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1、拆迁安置房“一房二卖”代价高疯狂逐利背后的契约精神、良心拷问与法律较量案由：半百渔民与拆迁安置户的安置房买卖合同纠纷案承办人：邬辉林律师、董浩樑律师时间：2011年2013年主要当事人、利害关系人：1. 渔民徐某 2. 安置房业主朱某 3. 朱某及前夫张某引言一套卖出但未过户的安置房，在不到两年间价格涨了1倍多，原房主朱某与丈夫张某串通设局加价，加价不成索性一房二卖并通过协议离婚转移财产。鄞州法院一审判决朱某返还徐某房款60.28万元，并赔偿相当于房屋升值差价的经济损失60.82万元。判决生效后，徐某申请法院强制执行张某通过离婚协议过户到其个人名下的万达公寓房产。张某以利害关系人身份申请两度申
2、请执行异议，并通过行政诉讼搅局。但正义最终到来，经过多番较量，宁波市中级人民法院最后一次复议后驳回张某执行异议，最终排除了执行程序最大障碍，确保了徐某的合法利益最终能够实现。而朱某通过张某又以案外人身份提出执行诉讼，胡搅蛮缠，最终法院识破意图，出具司法建议书，朱某被追究刑事责任，徐某也成功获得了房款及违约金。诚信得以昭示，朱某的“一房二卖”最终让其付出金钱、名誉、自由等惨痛代价。案情摘要房价上涨，夫妻共谋一房二卖毁约2008年，朱某家的老房子因拆迁，与鄞州区拆迁部门签署了拆迁协议，能够获得安置房两套。朱某一家决定将其中一套面积为95平方米（附带车棚10平方米）的房子出售变现。待这套安置房刚刚交
3、付并拿到钥匙，朱某便迫不及待找寻中介刊登房源。此时，正值象山打渔为生的徐某了解此处安置房买售信息，因考虑到宁波发展的儿子结婚住房，而自己辛苦积攒大半辈子的血汗钱又买不了商品房，此时又正好中意朱某的这套安置房，于是当时的市场总价为66.28万元，双方通过中介签订书面购房合同。徐某东凑西拼，在短短两个月内依约向朱某支付了10万元定金和50.28万元房款，并承担了中介费。拿着朱某交给的安置房钥匙，此时，徐某心里一阵欣喜，一心为儿女操办终身大事的自己，顿时觉得一块石头落地踏实许多。然而，因为朱某的房子系拆迁安置房，在与徐某进行上述买卖时还未办理出房屋产权证，所以双方约定待办完过户手续后，结清剩余尾款。
4、徐某拿到房屋钥匙后，因给儿子作婚房用，一直空置待筹钱装修，也未舍得出租他人使用。恰恰在2008-2010年间，两年时间不到，全国房地产价格像火箭般上涨。到2010时，宁波房价普遍相对2008年的时候都已经上涨了1倍多。徐某从中介得知朱某已经从拆迁办结算完毕取得了房产证，于是多次催促朱某办理房屋过户手续时。谁料，朱某一家认为原来房价太低，要求徐某需要多支付30万；但是徐某认为应当遵守原来签订合同，而且房屋实际上已经交付了钥匙，对方只是配合完成一个过户手续而已，这时候来加价没有道理。但是，朱某面对房屋涨价带来的利益诱惑，并不甘心按照原有合同履行，而且现实中也出现很多卖家违约的情况。于是，朱某与其丈
5、夫张某在房产证做出来之前，策划并导演了一场一房二卖的闹剧。2010年9月，朱某与其丈夫张某一起来到拆迁办，在朱某原先签署的房屋拆迁补偿安置协议及调产结算清单中添加了其丈夫张某的名字。2010年11月朱某、张某领取了房屋产权证，朱某、张某成了该安置房屋的共有人。而这个时候徐某要求朱某办理过户，但朱某、张某执意要求另行加价30万才行。这无疑是徐某不能接受的。已经谈婚论嫁的儿子，曾向女朋友及其长辈应承自己已备有婚房，而现在呢？面对新婚、面对儿媳、面对亲家只能在外租房结婚？徐某经过与朱某多次协商未果后，想到了通过法律途径来解决。经过与邬律师仔细商议后，徐某于2011年1月6日向鄞州法院提起诉讼，要求朱
