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1、房地产开发公司股权的资产评估方法一、评估方法（一）资产评估的基本方法资产评估的方法主要有收益法、市场法和资产基础法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。1、市场法 企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一个活跃的公开市场；（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。2、收益法 企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估
2、方法。应用收益法必须具备的基本前提有：（1）评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；（3）评估对象预期获利年限可以预测。3、资产基础法 企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法的前提条件有：（1）评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。（二）评估方法的选用XX地产及其子公司XX置地均为房地产开发项目公司，其开发的产品分别位于重庆市和四
3、川省绵阳市。受国内流通市场条件的限制，我们无法取得足够的、可参照的、与国展地产及其子公司类似的公司交易案例资料，不具备市场法评估的比较条件，在确定XX地产的股东全部权益价值时，无法采用市场法进行评估。针对本次评估的特定目的、评估对象的自身条件、所评具体资产的特点、市场条件、价值影响因素、评估的价值类型，以及收集掌握的资料情况，我们认为XX地产及其子公司开发情况及近期规划明确，未来收益可合理预测，取得预期收益所承担的风险也可以预测并可以量化，其预期获利年限可以预测，适合采用收益法进行评估；此外，由于委估资产的明细清册较易取得，单项资产的价值均可通过市场调查等方式获取，故适宜采用资产基础法进行评估
4、。因此，我们确定本次资产评估同时采用资产基础法和收益法两种基本方法进行评估。资产基础法资产基础法，是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。具体模型如下：股东全部权益评估价值各项资产评估值各项负债评估值在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用了不同的评估方法，具体如下：1、流动资产的评估 （1）货币资金 货币资金包括现金、银行存款和其他货币资金。评估人员现场监盘了现金的盘点过程，并根据现金日记账记录及未入账的原始凭证进行倒推计算，得出评估基准日的实有现金余额，并以清查核实后的现金实际金额确定评估值。评估人员审核了银行存款对账单、银行函证和余额调
5、节表，对影响净资产的未达账项作出适当调整，并以清查核实后的金额确定为评估值。其他货币资金主要为按揭保证金人民币存单，评估人员审核了银行对账单、函证，并以清查核实的金额确定评估值。（2）应收款项 XX地产及其子公司应收款项主要为应收账款、预付账款及其他应收款。应收账款主要是应收的售房收入，预付账款主要是应付合同款和货款，其他应收款主要是与员工个人借款、保证金、代垫款项、内部往来等非经营性往来款项。评估人员核对了各科目明细表与明细账、会计报表的金额，通过抽查原始凭证、会计记录，了解、分析业务发生的时间和原因，并对重大项目进行函证，同时，检查评估基准日后发生的账务记录，判断应收款项的真实性、完整性。
6、在清查核实的基础上，借助历史资料和清查了解的情况具体分析款项回笼情况等，通过个别认定及账龄分析相结合，综合分析款项未来可收回的金额及可能无法收回的坏账损失，以核实后账面金额减去坏账损失确定评估值。 （3）存货 XX地产的存货主要为开发已完工的“XX.天悦人和”项目开发产品，XX地产子公司XX置地的存货主要为在开发的XX开元观邸项目的开发产品及开发成本。目前项目一期已竣工交房，二期正在建设，三期已处于报建阶段，整个项目预计 2017年全部竣工。A、对于已达到销售条件的开发产品，本次评估即以完全成本为基础，按市场销售价格减去营业费用及管理费用、全部税金和适当比例的税后利润作为评估值，其计算公式如下
7、：开发产品评估值预计销售总额营业费用-管理费用营业税金及附加土地增值税-企业所得税适当比例税后利润B、对于近期将完工或正在开发的开发项目，根据假设开发完成后的预计市场售价扣除预计后续需支付的工程费用、期间费用、全部税金及适当比例税后利润作为评估值，其计算公式如下：开发成本评估值预计销售总额后续尚需支付的开发成本营业费用-管理费用-财务费用-营业税金及附加土地增值税企业所得税适当比例税后利润预计销售总额 对于已签约存货（含完工和达预售许可的），按已签订的合同价作为市场销售价，对于未签约（含完工、达预售许可和在建）的，评估人员参考本项目近期已售或已签约同类物业合同价，结合企业预订价以及历史销售折扣
8、比例确定售价，若当期无已实现销售的同类物业，对项目周边房地产市场进行调查分析，结合企业预订价以及历史销售折扣比例综合考虑确定市场销售价。再根据XX地产及其子公司预计可售面积，确定预计销售总额。后续尚需支付的开发成本根据XX地产及其子公司提供的开发项目成本概（预）算资料经审核后确定总开发成本，扣除企业账面已结转的开发成本金额及存货账面金额后作为后续尚需支付的开发成本。营业费用、管理费用、财务费用 根据房地产行业的营业费用率、管理费用率，结合开发项目所处地域的房地产市场发展情况以及开发物业的类型、销售人群等多方面因素分析，确定营业费用及管理费用。财务费用在开发成本中一并考虑，未单独计算。营业税金及
