665 0.649 0.634 人均储蓄余额（元） 12378 14090 （三） 房 _发展区域状况对比 1、 武汉各区的房 _发展有不平衡性。从xx年武汉市的住房销售情况看，汉阳地区在市内8区中排行第五，
7、但从汉口、武昌、汉阳的大区划角度看，汉阳的销售量是并不高。 单位：万 _ 区域 预售 _ _ _销售 _ 合计 百分比 江岸区 34.9 51.24 86.14 17.36% 江汉区 8.02 74.87 82. _ 16.71% 乔口区 3.58 29.73 33.31 6.72% 汉阳区 9.33 44.28 53.61 10.81% 武昌区 21.68 82.35 104.03 20.98% 洪山区 9.47 47.23 56.7 11.43% 青山区 4.36 27.23 31.59 6.36% 东西湖区 7.16 40.67 47.83 9.64% 总计 98.49 397.46 4
8、95.95 100 2、 房价与武汉市民的 _热情同步上涨。从房价上涨速度看，武汉市2000年底的综合平 _为2000元/ _，xx年底的综合房价为2100元/ _，相对上年度上涨100元/ _； xx年年中的统计数据为2300元/ _，相对上年度上涨200元/ _。在房价加速度上涨的情况下，销售量也同样一年比一年增加数十万 _，可见武汉市民的 _潜力和热情依然充足。 三、 汉阳板块房 _发展现状及前景 （一） 现状 1、 地理位置：汉阳地区不到100平方公里内携两江而藏7湖，6桥飞架南北而连通武昌文化区和汉口商业区，交通非常方便，从地理位置上来看非常适合发展为为武汉的居住区。 2、 人口状况
9、：从下表可以看出，汉阳区的人口不到40万，不及汉口的一个区，更不及武昌区的一半，本地人口相对不足，使汉阳地区的房 _发展不可能仅定位于汉阳的消费群体，而必须吸引汉口和武昌人口的跟进。 3、 规划布局：汉阳的人口密度相对汉口和武昌来说也是最稀少的，其中工业厂区占了大量用地，老城区集中于汉阳大道和鹦鹉大道两侧，新区主要集中于四新地区和沌口经济 _区，和老城区连接成一个“C”型。从房 _发展角度看，其老城区改造和新区拓展的空间都比较大。 城(郊)区 土地 _ (平方公里) 人口密度 (人/平方公里) 1999 户数(户) 年末人口（人） 总计 8467.11 874 2087144 7401993
10、江岸区 64.24 9648 197839 619800 江汉区 33.43 13663 142104 456767 桥口区 46.40 _41 170330 530866 汉阳区 91.50 4169 120524 381475 武昌区 81.22 10292 244977 835886 青山区 45.13 9424 116943 425301 洪山区 501.70 1191 137053 597731 4、 交通条件：从汉阳内部的交通体系看，其主要公汽线路集中于汉阳大道和鹦鹉大道等主干道，各支道交通便利状况一般； 从区域之间的交通看，其和汉口有四座桥梁连接，和武昌仅有两桥，且有一座在中环线
11、，从交通网络上看，汉阳目前和汉口的 _似乎更加紧密一些。 5、 配套状况：由于过去定位于工业区，汉阳各种基本的生活配套虽然都有，但相对于汉口和武昌来说，其数量、规模和档次仍然有相当大的差距，特别是其商业氛围主要集中于汉阳大道钟家村到七里庙段和鹦鹉大道钟家村到腰路堤段，其他大型娱乐设施也显不足，很难和繁华的汉口相比，这些因素在某种程度上也制约着汉阳的房 _ _档次。 6、 自然环境：在中环线以内，汉阳的湖泊资源比汉口和武昌要多，但由于原来的是工业区，水源污染严重，目前正处于整治阶； 汉阳大道的黑色化工程正在紧张进行，街面美化工作将有所改观，但沿街门面的包装不够，商业气氛不够浓厚，沿街的 _均是火
