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1、华南农业大学继续教育学院2007年第一学期期末考试房地产估价教程试卷（B 卷）教学点： 班级： 学号： 姓名： 成绩： （本试卷共五大题，总分100分，考试时间2小时）一、 判断题（对的打，错的打。每小题2分，共20分）1、 任何一个估价项目都有估价目的。 2、 房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。 3、 招标费是建筑物价格的构成部分之一。 4、 征用价格属于公平市场价格。 5、 在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 6、 市场法中的房地产状况调整可以分区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整 。 7、 建筑物实际已使用年限比名义适用年限要短。 8、 房地产的
2、客观收益是指在现状条件下实际取得的收益。 9、 假设开发法中利息的计价基数为售楼价、建筑费和专业费。 10、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。 二、 单项选择题（每小题2分，共20分） 1、土地的经济地理位置具有（ ）。A、不可位移性B、垄断性C、可变性D、多样性2、下列不属于房地产估价工作原则的是（ ）A、独立性B、客观性C、替代性D、科学性3、房地产具有供给有限特性，本质上由于（ ）。A、土地总量有限B、规划限制C、房地产不可移动D、价值量大4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性、A、独一无二和供给有限B、独一无
3、二和价值最大C、流动性差和价值最大D、不可移动和用途多样5、反应宗地地价水平（ ）指标更具有说服力、A、建筑总价格/土地总面积 B、土地总价格/土地总面积D、 房地总价格/土地总面积 D、土地总价格/建筑总面积6、商业用地基准地价对应的使用年限为（ ）年。A、 50 B、70 C、60 D、407、基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。A、最低价格 B、最高价格 C、平均价格 D、成交价格8、列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（ ）。A、 交通拥挤 B、建筑技术减少 C、城市规划改变 D、自然环境恶化9、影响房地产价格的环境因素不包括（ ）。A、大气环境 B、声觉环境 C、卫生环境 D、治安
4、环境10、价系数修正法所要修正的因素是（ ）、A、地理位置和交通条件 B、个别因素和市场转让条件B、 容积率和覆盖率 D、特别利害关系和特殊动机三、 多项选择题（每小题3分，共21分）1、影响地价的一般因素有（ ）A、 行政因素 B、区域因素 C、社会因素 D、经济因素 E、人口因素2、评估建筑物需考虑的因素包括（ ）A、 产权 B、用途 C、建筑结构 D、建成时间 E、装修质量和水平3、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）A、 标准厂房 B、房地产开发用地 C、行政办公楼 D、写字楼 E、在建工程4、计算建筑期利息需考虑的参数是（ ）。A、 实际工期 B、平均投入资金额 C、贷款
5、利率 D、额定工期5、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（ ）。A、开发期+经营期 B、开发期+运营期 C、开发期+经营期前期建造起D、开发期+运营期前期建造期 E、前期+建造期+经营期6、 成本法特别适用那些既有收益又很少发生交易的房地产估计，这类房地产主要包括（ ）A、图书馆 B、钢铁厂 C、空置的写字楼 D、单纯的建筑物 E、加油站7、长期趋势法运用预测科学的有关理论和方法，特别是（ ）A、特尔非法 B、时间序列分析法 C、回归分析法 D、经验分析法四、简答题每题（10分共20分）1、简述土地的资产的特性。2、简述市场法评估的操作步骤 五、计算与分析题（1
6、9分）1、待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底。假定1990年的价格指数为100%，1991-1995年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求1995年底待估建筑物的重置成本。（10分）2如图9-3所示，现有临街宗地A、B、C、D、E,深度分别为25英尺，50英尺，75英尺，100英尺，125英尺，宽度为10英尺，10英尺，20英尺，30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深度为100英尺，试运用四三二一法则，计算各宗地的价格。（9分）答案：一、 判断题（对的打，错的打。每小题1分，共10分）1. 错2. 对3. 对4. 错5
7、. 错6. 错7. 错8. 错9. 错10. 对二、 单项选择题（每小题2分，共20分） 1、C、A、C、B5、D6、D7、D8、B9、D10、B三、 多项选择题（每小题3分，共21分）1、ACDE2、ABCDE3、ABD4、BCD5、ABE6、ABD7、BC四、简答题每题（10分共20分）1、（1）非劳动产品与劳动产品的二重性（2）土地价格的二重性（3）不可移动性（4）保值增值性2、（1）收集交易实例（2）选取可比交易实例（3）建立价格可比基础（4）进行交易情况修正（5）进行交易日期修正（6）进行区域因素修正（7）进行个别因数修正（8）综合修正（9）确定比准价格五、计算与分析题1、答案：15*（160/120）=20万元或者 15*110%*105%*120%*96%=20万元2 答案
