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1、西宁市房屋拆迁补偿问题探讨西宁市房屋拆迁补偿问题探讨口李道民西宁市房屋拆迁估价,是根据经市人民政府同意发布,并白 2004 年 3 月 4 日施行的西宁市房屋拆迁安置补偿标准及价格评估规则(宁政200430 号,以下简称标准及规则)进行评估.在拆迁补偿中,几乎没有按估价结果补偿的.尤其是 2004 年以后,拆迁难度越来越大,很少有按期完成拆迁的.究其主要原因,是补偿标准太低,估价结果与市场价相差甚远,毫无参考价值.实际补偿额要在补偿标准基础上上浮 15%一 30%,甚至更高.之所以形成这种局面,主要原因是各估价机构是根据标准及规则进行估价,而标准及规则规定的补偿标准与市场价相差甚远,被拆迁人难
2、以接受.一,市场价与补偿标准城市房屋拆迁管理条例第二十四条规定.货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位,用途,建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定.我们从西宁市交易管理所定期公布的西宁市住房二级市场成交参考价格和我们平时积累的成交实例价格,剔除成新和装饰因素,与补偿标准进行比较:.地段四价格,市场平均价格(Yem)1697138512171059补偿标准(十成新)11741061990912可见住宅补偿标准是市场价格的 78.3%(平均值).2005 年商业用房平均售价5000m,而补偿标准平均价格 2131m,是市场价格的 42.6%.补偿标准与商品房售价比较.根据商品房备案登记统计,20
3、05 年 l 一 9 月西宁市商品房住宅销售价格平均 1394m,非住宅平均售价 7694m.补偿标准一至四类地段住宅十成新平均补偿价格为 1034m,是商品住宅售价的 74.2%,商业用房补偿价格 2131:TVm,是商品房商业用房售价的 27.7%.从以上比较可以得出结论,补偿标准大约是市场价格的 30%一 78%,其中住宅接近于上限,商业用房接近于下限.二,房屋重置价格房屋重置价格,应是某一基准日期,不同建筑结构,用途或等级下的特定状况的房屋,建造它需要的一切合理,必要的费用,税金及应得利润.具体一点,应包括前期费用,建安造价,管理费用,投资利息,销售税费,开发利润六项.房地产估价现范5
4、.4.6 条规定,建筑物的重置价格或重建价格,可采用成本法,市场比较法求取,或通过政府确定公布的房地产重置价格扣除土地价格后的比较修正来求取,也可按工程造价估算的方法具体计算.近年来,西宁市经公布实行的房屋拆迁补偿标准和市场评估标准有 98 年市场评估重建价格标准(43 号),99 年的拆迁补偿标准(85 号 ),95 年,96 年,97 年,99 年的房改成本价标准,万通中心拆迁补偿标准,2003年拆迁补偿标准(77 号),2004 年拆迁补偿标准(30 号), 现列下表进行比较.一29近年拆迁补偿标准(住宅)一 98 年(4399 年(852001 焦 2003 焦 2004 焦号)市场
5、99 年房号)补偿万通中心(77 号)(30 号)改成本价结构等级 价价补偿价补偿价补偿价钢混1675.621372103ll154103l砖混一等 lll7.0884o6631012.89749663砖混二等 893.66756632965.397l5632砖混三等 681.4268l603920.95683603砖混四等 613573874.98650573砖木一等 851.29795626709626砖木二等 747.597l5594673594砖木三等 633.266l3572649.572土木一等 694.87585585664585土木二等 604.16554554629554土木
