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1、第七章 机电工程管理制度一、服务中心机电工程部组织架构机电工程主管1人（兼）机电维修员 2人日立电梯公司（电梯保养及维修）专业智能设施维护公司专业土木工程维修公司二、机电维修部岗位职责1. 机电维修主管工作职责1.1 对小区的机电设施设备的安全运行和工程维护维修的管理目标负责。1.2组织制定、补充、修定设备维护与维修的各项规章制度。1.3负责公司工程维修事务及技术的组织、指导和管理工作。1.4组织拟定设备管理、操作、维护的各种程序文件和技术标准，并组织执行。1.5制定所管辖系统设备月度、年度维修保养计划和备件计划，报送服务中心经理审定。1.6负责制定住宅小区各项工程改造、设备更新方案及预算，报
2、送公司审批执行。1.7负责维修、保养计划的实施，以及对维修、设备的保养验收及安全运行管理工作，发现隐患及时处理。做到“三干净”（设备干净、机房干净、工作场地干净），“四不漏”（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水），“五良好”（使用性能良好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好）。 1.8负责编制各类设备的技术档案1.9负责制定所管辖系统的最佳运行方案。1.10制定设备故障紧急应急处理方案，并组织实施。1.11审阅设备运行报表，掌握能耗状况，发现异常要分析原因，及时杜绝浪费现象。1.12考核下属员工的维修保养工作质量与工作效率，检查下属岗位纪律及精神状态，发现不良现象即可即刻纠正。1.13审核物业
3、住宅商铺单元装修申报资料，预防违规装修行为发生。1.14负责小区工程维修投诉的解释和处理工作1.15完成上级交办的其他任务。2. 机电维修员岗位职责2.1负责公共区域所有设施的维修与维护工并对小区机电设施设备安全运行和维修保养的管理目标负责。2.2熟悉掌握小区公共设施设备性能、构造和使用方法。2.3协助主管制定、机电设施设备维护与维修的各项规章制度。2.4负责向主管提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大中修计划等，并协助组织、监督实施项目的全过程。2.5按照设备保养维护规范，定期或不定期检查其管辖的公共设备，并开展保养维护，使设备处于良好的运行状态，设备保持优质高效、低耗、安全运行。2.
4、6对设备的维修，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时有效地组织抢修。2.7现场监督和协助设备保养专业公司完成定期的设备保养任务，并记录存档。2.8积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本。2.9完成上级交办的其他任务。三、设施设备管理规定1. 目的为规范各物业区域设施设备的管理，以确保业主、用户能正常生活和工作，特制定本规定。2. 适用范围物业区域的供水、供电、供气及机电设备3.日常保养规定（向业主、住户公示）3.1供水、供电、供气及机电设备是经过周密考虑而设计的，请业主（住户）不要随意更改，如未获批准擅自更改，造顺民经济损失由业和（住户）负责。3.2各楼宇增装有公共电视天线
5、，为保持楼宇的雅观，请勿增设个别户外天线。3.3切勿把垃圾、菜叶、杂物等废料投入厕所及下水道，如因使用不当，导致堵塞或损坏，一切修理费用由业主（住户）自行负责。3.4屋楼内公共地方，不得稼具、货物、神位及烧香，不得乱涂乱画，如属小孩行为，由小孩的监护人承担相应的责任及清洗复原的费用。3.5各住宅单位均设有专供晾衣服的位置，请勿在其他公共区域晾晒衣物，以免影响园区的雅观。3.6爱护公共设备、电梯、对讲机、教育小区不要在电梯内嬉戏，不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人修理费用，并视损坏程序接受罚款。3.7如长时间离开住所，请关好水、电、气总掣，如因水、电、气总量造成经济损失的，由业主、
6、住户承担相关的一切费用。4. 设备安全运行制度4.1机电设备的以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由机电工程部专业技术人员或外聘专业维修保养公司公司实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证，专业维修保养公司需持有相关技术的资质证，且在有效期内。4.2智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。4.3机电设备严格按照设备维修保养堆积进行维护，保证设备完好。4.4值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。4.5机电维修员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故
7、发生。4.6维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全提供和技术措施，防止触电及设备事故的发生。4.7在电源干线、低压配电柜上行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具关悬挂标志牌。4.8做好设备运行和维修记录，建立设备台账，定期对设备进行清洁卫生。4.9供配电设备房必须具备有灭火器材。5. 设备运行记录管理制度5.1管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，设专柜保管。5.2服务中心建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台账、设备运行管理资料和维修资料等。5.3值班员和机电维修员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和
8、各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。5.4所有记录以月为单位整理、装订成册、归档管理。5.5定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。5.6借阅查找设备管理记录应佃理相关手续。6. 设备管理交接班制度6.1值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得领导同意，按规定办理请假手续，才能请假。6.2交接班双方人员必须做好交接的准备工作，准时进行交班。交接班的准备工作包括：l 查看运行记录；l 介绍运行状况和方式；l 以及设备检修、变更等情况；l 清点仪表、工具l 检查设备状况；l 交班时，双方领班在值班日志上签字。6
