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1、中央民族大学本科生毕业论文(设计)1前 言笔者在物权法的学习过程中发现学者们对作为停车位的小区架空层的论争很多，大多数学者都通过理论参照实际，结合我国现行法律规定的方法对这类架空层的归属做了辨析和理解。遗憾的是不少这类研究作品对架空层归属的辨析大多倾向于从利益平衡和对弱者的保护层面上做出理解，使得小区架空层归属的理论依据未能充实起来。笔者还关注了近几年来国内发生的不少有关停车位纠纷的案例，法官的判决依据也不尽相同，这类问题的解决对法院也是一个不小的难题。究其根本原因，如上所说症结在于这类理论研究的孱弱和肤浅。最新颁布的物权法在解决停车位归属的问题上没有大的突破，宜粗不宜细的制法思想并没有给停车
2、位问题的解决提供多少便利。笔者认为对作为停车位的小区架空层归属的理论再深入研究有助于让我们更加清晰地认识小区停车位的性质，这对解决小区停车位的归属难题是有很大的指导作用的，其影响效果也是卓越显著的。笔者的这篇理论将专门对作为停车位的小区架空层的理论归属依据进行总结和补充，志在引起学者们对小区停车位这一领域的关注，同时希望有望在将来制定和颁布的物权法实施细则能够在解决这类问题时更具操作性。本文主要通过理论研究以及参考我国现行法律规定的研究方法，对作为停车位的小区架空层的性质进行研究。研究思路是寻找对该类架空层的性质产生分歧的根本原因，进一步深化解决该类问题的理论基础和提出一些解决办法。架空层目前
3、主要有以下几种表现形式：一是在坡地上建造建筑物必然形成的技术性的架空层；二是在裙楼上，为了增加绿化面积和休闲活动空间，特别设计形成的架空层；三是用深基础做的地下架空层；四是为了通风、绿化和增加公共停车位，特意将住宅建筑底层挑高而建成的敞开式架空层。本文的研究对象是第四类架空层。小区首层架空停车位是一种特殊的停车位，它在表象上既体现地面停车位的特征，又具备地下停车位的一些特征，所以具有代表性，对这类架空层的研究无疑对小区其它类型停车位的权属问题解决有可参考和借鉴之处。中央民族大学本科生毕业论文(设计)2一、 小区首层架空停车位不是小区的从物（一）从物的认定我国学界通说认为认定从物应从下列几个方面
4、考虑：第一，非主物的构成成分。第二，常辅助主物的使用。第三，须与主物同属一人。第四，没有从物不随主物处分的交易习惯。对第三个标准，尽管是学界通说，但仍有学者对其有不同认识，各国立法实践也不一致。其实，主物、从物的分类是对两个独立的物之间关系的判断，标准应根据两个物之间的客观状况来确立，与这两个物归属何人所有是没有关系的。有些国家之所以要求主物、从物同属于一人，是为了修正“从物随主物”原则的法理效果，因为“如果二物不属于一人，则从物随主物的转移而转移，将会严重损害第三人的利益” 。但这种为了迁就“从物随主”的法律效果而改变从物认定标准的做法非常不可取，会破坏标准的客观性与统一性，也是有违逻辑的。
5、应该是先要判断出物之间的主从关系，再设计主从物之间关系的法律效果“从物随主物” ，而不能根据主从物法律效果的设计反推主从物关系的认定 1。笔者还认为，通说将 “须交易上无特别习惯 ”作为认定从物的标准，是与上述将“须与主物同属于一人”作为认定标准犯了同样的错误，破坏了标准的客观性与统一性，也违背了逻辑性。综上，初步的，从物的认定标准只能从是否为主物的构成成分和是否经常辅助主物的使用两方面来考察。此外，我国学界通说对从物的定义是：“在必须结合使用才能发挥经济效益的两个独立的物中，起主要效用的为主物；在两个独立物结合使用中处于附属地位，起辅助和配合作用的物是从物。如船和配合其使用的桨等。 ”2（二
6、）小区首层架空停车位不具有从物属性首先小区首层架空停车位可以作为物是没有争议的。其次有的小区首层架空停车位四周都有界限明确的墙壁与外界相隔离，同时其还有独立的门窗，可供业主在不借用其他物的出入口的状态下方便的使用，既具备结构上的独立性还可以独立使用，与一般专有权的客体无异。有的架空层虽然没有四至的墙壁，但实践中普遍认为其已具备“观念上的墙壁” ，也认可其构造和使用上的独立性。但剖析从物的定义却不难发现，假如我们对该定义作反向理解主从物不结合使用其各自便不能发挥经济效用，主从物的经典例子船与桨，马与马鞍都很好地印证了这一点。楼房首层架空停车位确因业主入住小区而具有了经济效用，但没有了停车位的商品
