《[精选]荣欣大厦市场推广简报参考》由会员分享，可在线阅读，更多相关《[精选]荣欣大厦市场推广简报参考（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、市场推广简报一、 市场个案1、 精武大厦：（1） 项目概述：本项目位于东宝兴路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。今年年底交房。（2） 产品分析：本案总共有28层，裙房7层，只有独立一幢。两梯四户，房型为四房两厅、三房两厅。得房率75%属于商住较高一类。销售情况良好，只剩六套。（3） 价格分析：楼层差价20元/层M，朝向差价：东西100元/M、南北200元/M。单价范围：5220元/M5840元/M；总价为：84万96万。物业管理3.05元/M天（办公），1.5元/M天（住家）（4） 客户分析：主要购买者以办公为主要用途。以外贸公司，外地
2、公司，私人企业、国企办事处为主，客户以中小面积需求为主。（5） 销售情况：销售率为90%。产品的楼层、朝向去化较均匀，2、 虹口商城（1） 项目概述：本项目位于虬江路、四川北路。公共交通方便，商务楼集中。生活、医疗、教育商业配套完善，且集中于四川路沿线附近。与今年年底动工集中绿地隔街相望。（2） 产品分析：17层为商业裙房。822层为商住。面积85.23233.41平方米，北向以小房型为主,面积从85.2396.41M；南向房型123169M。五梯12户，得房率75%。（3） 价格分析：南北差价1000元/M，单价53106800元/M朝向面积单价范围总价套数配比南向86.5163006680
3、54.557.713887.55089.835160538046.348.342101.615180534052.654.242123.81636067307883137.5127.166340671080852615132.33635067208488.9137.5151/1576450680010110221169.6363706690107113137.5北向85.235250568044.748.42660153496.415310568051.154.72615134.026430649086.286.942151.09/1576450668010010121178.78631464
4、8011211421南北233.416460676015015726151516178.786489664411611821（4） 客户分析：以在四川北路经商的外地人士为主，以商住两用为主。以私人业主为主。（5） 销售分析： 朝向分析：朝向剩余总套数销售率南198878北96085南北72875合计3517680 面积分析：面积M配比%剩余套总套总价销售率8610141.5%1173445886%12313431.9%1156788972%15117811.7%62110111873%22314.9%72615015775%合计100%3517682%二、 市场分析1、 优势（1）区域： 四川
5、北路是悠久人文历史名街 与黄浦区市级商业中心联系紧密，自身商业繁荣度较高。 为迎接APEC会议，四川北路沿线棚户区将大规模改造成集中绿地。将改善沿街景观现状。 四川北路商业服务半径，涉及苏州河以北各区。对周遍各临界区域，有次一级市中心的服务作用。 区域配套齐全集中。 公共交通线路：徐家汇方向游10人民广场18路中山公园21路杨浦方向874路普陀方向47路（2）供需：四川北路沿线商务楼数量有限，等级不高。（3）产品可塑性强，结构灵活2、 劣势（1）四川北路商业区域等级层次不高，缺少集中办公氛围（2）商住两用办公楼影响自身的办公品质（3）缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。（4）相临商务区域：曲阳商
6、务中心、四平路溧阳路商务区，对本案有分流客户的威胁3、机会（1） 内外销商品房的并轨制，扩大了市场的需求量，提高了市场的购买力。（2） 四川北路景观规划将提高其商业品质，增加市场吸纳力。（3） 四川北路办公楼供给量有限，需求趋势被看好。（4） 四川北路商业价值、人文价值、区位价值前景看好。三、 产品分析：1、 房型：（1） 面积配比（620F）房型面积朝向套数配比1/2/187.51南1511%2/2/192.96西157511%55%108.66西1511%115.21南1511%120.45南1511%127.34南1511%3/2/2147.5北154511%33%151.8北1511%
