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1、商业地产招商基础知识考试一、 填空题(每空1分,共30空)1.商业地产价值是一种复合价值,它的价值构成包括两个方面,一是代表商业经营效益的商业价值,二是来源地区、物业自身所具备的土地和建筑建造所产生的房地产价值。2.商业地产的五证: 土地证 、 建设用地规划许可证_ 、 建筑工程规划许可证_ 、 _建筑工程施工许可证_、 _预售证_。3.招商工作秉承的三点原则其一效益最大化原则、其二双赢原则、其三换位思考原则。4.招商是商业地产有效开发的关键,管理是商业地产资产内部增值的主要手段。5.建筑面积面积的计算公式为:建筑面积=净面积或实用面积除以公摊系数。6.星河苑项目每层层高是:一层4.5 米,二
2、至四层4.2米,四层至六层3.8米。7.每层面积为 1428平方米。8.项目每层有6部消防通道,其中商业部分4个,住宅部分2个。9. 项目周边的学校有,广播电视大学、西安交通技术学院,南康小学10商铺的结构一般分为:_框架结构_、_剪力墙结构_、_框剪结构_。11.项目周边常驻人口总量约为70万。12.净高是指_层高_减去楼板厚度的净剩值。二、 判断题(每题1分,共10题)1.星河苑项目每层的公摊都是20%, ( )2. 优质商铺的评定标准为:开间大,进深适中,层高较低。( )3. 天然气为商业用气,我们负责安装到位。 ( )4. 下水与排烟由我们做,费用有我们来承担。 ( )5. 框架结构的
3、最大特点是剪力墙较少或没有剪力墙。( )6. 一般商业项目都有隔油池与化粪池。( )7. 星河苑项目每层的电量是120千瓦/小时。( )8. 项目有三部观光电梯。一部货梯。 ( )9. 项目周边银行较多,写字楼较少。( )10. 项目为客户提供免费停车位。( )三、 简答题 (每题5分共35分)1. 商企引导是指招商人员在商企不了解物业(开发项目)所含有的商机或者判断有误差时,必须以符合商业逻辑的表述、演绎,去引导商业企业看到招商人员所了解到的商机,客观上有商机、主观上有强大的引导能力,物业条件也适合。2. 商圈、业态、业种 商圈是商场服务的半径,是指以某个商场坐落点为圆心向外延伸一定距离而形
4、成的一个封闭的范围,是商场吸引顾客的地理区域。商圈是在某一定地域范围内商业关系的总和;商圈是在某一个地理范围之内,商店(场)之间形成的关系。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态,是零售活动的具体形式。通俗理解,业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。业种是商店或者商场里面的专门商品的层面或柜台,它包含了特定的商品和特定的服务和销售手段;是指零售商业的行业种类3.招商中心客户接待流程? 1、接待礼仪 2、区位介绍 3、项目介绍 4、带看 5、初步商洽 6、约深入商洽时间 7、送客户4.接洽客户十必问?您贵姓?请问您是做什么的?您看您明天有空还是后天?您看您这边还
5、需要上报公司或者让其他股东来看吗您觉得多少钱可以接受?您目前在西安有店吗?你看您对我们的项目还有那些需要了解的?您这边计划今年开几家店啊?您看您这边有没要朋友要开店的您也可以帮我们介绍吗?假如在我们各方面都谈妥的情况下,您多长时间能定?5. 我们项目定位?对华润万家大型超市和周边商业综合体的中高档业态补充,以休闲、餐饮娱乐为主。6. 已入住那些商户、品牌、面积等情况 宝乐迪ktv 1820.87平米,粤尚诚粥火锅,biangbiang面1428平米, 足浴956.63平米七彩快餐174平米,面馆218平米,7.消防、天然气的问题如何回答客户? 我们建筑消防已经备过案了,有这个就可以办理相关手续
6、,楼上的商户就是那这个办的,一次消防交房的时候就可以拿到;天然气主管道已经接到负一层楼后侧,属于商业用气,但你还得需要办理相关手续,要交碰口费与安装费,还要提供你的用量与厨房管线图;四、 论述题 (每题25分)1.分析一下星河苑项目的优劣势。优势:地段优势:星河苑项目地处未央大道龙首之上,西临未央大道,北临北二环,南临地铁二号线大明宫西站与华润万家大型超市,北临迎宾汽车商贸城,连接着老北城与新北城(经开区),是目前西安市最为繁华的路段,随着西安市行政中心的北迁,该地段升值潜力巨大。交通优势:项目本身就位于西安市主干道未央大道上,紧邻北二环,周边有地铁2号线、603路、609路、236路、600
7、路、26路、705陆、708路、711路、117路、107路、336路、912路、903路等30多条公交通过,交通网络覆盖整个西安,更可通过公路、铁路客运辐射陕西其他县市;消费优势:目前3公里范围内已入住人口接近70万,3-5年内超过100万。新增人口年龄集中在20-45岁,以家庭为主。整体人均收入水平显著高于西安其他地区,是公认的“有钱”的区域。周边写字楼众多,商务消费人群数量大,消费能力大;商圈优势:通过未央大道与地铁2号线连接小寨商圈、钟楼商圈、龙首村商圈、凤城一直凤城五路商圈,目前周边有大型超市以及中低餐饮、零售企业,商业氛围浓郁但缺乏亮点,星河苑项目正好可以作为南侧大型零售企业的业态补充,从而形成亮点,成为该商圈的核心聚客点;政策优势:2011年,未央区正式启动“商贸业培育三年行动计划”。该计划计划用3年时间,全力将未央路商圈打造成为全市最具影响的主要商圈之一,并加快培育北二环、西安北站商圈。物业优势:项目为纯框架结构,三面采光,结构合理,利用率高,紧靠未央路与北二环,广告位充足,效果好,价值大,物业配套齐全,水、电、气齐备,车位充足;劣势:距离地铁站与公交站远,人流量小,周边物业还没有形成规模,缺乏聚客效应,面宽小,进深偏大,南侧不能采光;据说华润万家要拆除,迎宾路一侧太偏,四层以上层高太低,价格偏高;