9、.3在下更情况下不得交接班：l 在事故处理未完或理大设备启动或停机时；l 交接班准备工作未完成时；l 接班人数未能达到规定人数的最低限度时；l 领班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未手到顶班人时。7. 设备管理报告制度7.1下更情况报告主管l 主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；l 设备出现故障或停机检修；l 零部件更换及修理；l 维修人员的工作去向、客户维修材料的领用；l 运行人员暂时离岗；l 对外及上级联系。7.2下列情况必须报告服务中心经理l 重点设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；l 采用新的运行方式；l 重点设备发生故障或停机抢修。8. 设备故障和事故处理程序8.1
10、无论发生何种设备故障和事故，主管单位必须立刻组织力量迅速处理。8.2发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上的）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。8.3无论发生何种设备故障和事故，主管单位有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上做详细记录，不得疏漏隐瞒。8.4发生较重大事故或故障时，主管单位在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由服务中心经理召开有关外聘公司、机电维修部人员参加事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后上报物业公司经理审批。四、供配电设备维护保养规程1. 目的：检查并
11、及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。2. 适用范围：低压配电设备及附属设备的维修保养工作。3. 管理规定由机电维修员根据以下的检查保养表对供配电设备进行保养。3.1低压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期1配电屏清洁月2电器仪表外表清洁、显示正常、固定可靠月3继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关外表清洁、触点完好、无过热现象、无噪声月4控制回路压接良好。标号清晰，绝缘无变色老化月5指示灯、按钮转换开关外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活月6电容无功补偿电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接有关当局不发热变色月7母
12、线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年8配电屏对地测试接地良好年3.2电房附属设施的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期1门窗及防小动物设施门窗开启灵活，无10mm缝隙，通风网无10mm小也，无严重锈蚀月2通风照明设施无故障，保证通风照明月3绝缘工具正常有效月4灭火器正常有效月五、电气维修管理规程1. 目的为保证管理区域内电气设备和人身安全，使电气维修工作正常化、规范化、科学化。2. 适用范围公司接管的管理区域内，从高压进线到住户电气箱开关前端的供配电系统及其用电设备的维修。3. 管理规定3.1机电维修员必须持证上岗，严格按照国家有关的电气安装工作堆积进行作业。3.2在进行电气维修时，机电维修员
13、应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。3.3维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，机电维修主管应在分配工作的同时向维修员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。3.4当需停电时应按停电处理规程告之用户。3.5在低压配电箱带电作业时，应设专人监护，并至少两人进行，工作开始前，必须验电，确信停电方可开始作业。3.6一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设挡板，并有专人监护。3.7在一经合闸即可送电到工作地点的开关和刀闸的操作把手上，应悬挂“有要作业，禁止合闸”的标志牌。3.8维修或保养后的电气设备或线路，经检查无误，拆除所有安
14、全措施，全体维修人员撤出工作现场后，方可送电。3.9在施工设备两侧临近带电设备的固定遮拦上，应悬挂“有电危险”的警示牌。六、给排水维修管理规程1. 目的为保证管理人的给排水设备和人身安全，使给排水维修工作正常化、规范化、科学化，特制定本规程。2. 适用范围公司接管的管理区域内从给水总表后的公共给水系统及其供水设备，市政排水总出水口前的排水系统及其设备的维修。3. 管理规定3.1严格按照国家有关的给排水安装工程规程进行作业。3.2在进行维修时，维修人员应做好相应的安全防护措施。3.3维修时应按要求做好保证安全的组织和技术措施、机电维修主管应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在
15、工作中检查、监督执行情况。3.4当需付之东流水时要按停水处理规程告之用户。3.5当须开挖地面进行维修时，应尽量减少对用户、行人的影响，并在施工现场周围设置“正在施工的告示牌，如开挖较深时则必须设置安全防护挡板。七、维修人员工作规程1. 目的为规范维修人员的工作，特制定本规程2. 适用范围适用于各管理处（服务中心）机电维修人员的管理。3. 工作规程3.1接到机电主管的维修指令后，维修人员根据维修内容准备好所需维修工具和维修材料后，持维修单赶到维修地点。3.2公共区域的维修程序3.2.1做好消防安全防范措施，如安全栏、维修告示牌、高空作业告示牌等。3.2.2做好公共场地的保护措施，半维修工具或维修材料放在旧报纸或抹布上，避免对公共场地造成损坏。3.2.3维修工具及材料须安放在不影响用户使用的位置，如有用户出入必须主动礼让用户。