12、柴盒式的旧房子，天际线和色彩都比较单调，目前还很难和时尚、繁华的大都市相提并论，故有“大县城”的别名。 7、 人文环境： _三区中，汉阳的历史人文氛围是最浓厚的，包括归元寺、古琴台、龟山晴川阁等，人文资源的丰富一直是汉阳旅游业发展的特色，创建旅游城市也是汉阳区的规划目标，它在一定程度上也将 _汉阳地区房 _业的发展。 8、 房 _发展区域状况：2000年以来，汉阳房 _业的发展热点一直集中于四新地区和沌口地区，市场厂区的搬迁是老城区房 _发展的主要空间，但规模都不大。类似汉阳此次拍卖地块这种大规模拆迁 _区的形式还只是第一次，不过由此可看出汉阳市 _旧城改造、提升区域形象和档次的力度。 9、
13、房 _ _状况：在2000年以前，汉阳的房价一直在1300元/ _以下，后来鹦鹉花园和长江 _等中高档 _的 _，使汉阳 _的 _直线上升。虽然汉阳的平均房价在xx年比汉口的江汉和和江岸地区低300元/ _左右，不过从xx年的报刊统计数据看，在各地房价整体上涨的情况下，汉阳和汉口的房价差距也在缩小，这说明消费者对汉阳的信心在增加。 （二） 发展前景： 1、 地方 _树立汉阳新形象的决心非常大。一个城市房 _发展水平与相关 _部门 _的观念、政策开放度等有着直接的 _。面对工业的不景气和房 _的区域经济带动作用，汉阳区 _已开始重新审视汉阳在整个武汉区域分工中的自我定位，去年便提出“新经济、新汉
14、阳”的口号，意在重新树立汉阳的新形象，形成“商在汉口、学在武昌、住在汉阳”的发展格局。 2、 区域基础设施和人居环境不断得到改善。为建设“绿色汉阳、文化汉阳、旅游汉阳”，汉阳 _从经营城市角度不断加强和完善基础设施建设，一些志在的基础性工作正在稳步进行，月湖公园的改造已经完成，墨水湖湖水的改造也在进行，南岸嘴在不久的将来将建设成 为21世纪武汉滨水特色鲜明的市民中心和最具国际知名度的标志性景观； 大型琴台艺术中心和文化 _目前正在紧张拆迁，计划在xx年建成； 为利用生态技术改善汉阳的水系统，到xx年底，龙阳湖、三角湖、墨水湖、南太子湖四湖连通并引江灌湖的动态水网将基本形成。人居环境的改善，将为
15、汉阳房 _业和旅游业的稳步发展提供坚实后盾。 3、 汉阳沌口 _区已成为汉阳乃至武汉地区的经济发展名片。从1997年开始， _区每年的财政收入均有40%的增幅。去年，不到8万人的 _区财政收入首次突破20亿元， _市财政的占比超过一成； “冲”进全国49个国家级 _区中的前10名，综合实力稳居中西部16个国家级 _区之首。重振“汉阳造”的城市工业经济品牌，是汉阳未来经济发展的重点，而地区经济的发展，将给汉阳房 _经济的发展带来稳定的消费主体。 四、 拍卖地块相关资源分析 （一） 地段等级：地处汉阳大道140号，是汉阳的商业中心和原行政中心所在之地，属汉阳的黄金地段。 （二） 四至状况：东至鹦鹉大道，西至绿宝石 _，南至鹦鹉大道，北离京广线近20来米。从临街状况下，其商业条件还是比较充足的，但临铁路主干线过近，这是高档 _的大忌。 （三） 规划条件： 征地 _ 37.62亩 可规划建筑 _ 137300平方米 可规划用地 36.12亩 土地用途 商业和居住 容积率 5.7 拆迁地上建筑 4万多方（口头调查） 建筑密度 50 拆迁费用 1.27亿元（内部消息） 土地等级 一级