6、三等 5l6.555275276oo527土木四等 5O45O4574504近年拆迁补偿标准(商铺)99 年(8599 年 2001 焦 2003 焦 2004 焦补偿标准号)市场号) 补偿 (178 号) 万通中心(77 号)(30 号),李 98 年(43.价价补偿价补偿价补偿价补偿价结构等级,钢混 l1028821212l102砖混一等在住宅基 9957963Oo01095995础上上浮砖混二等 94875825oolO4394840%一砖混三等 60%9057242O0o996905砖混四等 860688l50o946860砖木一等 93975l1033939砖木二等 8917l398
7、0891砖木三等 858686944858土木一等 878702966878土木二等 83l66591483l土木三等 790632869790土木四等 7566o583275630必须明确,2002 年前的补偿标准是重置价,2002 年后的补偿标准是市场价.比较这些补偿标准,有以下结论:1.2004 年公布的房屋重置价格与 1999年公布的房屋重置价格一样.2.2004 年房屋重置价格低于 1998 年市场评估时房屋重置价格.3.2004 年房屋重置价格低于 2001 年万通货币化补偿价格.4.2004 年房屋重置价格低于 1999 年房改成本价.5.2004 年房屋重置价格低于 2003
8、年房屋重置价格.下面对以上结论进行简要分析 i无论如何 2004 年公布的房屋重置价格也不应该与 1999 年公布的重置价格相同.根据 2004 年建筑预算,确定建安造价大约是钢混 884Ill2,砖混 680:Tr./m,测算得房屋重置价为钢混 1352m,砖混 1040m2,2004 年补偿标准中房屋重置价平均钢混1016m,砖混 749m,是以上价格的78.5%和 72%.98 年以市物价局宁价工字(1998)第 43号文公布的西宁地区房屋重建价格,是当时市场房屋价格评估的依据.既然现在拆迁补偿也是市场价格,那至少也不应该低于此标准.事实上 2004 年住宅补偿标准的重置价是 98 年房
9、屋重建价格的 81.2%.商铺更低.2001 年万通中心项目拆迁货币化补偿标准,是在国务院拆迁条例已颁布还未执行,并未考虑地价补偿因素,但考虑到 99 年房屋重置价已过时,应在 99 年房屋重置价基础上,根据物价上涨指数,增加了 33%左右.又过了三年,即使物价没有上涨,也不能使现在的房屋重置价低于 2001 年万通中心拆迁补偿标准.实际上现在住宅的重置价是万通中心补偿价格的 65.5%,商业用房为 43.4%.房改成本价包括征地和拆迁补偿费,勘察设计和前期工程费,建安工程费,住宅基础设施建设费,管理费,贷款利息和税金七项因素.与房屋重置价比较多了征地,拆迁补偿费,少了利润.当时测算的征地和拆
10、迁补偿费为 150m,如果 99 年房地产开发平均利润为 20%,可得 2004 年房屋重置价是 99年房改时测算价格的 90%.2O04 年补偿标准的重置价和 2003 年补偿标准比较,住宅是 2003 年的 88.26%(平均值),商铺是 90.9%.三,区位价区位价是土地与房屋区位因素共同作用的结果,既包括土地价格,又包括房屋区位因素所取得的收益价格.可根据市场房地产价格测定区位价.区位价=房地产市场价一房屋重置成新价.标准与规则规定的区位价是以基准地价的一定比例测得.故区位价一般要大于地价.现行区位价补偿标准(出让土地)与市场区位价比较,商业用房区位价是市场区位价的 25%左右,住宅是
11、 82%左右,工业是 5O%左右.对于以划拨方式取得土地使用权的房屋拆迁,标准与规则采用了房,地分开补偿的方法.即补偿额=房屋重置价成新率建筑面积+划拨区位指导价(收购价) 划拨土地面积.区位价变成了土地收购价格.笔者认为,房屋拆迁与土地收购有着本质的区别,简单套用土地收购价格是不合适的.因为不论从土地收购的目的,性质,收购价格的内涵,适用的法律法规都与房屋拆迁补偿有较大的差别.为了盘活存量土地资产,优化土地资源配置,规范土地市场,科学合理地利用土地,从 1996 年以来,各地相继成立了土地收购储备机构.西宁市为了搞好土地收购储备,成立了统征所,并于 2001 年出台了西宁市土地收购储备实施办
