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1、绵阳市某农贸市场项目市场调查工作方案此次项目调查工作将分为二个阶段完成，第一阶段明确项目是否进行开发并确定开发的时机，第二阶段在确定项目可能的开发方向后进行深入研究。同时，以项目地块条件为限制条件，逐渐剥离，为项目可能的定位方向提供依据。第一阶段：一、宏观层面调查时间：10-12天1、 xx市、xx市、xx市等相关宏观经济环境调查；2、 绵阳市房地产发展现状；3、 项目所在区域的房地产市场现状；4、 项目所在区域未来的竞争环境（规划方面）；5、 地块属性研究（SWTO分析）；1）地块的基本条件；2）地块周边的各类配套设施；3）区域人口分布状况；4）区域内居住圈状况；5）道路交通条件；6、项目所
2、在区域周边的居民结构及居住圈分析；1、）居住圈密度调查分析2）周边人口状况调查分析二、关于商业1、竞争环境：调查方法：实地走访+相关人员访谈等调查样本：5-10调查时间：5-7天调查范围：xx市区范围内调查对象：与项目有较强可比性、相似性的同类或类似不同业态的专业市场、卖场进行摸底，（如建材、灯具、家电、农机、酒店用品、通讯、陶瓷及大卖场及其他市场）；调查内容： 被调查专业市场或主要经营区域的现状（物业形态、租金水平、业态组合档次）； 被调查区域内的不同业态的特征及与项目所在地区域的组合可能性； 可能的辐射区域； 大概的经营状况等；2、项目内现实经营者调查；调查方法：商家访谈调查样本：70调查
3、时间：7天调查范围：项目所在地专业市场内调查对象：有一定规模、不同经营类型、档次的商家，按一定的业态分布调查内容： 现有的经营面积、商品类型、经营状况； 现使用物业的使用性质、租金水平、相关费用； 可能的经营辐射区域（郊县、城区等）； 对目前这个专业市场满意与不满意的方面； 在项目改造期间的经营场所选择及可接受的改造时间； 未来项目改造后的理想物业形态及相关管理服务； 对因为项目改造后带来经营成本增加的看法和接受程度； 对未来经营的楼层、面积、开间、形态等选择； 对冻库/仓库、停车场的相关需求； 对酒店的需求及档次、配套要求； 对项目未来发展前景的预期；第二阶段：一、关于住宅1、竞争环境：调查
4、方法：实地走访+相关人员访谈等调查样本：视实际情况而定调查时间：5-7天调查范围：xx市区范围内调查对象：对项目有借鉴性、可比性或有一定代表性的楼盘调查内容： 被调查项目的基本情况（开发规模、物业形态、绿化率、户型区间等） 项目内物业的销售价及进度； 项目的主力客户群体； 项目周边的交通及配套条件等。2、住宅潜在消费者调查调查方法：拦截访问调查范围：xx市区调查样本：100调查时间：10天调查对象： 未来三年内在xx市买房的可能性大于0； 在家庭消费中占主要地位； 符合市场调查的其它常规甄别条件；调查内容： 现居住物业的类型、属性； 未来3年内的购房计划（置业目的、置业区域、时间等）； 对产品
5、细节的测试（建筑风格、户型结构、面积、功能、景观等）； 对单位价格、总价和付款方式的接受能力； 对计划购房的区位、环境、交通及生活配套设施的要求； 选择物业的考虑因素及其影响程度； 对项目所在地敌片区的优劣势评价； 生活观念/习惯及媒体接触习惯、传播诉求接受程度测试； 背景观念资料（性别、年龄、学历、家庭收入等）；3、消费行为调查；调查方法：街头随机拦截访问调查样本：100调查时间：3天调查范围：项目所在地专业市场内及周边区域调查对象：普通消费者调查内容： 对不同商品及服务的消费能力及选择标准（商品种类、数量、金额、购物时间、购物频次）； 日常消费半径； 希望区内增加的商业类型及商品种类； 对
