《易居快报之上海市场2015》由会员分享，可在线阅读，更多相关《易居快报之上海市场2015（12页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、“银十”如约而至，改善型需求集中释放新房均价再创新高二手房价加速反弹2015年07月17日4地价再创历史新高，改善型需求积极释放新房均价再创新高，二手房价加速反弹【摘要】6月份，上海房地产市场整体加速升温，纯商品住宅成交活跃，均价再创历史新高；房地产开发投资和建设回暖明显；土地出让金大幅提升，土地价格走高刷新纪录；此外，上海二手房市场持续火热，房价加速反弹。一、开发投资和建设：加速升温（一）房地产开发投资：增速持续加快，高于全国平均水平今年1-6月份，上海房地产开发投资1550亿元，同比增长15.8，增幅较1-5月份提高0.3个百分点，相比2014年全年增速提高了2.1个百分点，与上半年全国房
2、地产开发投资增速相比，高出11.2个百分点，连续7个月高于全国平均水平。历史统计数据显示，上海房地产开发投资增速，自2013年4月见顶后开始震荡下行，至2014年5月跌至本轮下行周期谷底的4.1，之后开始反弹，目前仍在上行通道中。 今年上半年，与全国房地产开发投资增速持续下行的趋势不同，上海房地产开发投资增速不断上扬，从年初的13.5升至15.8，这反映了上海对政策和市场的反应更为敏感。上半年央行3次降息、“330新政”、上海下调公积金存贷款利率等政策效应不断释放，开发商市场信心和投资意愿逐渐增强，因此，上海的房地产投资增速持续走高，且强于全国平均水平。预计未来随着多项利好政策叠加效应的进一步
3、释放，以及房地产市场环境的持续改善，上海房地产开发投资力度将进一步加大。图1 2015年1-6月份上海市、全国累计房地产开发投资额同比走势数据来源：上海市统计局、易居研究院（二）商品房新开工面积：增速持续回升今年1-6月份，上海商品房新开工面积1009万平方米，同比下降9.6，降幅较1-5月份收窄2.3个百分点，与2014年全年相比，增幅下降了12.4个百分点，与全国同期新开工面积增 幅相比，高出6.2个百分点，但仍处于负增长区间。历史统计数据显示，上海商品房新开工面积增速变化与全国基本一致，两者在2014年2月都跌至近五年的最低值，随后震荡回升，2014年四季度在央行降息等利好政策的刺激下，
4、上海商品房新开工面积连续实现正增长。但进入2015年，受春节等因素影响，上海新开工面积增速再次转正为负，但从3月份开始，在多重利好政策的刺激下，增速再次止跌回升，且强于全国平均水平。图2 2015年1-6月份上海市、全国累计商品房新开工面积同比走势数据来源：上海市统计局、易居研究院（三）商品房施工面积：增幅略微提高今年1-6月份，上海商品房施工面积13234万平方米，同比增长5.4，增幅较1-5月份提高0.8个百分点，与2014年全年相比，增幅回落2.3个百分点，与全国同期商品房施工面积增幅相比，高出1.1个百分点。历史统计数据显示，上海商品房施工面积同比增幅自2013年初进入低位盘整期，直到
5、2013年11月份才开始缓慢上扬，2014年，增幅整体强于2013年，但仍处于历史低位。进入2015年，上海商品房施工面积同比增幅先降后升，目前仍保持平稳上升态势。与全国商品房施工面积增幅相比，2013年开始，上海与全国的差距逐渐拉大，直到2014年，增幅差距才逐渐收窄，目前基本处于同一水平。 图3 2015年1-6月份上海市、全国累计商品房施工面积同比走势数据来源：上海市统计局、易居研究院二、土地市场：出让金大幅提升，地价再创新高（一）土地成交建筑面积：降幅明显收窄今年1-6月份，上海土地成交建筑面积866万平方米，同比下降17.2，降幅较1-5月份收窄12.7个百分点，与2014年全年降幅
6、相比，缩小9个百分点，可见土地市场回暖非常显著。历史统计数据显示，上海土地市场波动幅度较大，土地成交建筑面积同比增速自2013年6月开始震荡下行，之后不断扩大，直至2014年7月才止跌反弹，目前同比增速延续了上升势头，但仍处于负增长区间。图4 2015年1-6月份上海市累计土地成交建筑面积及其同比走势数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）、易居研究院（二）土地出让金：增速明显提高1-6月份，上海市土地出让金659亿元，同比上涨0.5，较1-5月份增幅提高40个百分点，与2014年全年相比，同比增幅上升19.8个百分点，表明上海土地市场升温迅速，成交非常活跃。历史统计数据显示，上海土地出让