7、楼依旧具有旺盛的经济效益。综上，小区首层架空停车位在法理上不能认定为小区主建筑的从物，不随主物的转移而转移，业主不1 凌斌：论主物与从物，载理论界，2009 年第 12 期，第 47 页。2 魏振瀛：民法（第二版），北京大学出版社，2006 年版，第 127 页。中央民族大学本科生毕业论文(设计)3能当然取得首层架空停车位的所有权或使用权。二、小区首层架空停车位是小区的共有部分（一）建筑物区分所有权共有部分范围的界定共有部分是指区分建筑物除专有部分以外的其他部分以及不属于专有的附属建筑物，从而为全部或部分区分所有人共同享有权利的部分。它在功能上表现为区分所有人对于共用部分的潜在的应有份额，因而
8、又叫共有持分。共有所有权包括三项权能：使用权、收益权和处分权。通过对各国立法和学说的比较，笔者发现：日本、德国，法国、美国及我国台湾立法和学说一致见解，以排除法，列举法及推定方式对共用部分之内涵予以确定。我国先在城市异产毗连房屋管理规定中列举了部分共有部分名称，如第 6 条“门厅，阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下设施等” 。之后， 物权法出台采取了排除法和列举的立法方式来确定共有部分。 物权法第 72 条中规定到“业主对建筑物专有部分以外的共有部分” ，又在第 73 条中将比较有争议的权属进行规定如，绿地、道路、公共场所等进行补充。我国建设部的公有住宅售后维修养护管理暂行办法第 4
9、条采用的是详细列举的方式，但基本上局限于建筑物本身，该条规定：“住宅的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。住宅的共有设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等” 。梁慧星教授课题组的物权法草案建议稿对共有部分采用排除法予以界定，该建议稿第 90 条第 2 款规定“共有部分，指区分所有建筑物，除专有部分以为的其他部分及不属于专有部分的附属物” 。王利明教授课题组的物权法草案建议稿对共有部分采用的是排除加列举的方式
10、，该建议稿第 182 条第 1 款规定“除专有部分以外，共用的走廊、庭院、楼道、厕所及院落，上下水设施等，属于共有部分，适用共有的规定” 。通过比较上述法律规定和部门规章，以及参考了众学者的建议后，笔者试以列举法概括小区共有权的客体：1、建筑物的基本构造部分，例如支柱、房顶、外墙或地下室等。2、居住在该栋建筑物中的全部住户所共同使用的部分及附属物，例如楼梯、电梯、消防设备、走廊、水塔、自来水管道、紧急出口路灯等，以及仅为部分区分所有权人所共有的部分，例如各层楼之间的楼板，以及仅属于相邻部分的所有权人所共有物等。中央民族大学本科生毕业论文(设计)43、建筑物所占有的基地使用权和非开发商单独报建审
11、批的小区其它空地的土地使用权。4、住宅小区的绿地、道路、公共设施、公益性活动场所、围墙、小区大门建筑、艺术装饰物等地上或地下共有物和水电、照明、消防、安保等公用配套设施，以及小区的物业管理用房，除依法应当归属于围家或有关法人所有以外的，原则上应当归属于全体住宅小区的业主所有。（二）小区首层架空停车位应该作为共有权的客体首先从建筑工程专业角度定义，所谓架空层是指建筑室内地坪以下基础回填土以上的三维空间，当该空间可供人利用时，架空层也可被称为“地下室”或“半地下室” 3。建筑工程中架空层的基本作用是防止建筑底层地坪回潮，即防潮通风是架空层的本体功能。现在的架空层顶下还常常布置各类管线，省去每单元地