12、法.就土地收购性质而言,土地收购双方不是市场条件下的自由买卖关系,政府或政府授权的实施土地统一收购机构与被收购单位或个人不是两个平一31等的经济主体.土地是否收购是政府的行政权利,根据相关的条件进行,是一种强制性 的收购 .而房屋拆迁主要是一种民事活动.在拆迁活动中,拆迁入与被拆迁人之间的法律地位是平等的.这与土地收购有原则上的区别.之所以称为收购, 是因为主体地位不平等,不论你愿意不愿意都要收, 又要给予适当补偿称为购. 由于主体地位的不平等,决定了土地收购价格是政府定价,不能由收购双方根据市场状况而协商确定.而房屋拆迁,货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位,用途,建筑面积等因素,以房地产市
13、场评估价格确定.这种收购价 与市场评估价 的价值定义相差甚远,不能相互代替 .中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条规定,划拨土地使用权,除规定的情况外,不得转让,出租,抵押.可见,划拨土地使用权,只有经营权,没有处置权.而出让土地使用权,不仅有经营权,还有一定的处置权.因此,划拨土地使用权,土地收购价格内涵中,只包含土地经营权价格.从成本构成来分析,划拨土地的成本由基础设施配套费,土地开发费,和其它费用(管理费 ,利息,利润等) 组成.与出让土地比较,就是少了出让金.因此划拨土地的区位价与出让土地的区位价相比,同等条件下就是少了出让金.即:划拨土地的房地产区位价=该土地出让
14、时的区位价一该宗土地的出让金(公式 1).根据西宁市土地收购储备实施办法第十三条规定,除无偿收回土地使用权的外,其它划拨土地按照评估地价的 70%予以补偿.可见,划拨土地收购价=(出让性质的土地价格一出让金)70%(公式 2).比较公式 l 和公式 2 可知,拆迁划拨土地的房地产的区位价采用收购价时,使土地价格补偿减少了 30%.既然房,地分开补偿,在房屋补偿中只有重置价,没有考虑区位因素对房屋价格的影响.因为区位价不等于土地价,一般大于土地价.一32 一根据以上分析,划拨土地房屋拆迁补偿的区位价不应采用土地收购价,这样使土地价格补偿减少了 30%.应该是出让土地的区位价减去出让金.房,地分开
15、补偿时,应加上房屋的区位价格.综上所述,笔者认为西宁市房屋拆迁补偿标准太低,与市场价相差太远.不利于实行货币化安置,这是目前拆迁难的主要原因.四,建议与意见房屋拆迁活动主要是一种民事活动.参与拆迁活动的有拆迁人,被拆迁人,拆迁单位,估价机构和拆迁管理部门.拆迁管理部门主要要解决好拆迁指导思想,维护群众合法权益的问题,而拆迁人和估价机构主要要解决严格拆迁程序,确保拆迁公开,公正,公平的问题.1.认真贯彻执行国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模,严格拆迁管理的通知精神,用科学的发展观和正确的政绩观指导城镇建设和房屋拆迁工作.坚持以市场价对被拆迁人进行补偿,维护被拆迁人的合法权益.加强对拆迁估价的管
16、理,制定必要的拆迁估价技术规范.在房地产市场日趋成熟的今天,无须再制定拆迁补偿标准.按城市房屋拆迁估价指导意见的要求,至少每年定期公布一次不同区域,不同用途,不同结构的各类房屋的房地产市场价格,以便估价机构参考.2.公开选择估价机构,变单方面委托为共同委托.估价机构虽已脱钩改制,但真正作到坚持独立,使拆迁估价机构选择公开,公正,还是很难的;因为估价机构与各方面都有千丝万缕的联系.拆迁主管部门应该公开准入条件,实行公开平等竞争,推荐并向社会公示一批资质等级高,综合实力强,社会信誉好的估价机构,供拆迁当事人选择.而且应该采取动态管理,发现问题取消拆迁估价资格,新符合准人条件的也可准人.目前,所有拆迁项目都是拆迁人单方面委托估价机构,根本不征求被拆迁人的意见,采取关系式的选择估价机构,从而剥夺了被拆迁人选择估价机构的权利.因为谁委托谁出评估费,加之估价市场竞争激烈,估价机构就有