7、152.14北1511%（2） 朝向配比朝向房型面积套数配比总面积金额南1/2/187.51450.51156011%44%1312.656757.653.72/2/1115.211511%1728.15120.451511%1806.75127.341511%1910.1西2/2/192.96201.62153011%22%1394.43024.31.6108.661511%1629.9北3/2/2147.5451.44154511%33%2212.56771.63.7151.81511%2277152.141511%2282.12、 特点：（1） 大限度的自由分割，面积从87450M可任意
8、分（2） 层高3.2M，可按装中小型中央空调。四、 客户分析：1. 行业：（1） 物流运输、外贸公司、律师行、广告公司、IT公司等服务性质公司（2） 外地公司驻上海办事处等联络机构（3） 国企下属的分支机构（4） 四川北路各商家的公司驻地2. 客源区域：（1） 虹口区为主（2） 杨浦区为辅（3） 外地、港台驻上海公司3. 特点：（1） 公司规模较小（2） 外地私人购买行为较多（3） 公司一般处在起步或发展阶段五、 价格定位1. 依据：（1） 市场供给参照定价（2） 市场需求能力（3） 市场供需趋势2. 定价原则（见附件）3. 价目表及各类指标统计（见附件）六、 市场切入分析：（一）产品分析：1
9、、 产品定位： 100%商业办公楼向市场公开2、 依据：（1） 产品： 产品自身的建筑结构，不适宜作为居家住宅。如：室内大体积承重柱；标准层总面积中有55%面积朝向在西向、北向。 产品大弹性自由分割的格局，更适合办公使用（2） 市场： 市场对住宅小区规划需求日益提高。四川北路在本区域定位是以商业、商务为中心，而与本项目主力总价相近的住宅区域，目前主要集中在周家嘴路、临平路、大连路沿线。 区域位置决定了本产品，适合办公。现有的四川北路成熟商业街，便捷交通，直通市区中心及市区其他各类重要商业、交通、金融节点。 四川北路沿线定位于商住两用的楼盘如精武大厦、虹口商城，其多数业主以办公为主 四川北路沿线
10、办公楼形态多以：商场、酒店、餐馆与办公混合型为主。17层为商业形式为主，其余楼层以办公为主。市场调研结果证明，四川北路的各商务楼出租情况较好，商主两用物业出售率在90%，因此办公楼需求潜力较大。 四川北路沿线各类物业出租率：物业名称物业形态租金（元/M/天）出租情况租客备注七百新凯福酒店商场、公寓式酒店2.54000M七百下属企业、装饰公司、美容中心最近刚开始向外出租空余客房福海商业中心商场、茶室休闲、商务办公2.090%以上物流、储运、外贸、咨询、广告、外资驻中办事处、律师行、通讯技术、教育文化公司规模较大、注重公司对外形象和品质感。在行业中属于较知名的企业高宝新时代广场商场、商务办公2.0
11、2.190%以上联华、上海黄页、网络公司、外驻、通讯技术、房地产、外贸、储运、广告与福海商务中心的物业定位同一层次上。业主与福海相似。福德商务中心商场、餐厅、健身、商务2.050%物流、广告、房地产、律师行、咨询以物流公司为主。福德商务租金与其自身的硬件设施不配套3、 市场切入： 从外在客观环境分析：四川北路商业、商务已具备一定规模气候，适宜商务。 从市场需求来看：对四川北路商务楼需求量较大。需求形式多样化，不同层次需求并存。 产品的结构、房型设计具有做办公楼的优势。 四川北路现有的商住可售准现房被市场基本去化。四川北路商务楼出租率较高，说明四川路由单纯的商业、文化街，逐步向商务、商业街综合性
12、的、高级集中的、商业形态发展。 价格定位（二）客户分析：1、客户定位：（1） 行业： 物流储运、律师行 广告业、咨询业 外贸、装潢设计 通讯技术、房地产（2） 公司性质： 以私人企业为主，其规模不大 外地公司驻上海办事处 知名品牌销售公司驻地2、市场依据：（3） 虹口区商务区域比较：各类商务区代表物业租金出租情况业主来源四川北路福海、高宝2.090%行业种类多、公司层次较高溧阳路、临平北路、四平路家纺大厦2.070%行业较单一，东方国际内的系统单位较多，纺织品外贸为主国贸大厦、2.470%多以国外公司驻上海代表处为主曲阳路、中山北路商务中心2.170%区政府下属经济实体，外地经济区来招商由上表
13、可知，四川北路可吸纳的公司，行业范围较广，层次规模多样。作为办公商务区，四川北路的人气渐已初现。3、 市场推广计划1、 推广要点：（1） 强调 四川北路少有的现房 层高3.2米的大空间，是一般办公楼不具备的。 内部空间分割自由度大。从80M430M的办公面积，都可以整体供给，完全的大空间，适宜办公布局。 四川北路现有的环境优势：交通、商业配套、服务区域半径、市场认知度 四川北路潜值挖掘：人文价值、商业价值、景观规划、区域市场趋势 必要支出，额外收益：办公地必要租金支出，一般办公楼只有使用权。选择荣欣大厦不仅拥有所有权，还有获得所有权的收益权利。（2） 弱化 四川北路商业区域等级层次不高，缺少集中办公氛围 商住两用办公楼影响自身的办公品质 缺少纯办公楼的物业管理、硬件配套。2、 推广案名：（1） 商界名家： 商界空间上指四川北路商业街；暗指商业办公。 名家空间实体指荣欣大厦，在四川北路上较