12、埋支出且便于维护。我国早期的架空层高大多在六十公分以下，其不具备构造上的独立性和使用上的独立性，依据建筑区分所有权理论，此类架空层应和电梯井、楼梯道等一起归入建筑物的公用部分，成为建筑区分所有权中共用权之标的。其次，架空层的梁柱作为整个建筑物的基础，起到支撑加固和防震作用，与业主休戚相关。最后,用小区首层架空停车位类比于绿化架空层，我们发现因为用地紧张 ,小区绿地率一般都达不到要求,许多国内城市根据法律规章都规定了 2030不等的小区绿化率，且要保证区内人均 2 平方米的规模,所以利用架空层通风、采光、搞绿化 ,补充绿地率不足 ,是开发商必须做的,理应由开发商埋单，并且开发商不应享有这类架空层
13、的所有权。综上，小区架空层体现很强的共有特征，应认定为上述总结的共有权的客体中的第四类，小区首层架空停车位是业主的共有部分。3 蒋应军：关于架空层的权属问题，载现代物业，2004 年第 6 期，第 57 页。中央民族大学本科生毕业论文(设计)5三、小区首层架空停车位的土地使用权和房屋所有权（一）房地一体化原则就土地使用权和房屋所有权的关系而言，我国现行立法采纳了土地和建筑物互不分离的观点。一方面，土地使用权人应当是地上建筑物的所有权人，即土地使用权和房屋的权利主体必须一致。如城市房屋权属登记管理办法第 6 条规定：“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土使用权权利主体一致的原则
14、” 。另一方面，在房地产交易中，房屋所有权和土地使用权应当共同作为交易的标的，而不能分别对待。如城市房地产管理法第 31 条明确规定：“房地产权利转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押” 。上述法律规定，我们可以总结为“房为地存、地为房载、地转房随、房转地随” 。土地使用权与房屋所有权的权利主体一致是法律的强制性规定，是国家房地产法的基本原则。在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与建筑所有权分离、分割。要取得房屋的权属证书，必须要有相应的土地使用权的存在。而在建筑所有权转移时，对应的土地使用权必须同时转移。这意味着，有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有
15、权，没有土地使用权份额的建筑物在法律上只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，因此，土地使用权归属的确定与小区首层架空停车位的权属认定密切相关。（二）容积率概念的引入建筑容积率与建筑房屋的市场价格、居住的舒适程度密切相关，其含义是指在项目规划用地范围内，全部建筑面积与规划建设用地面积的比率。举例说明，如果开发商是基于 10000 平方米的土地上开发，其中绿化地带和道路等有 5000 平方米，在其余 5000平方米的土地上建 10 层高楼，那么这 lO 层高楼的全体业主所享有的土地使用权将不仅仅限于 5000 平方米的土地，而是整个供开发的 10000 平方米的土地，如果 10 层高楼的建筑面积是
16、 5 万平方米，那么每 10 平方米的建筑面积就对应 2 平方米的土地使用面积 4。法律上，依“房地一体主义” ，须有土地使用权，始能取得建筑物所有权。周延而知，只有计算建筑容积率的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额，并可依法取得房屋所有权证或房地产证 。不计算容积率的建筑物，未参与用地面积分摊的部分，因法律不承认“无地之房” ，故不能单独成为所有权的客体而只能附属于计算容积率4 姜松：试论住宅小区停车位的产权归属问题，载热点，2006 年第 10 期，第 96 页。中央民族大学本科生毕业论文(设计)6的建筑物，应由主物的所有人即各区分所有权人共有 5。因此，计入容积率是建筑物区分部分成为所有权客体的前提。因此，根据我国的房地一体原则和建筑物容积率的使用规则，在小区首层架空停车位不计算容积率时，其未分摊小区的土地使用权，只能附属于小区的主建筑而存在，可类比于小区共有的管线和不计算容积率的地下室，故而应归属