7、金增速波动幅度较大，最新一轮下行周期从2014年3月份始，持续至2015年2月。从今年3月份开始，在多重利好政策刺激下，房地产市场明显回暖，土地市场也随之止跌反弹，至6月份，上海土地出让金同比增速转负为正，成交金额大幅提高。图5 2015年1-6月份上海市累计土地出让金及其同比走势数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）、易居研究院（三）土地成交价格：再创历史新高今年1-6月份，上海市土地成交均价为7610元/平方米，同比增长21.4，较1-5月份提高22.3个百分点，与2014年全年相比，同比增长高出12个百分点，继1-4月份上海土地成交均价突破历史高点后，1-6月份成交均价再创历史新高
8、。究其原因，一方面开发商重点布局北上广深一线城市，在市场迅速升温的背景下，拿地意愿强烈；另一方面，在上海土地市场，开发商竞争激烈，地价水涨船高。图6 2015年1-6月份上海市累计土地出让价格及其同比走势数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）、易居研究院三、商品房市场：成交活跃，均价再创新高（一）商品房销售情况（统计局口径）：大幅上涨 今年1-6月份，上海商品房销售面积1015万平方米，同比上涨12.6，较1-5月份上升6.6个百分点，与2014年全年增速相比，提高了25.1个百分点，同比增速实现了转负为正。从最新一轮的涨跌周期看，上海商品房销售同比变化，基本与全国一致，皆在13年初达到
9、本轮峰值后开始下行，至今年2月份触底反弹，但回升速度，上海明显高于全国平均水平，说明中央的宏观调控政策对上海市场的影响更显著。随着中央货币宽松政策的进一步实施、房地产利好政策效应的持续释放，预计未来几个月上海商品房成交面积增速将继续走高。图7 2015年1-6月份上海市、全国商品房累计销售面积及其同比走势数据来源：上海市统计局、易居研究院（二）纯商品住宅市场（剔除保障房）：供不应求，均价再创新高 1、销售情况：持续高速增长 6月份，上海纯商品住宅成交面积149万平方米，同比上涨109，环比上涨4.2，同比增速连续两个月超过100，表明上海楼市回暖迅速，成交非常活跃。这得益于央行连续降息、“33
10、0新政”、上海公积金存贷款利率下调等一系列利好政策叠加效应的持续释放。预计，随着多项利好政策效应的进一步释放、购房者入市意愿的不断走强，未来上海纯商品住宅市场增速将维持在高位。图8 上海市月度纯商品住宅成交面积及其同比走势数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）、易居研究院2、供求关系：供不应求，去库存加快统计显示，6月份上海纯商品住宅供应79万平方米，同比下降22.5；成交面积为149万平方米，同比上涨109，新增供应与成交的面积比为0.53:1，较上月减少非常明显。这表明上海纯商品住宅市场，去库存速度加快，一定程度上上海住宅库存压力得以减轻。图9 上海市月度纯商品住宅供求关系 数据来源
11、：中国房地产决策咨询系统（CRIC）、易居研究院3、成交均价：再创历史新高6月份，上海市纯商品住宅销售均价为34191元/平方米，同比增长28.8，环比增长7.6，突破了上月刚创下的31776元/平方米的最高纪录。上海房价持续走高的原因：一方面在多重利好政策的刺激下，购房者入市意愿强烈；另一方面，改善型需求持续释放，大户型、高品质、高总价的住宅成交非常活跃。预计未来几个月，在市场需求的推动下，上海房价将进一步上扬。图10 上海市纯商品住宅成交均价及其同比走势数据来源：中国房地产决策咨询系统（CRIC）、易居研究院4、库存情况：总量下降，存销比缩小截止6月底，上海市新建纯商品住宅库存总量为121
12、5万平方米，同比上升9，环比下降3.5。6月份，上海市新建纯商品住宅存销比为12.7，与5月份的12.9相比，略微缩小，整体上上海纯商品住宅库存压力仍偏大。图11 上海市新建纯商品住宅存量变化及存销比走势 数据来源：网上房地产、易居研究院四、二手房价格指数：市场火热，价格加速上涨6月份，上海二手房指数为2996点，同比上涨1.4，扭转上月同比负增长的趋势；环比上涨2.2，环比增幅超过4倍，表明本月上海二手房市场火热，价格加速上涨。历史统计数据显示，上海二手房最新的一轮涨跌周期始于2014年5月，当月在达到2957点的高位后开始下滑，至2014年10月重新步入上升通道，目前已连续9个月保持增长态势。6月份上海二手房市场火爆的原因：一是央行降息、上海公积金存贷款利率下调、“330新政”等重大利好政策刺激市场观望者大量入市；二是在股市利空的背景下，部分获利者转投楼市，市区改善型成交量增长显著。随着多项政策正面效应的进一步释放，以及购房者入市意愿和信心的增强，预计未来2-3个月上海二手房房价将持续看涨。图12 上海市二手房价格指数走势 数据来源：上海二手房指数办公室、易居研究院执笔人：上海易居房地产研究院研究员 徐向科电 话：021-邮 箱：