6、项目地块现状的评价； 对项目地块的接受程度及相关建议；4、市场内商户主要客户访谈；调查方法：深度访谈或座谈；调查样本：5-10个调查时间：7天调查范围：市场内重点商家的主要客户调查内容： 对市场现有状况的评价及要求； 对未来项目发展的主要关注内容； 对项目未来的发展前景预期；二、关于酒店、餐饮、休闲娱乐调查方法：实地走访+相关人员走访；调查样本：每个行业在3-5个左右；调查时间：10天调查范围：xx市区内有代表性的聚集区；调查内容： 被调查专业市场或主要经营区域的现状（物业形态、租金水平、业态组合档次）； 被调查区域的不同业态的特征及项目所在地区域的组合可能性； 可能的辐射区域； 大概的经营状
7、况等。问卷编号： 商铺经营者调查问卷先生/女士：您好！我是xx市场调查有限公司的访问员，我们公司正在进行一项有关商业方面的市场研究，想听听您的宝贵意见和建议，可以耽误您一点时间和您谈谈吗？非常感谢您对我们工作的支持和帮助！谢谢！访问员保证：本人所作问卷均按照项目操作规范完成，全部真实有效；若有发现一份问卷作弊，扣除全部劳务费。访问员签名： 以下内容在访问结束后填写 被访者姓名： 联系电话： 商铺名称： 商铺地址： 访问员姓名： 访问日期： 访问开始时间： 时 分 访问结束时间： 时 分访问长度： 分钟 访问地点： 以下由调查公司人员填写一审审卷结果： 合格 补问 作废 作弊 一审签名： 二审审
8、卷结果： 合格 补问 作废 一审签名： 质控复核结果： 合格 补问 作废 复核（F、T）： 甄别问卷S1、请问您是这个商铺负责人/主要经营者？是-1否-2终止访问S2、市况您在这里经营 年时间了？不到半年-1终止访问半年及以上-2S3、请问您的商铺/摊位有 平方米。S4、请问您在其它地方是否经营了其化商铺？有-1 （具体位置）没有-2主体问卷Q01、观察并记录其经营的商业类型。蔬菜-1 禽蛋-4干杂-2 水果-5水产-3 其它（请注明： ）Q02、请问您目前所经营的新产品的客户主要来源于哪些地方？市场周边小区的消费者-1路过的行人-2各郊县/区乡的商家-3 其中前来批发的占 %，一般是来自哪些
9、区域呢？酒店餐饮业商家-4周围学校/厂矿食堂-5其它（请注明： ） Q03请问您目前的经营状况如何？是什么原因导致了这种结果呢？好-1一般-2不好-3 Q04请问您通常是采取什么的服务方式？它们分别占到什么样的比例？（复选）客户直接到摊位上取货-1所占比例%为客户送上门-2所占比例%通过中介为大商家服务-3所占比例%Q05请问您现在经营的商铺/摊位是通过哪种方式租赁的？市场管理办公室-1其它（请注明： ）托朋友租赁-2租金水平： 元/平方米Q06请问您在经营的商铺/摊位除租金外还有哪些费用？市场管理费-1 地税-4水电费-2 其它（请注明： ）国税-3Q07请问您对您目前现在经营的商铺/摊位有哪些满意和不满意的方面？若被访者提到配套设施、收费及经营环境方面的满意与不满意（即选1、2、3），则需要追问。满意的方面 不满意的方面配套设施较齐全-1 配套设施不齐全-1各种收费比较合理-2 各种收费不合理-2有良好的经营环境-3 经营环境较差-3在消费者心目中有较大影响4 在消费者没有什么影响力-4经营分区合理-5 经营分区不合理-5停车位充足便于装卸货物-6 停车位不够-6仓库容量大-7 仓库容量小-7其它（请注明： ） 其它（请注明： ）Q08请问您当初选择目前的商铺/摊位时，您的第一考虑因素是什么？（单选）商铺/摊位的位置-