6、某继续履行房屋转让协议，办理房屋过户手续并承担违约金。但是令人始料未及的是，提起诉讼一周内即2011年1月12日，因案件申请查封该套安置房，但在查询房管信息时却发现该套房屋早于2010年12月24日由朱某伙同前夫张某以110万元的价格转让他人，并办结了过户手续。这个残酷现实意味着：第一，徐某原来要求继续履行合同办理过户手续已经没有可能，只能申请解除合同，赔偿损失；第二，朱某可能转移财产，到时候可能会存在判决生效后却没有财产可供执行的尴尬困局。徐某在邬辉林律师建议下，变更了诉讼请求，由继续履行合同变更为解除合同；由要求对方办理过户手续变更为赔偿损失；而且邬律师考虑到徐某的实际损失，认为合同约定的
7、20万违约金已经无法填补徐某的经济损失，参照了朱某卖给第三人的房屋价格，提出了要求对方赔偿徐某房屋差价经济损失60.82万元。案件很快进入实体审判程序。庭审中几番轮辩，作为被告的朱某多次以安置房为母亲所有，未经共有人张某同意，合同无效等理由，意图推翻双方买卖合同关系，逃避责任。这些托辞终究经不起证据事实和法律规定的考验，经过承办律师努力，最终2011年3月21日鄞州法院作出一审判决，判令解除徐某与朱某之间房屋买卖协议，并判令朱某返还购房款并赔偿相当于房屋升值差价的经济损失。协议离婚，夫妻合谋转移财产一审判决后，朱某没有上诉。原本以为判决生效，徐某申请法院强制执行会进行的顺利。但是承办律师在协助
8、法院执行时意外获悉，朱某与张某于2000年2月12日登记结婚，双方于2007年10月购买了一套万达公寓房产，房产证上登记了夫妻双方共有，各占50%份额。而巧就巧在，在朱某取得安置房屋产权证并转售给第三人之前不久的时间，即2010年8月19日朱某和其丈夫张某办理了协议离婚登记手续。离婚协议里除了刻意隐瞒包括涉案交易的安置房屋等资产以外，对婚后共同拥有的万达公寓房产一套，无条件的归男方张某所有。而且还声明除该房屋外，婚后再无其它共同财产。后来调查发现，朱某、张某对于如何要求加价迫使徐某就范、如何规避违约责任、如何转移财产等，早有周密谋划。他们其实已预见到可能对徐某构成违约，故在实施一房二卖前于20
9、10年8月19日就协议离婚，将万达公寓这套共有房产无偿转至张某名义，并在8月24日迅速过户至张某一人名下。加上朱某出售了涉案的安置房，朱某名下就只剩下一套房产（按照规定不能拍卖）。这样，法院申请执行朱某财产时，其名下已经没有实际可供执行的财产。费尽心机，前夫二度提出执行异议承办律师在案件申请执行时，针对上面这个情况，果断在2011年5月5日向鄞州法院申请查封了张某名下万达公寓的房产，并要求法院将该房产列入到执行标的。（1）第一次执行异议听证及复议张某随即以利害关系人身份，向法院提出了执行异议。他认为查封的万达公寓这套商品房属于通过离婚协议取得的个人财产，朱某已不再享有任何权利，要求解封。法院受
10、理张某异议后举行了执行听证，在听证程序中法院认定案件被执行人虽系朱某，但案件债务发生在朱某与张某婚姻关系存续期间，执行异议人张某系共同债务人，应当共同承担民事判决书所确定的债务，法院查封该房产并无不当，依法驳回执行异议人张某的异议。张某不服，向宁波市中级人民法院复议申请，经审查，亦驳回该复议申请。就这样，朱某、张某见自身当初周密转移财产、逃避一房二卖违约责任的计划失败。（2）行政诉讼搅局2011年12月26日，张某作为原告，朱某作为第三人，转而向鄞州法院提起不服房管局向朱某颁发的涉案安置房产权证的具体行政行为的行政诉讼，在行政诉讼庭审中，朱某、张某一起合谋，就关键事实做出与之前民事案件庭审笔录
11、截然相反的陈述。行政诉讼庭审时，张某强调，朱某隐瞒了有两个人签署的房产协议，以一个人的名义取得房产证，张某认为房管局将房产证做至朱某一人名下不合法，要求撤销房管局办法该类房产证的行政行为。同时希望让法院来认定其对朱某擅自取得房屋权证后与徐某签署的协议不知情，不属于他们的共同债务。但是，这与此前案件实体审判及第一次执行异议听证程序中朱某、张某的事实陈述是矛盾的。之前朱某在庭审中表示丈夫是知情，强调张某对房屋份额，她属于无权处分；而张某在执行异议时，也声称涉案交易的房屋，之前拆迁时有份额，当时拆迁协议中加上他的名字也是知情的。朱、张二人公然不顾之前的法庭陈述，隐瞒关键事实，企图让鄞州法院行政判决书