9、附加根据现行税法的规定，XX地产及其子公司适用的营业税税率为 5%、城市维护建设税7%、教育费附加为3%，地方教育费加为 2%，即营业税金及附加为营业收入的 5.6%。土地增值税根据国家土地增值税征收及清算的有关规定，本次评估对于土地增值税按各业态收入扣除税法规定的相关成本费用后的增值额确定适用的土地增值税率进而预测项目需缴纳的土地增值税额，扣除账面已结转部分确定。企业所得税根据项目未确认收入部分预计销售总额、对应应结转的成本及各项期间费用计算应纳税所得额，乘以项目适用的所得税率确定应缴纳的企业所得税。适当比例税后利润 本次评估按照“等量资本获得等量收益”的原则，根据项目开发程度、实际已付的工
10、程款和销售等情况合理确定适当比例的利润扣除。2、非流动资产的评估（1）长期股权投资的评估XX地产的长期股权投资为向子公司XX置地和参股公司郑州致方的投资。评估人员在查验了相关的出资凭证、投资协议和章程、验资报告、营业执照等资料的基础上，根据被投资企业的实际情况，对全资子公司XX置地股东全部权益分别采用了资产基础法或收益法进行评估，并以资产基础法评估值乘以XX地产持有的股权比例计算得出XX地产长期股权投资价值；对于参股公司郑州致方，由于其成立日期距评估基准日较近，且目前尚未开始经营，本次评估以资产基础法对其在评估基准日的股东全部权益进行评估，并以评估值乘以XX地产持有的股权比例计算得出XX地产长
11、期股权投资价值。（2）固定资产-设备XX地产及其子公司的机器设备主要为电子办公设备、车辆等。评估人员采用重置成本法进行评估，即根据设备购置价格、运杂费、安装调试费及其他合理购建费用计算重置全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值。设备评估值=设备重置全价成新率重置全价：A、对于电子办公设备评估人员考虑到该类设备市场售价中一般包括安装调试费，运费低可忽略不计，因此设备重置全价=设备购价B、对于运输车辆运输车辆重置全价=车辆购价（含税）+购置附加费+牌照手续费+其他费用成新率：成新率=分部位打分法A1+年限法A2其中：A1、A2分别为分部位打分法和年限法占设备综合成新
12、率的权重。对电子办公设备采用年限法确定成新率。年限法成新率=设备尚可使用年限/（设备尚可使用年限+设备已使用年限）100%。 对于车辆采用综合法确定成新率。3、负债的评估 XX地产及其子公司负债主要包括应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款等。在清查核实各项负债的实际债权人、负债额的基础上，以评估目的实现后产权持有者实际需要承担的金额确定评估值。与具体资产项目有关联的负债，评估人员同时考虑相关资产的评估结果对实际需承担负债金额的影响后确定评估值，避免评估计算时有重复或遗漏。收益法1、收益法的选用理由收益法是指通过测算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，确定被评估资产价格的资产
13、评估方法。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径来判断和估算资产价值。该思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。收益法利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。2、收益法的基本计算公式： XX地产及其子公司未来净现金流可合理预测，为避免会计利润和现金红利的缺陷和限制，准确把握股东全部权益价值，本次资产评估以股东权益净现金流作为收益额，基本模型如下： FtPV .(n) +E+Q+H t.1 .1 . i.t 其中：P
14、V：为股东权益净现金流现值 Ft：为第t年的股东权益净现金流 N：为年期 i：为折现率 E：为溢余资产评估值 Q：为非经营性资产（负债）评估值 H: 为项目期末回收资产现值 3、评估思路及过程简要分析 由于XX地产及其子公司XX置地均为从事房地产开发的项目公司，故本次以XX地产及其从事房地产开发子公司XX置地作为一个独立收益主体进行预测。考虑到房地产开发企业的持续经营受到未来获取开发土地使用权的制约，本次评估假设XX地产及其子公司目前已取得或正在开发的项目开发完成后终止开发，即按目前项目的剩余开发期限测算经营期限，项目开发完成后对剩余固定资产及营运资金现值进行收回。结合房地产行业的特点，对上述
15、公式中的参数取值确定如下：（1）N（年期）：以XX地产及其子公司截至评估基准日实际拥有的房地产开发项目的可开发量、开发进度、可开发的时间进行预测确定。 （2）Ft（股东权益净现金流）Ft：为第 t年的股东权益净现金流，即：Ft净利润折旧和摊销新增营运资金资本性支出+新增借款-归还借款1）净利润 净利润营业收入销售成本销售税金及附加营业费用、管理费用、财务费用所得税 根据XX地产及其子公司的项目开发方案、物业形态、项目所处区位、经济条件及评估基准日前的房价变化趋势等因素综合分析，结合项目工程进度、销售计划分别估算项目的销售单价、销售数量、营业成本；根据项目所在地的税收政策估算营业税金及附加、土地增值税及企业所得税；根据项目所处的房地产市场行情，结合房地产行业的期间费用的平均水平，分析确定期间费用。2）折旧与摊销 按评估基准日XX地产及其子公司资产情况及折旧、摊销政策计算得出。3）新增营运资金新增营运资金=经营性流动资产增加经营性流动负债增加考虑到房地产行业生产经营特点，经营性流动资产主要包括货币资金、应收账款、预付账款、存货；经营性