12、做出错误认定。最后，行政判决确实也撤销了房管局房产登记行为。（3）第二次执行异议听证及复议2012年4月9日，张某持行政判决书向鄞州法院提请第二次执行异议申请。 张某认为，行政判决书已经撤销了房管局的产权证登记行为，其中认定其对前妻朱某取得涉案安置房屋的权证不知情，朱某转让涉案安置房屋也属于买卖无效；并认为他与朱某对徐某不存在共同债务。但是，张某这份行政诉讼中陈述并被法院认定的事实，却与其在第一次执行异议听证程序中矛盾；与朱某在实体审判时的陈述矛盾。我们向法院提供了案件庭审笔录和第一次的听证笔录。法院受理后，经审查确定，行政判决书仅确定房屋登记并颁发房屋所有权证的具体行政行为违法，而并未否定法
13、院与中级法院作出的驳回张某执行异议申请、复议申请裁定书所确认的事实和结论，故再次驳回张某的再次异议。现张某仍不服，向宁波市中级人民法院再次复议，中院近期驳回张某异议，排除了案件执行程序的最大障碍，为徐某最后合法权益得到实现铺平了道路。胡搅蛮缠，刑事程序启动案件终得执行面临一次又一次的失败，不甘心的张某以案外人身份，2012年10月，其又向鄞州法院提出了执行异议诉讼，试图做最后一搏。但是，张某在前述过程中先后两次以利害关系人身份，依据民事诉讼法第202条申请执行异议及复议程序。而这一次其另辟蹊径，试图通过民事诉讼法第204条以案外人身份提出执行异议诉讼。鄞州法院立案并组织开庭后，邬律师代表执行申
14、请人提出了两个核心观点，即第一，张某存在滥用诉权，在已经用尽救济权利的情况下还胡搅蛮缠希望通过案外人身份提出诉讼；第二，执行异议程序与执行异议诉讼，这两个程序本身是平行的两个救济程序，两个程序不兼容。其实，这个案件经过长达两年多的反复纠缠，张某及前妻在利益相伴之下结成攻守同盟，已经到了强弩之末。鄞州法院一方面及时针对这次执行异议诉讼的原告起诉资格和条件重新进行了审视，及时中止了审理；另外在大量劝说工作无效的情况下，鄞州法院向公安机关出具司法建议，认为被执行人朱某涉嫌“拒不执行生效判决、裁定罪”，建议公安机关对朱某在有财产但拒不配合法院执行的行为进行刑事立案侦查。2013年春节刚过，鄞州区公安对
15、朱某采取刑事羁押措施，朱某一房二卖最后不但竹篮打水，反而迎来了一双冰冷的手铐。迫于刑事追责的震慑与压力，朱某通过其家属最终愿意赔偿徐某105万元。历时近3年，经历民事、行政、刑事、执行等程序，经过一审、二审、听证、复议等等反复拉锯，虽然历经波折，但最终法律让社会诚信得以昭示，让时下炒房逐利的浮躁市场氛围下“一房二卖”这种失信行为付出代价。案件评析朱、张二人财产应属执行范围，费尽心机难逃恢恢法网。一、朱某向徐某负担的债务，性质上属于夫妻共同债务。（婚姻法解释二第24条、婚姻法第41条）（一）该债务发生在婚姻关系存续期间。（二）朱某对外所负债务根据婚姻法及其解释，依法推定属夫妻共同债务。婚姻法第四
16、十一条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还，”。表明即可以用夫妻一方的个人财产偿还，也可以用共同财产偿还。因此，执行夫妻共同债务案件时，既可执行夫妻个人财产，也可执行夫妻共同财产。甚至可以不加区分的将夫妻共同财产乃至将其配偶的个人财产纳入执行范围。（三）债权人徐某与债务人朱某不曾存在包括房屋转让协议中明确债务系个人债务的任何约定。二、执行标的即张某名下的商品房房产属朱、张二人共同财产。执行标的商品房早在与徐某签订“房产转让协议”之前属于各占50%的份额的夫妻共同财产。（婚姻法第17条）。（一）2008年4月19日，与徐某签订“房产转让协议”时，商品房房产仍属于夫妻共同财产。同年获得徐某支付的房价款53.28万元。（二） 2010年8月19日，在未清偿对徐某
