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1、精品文章浅谈曼哈顿广场接管验收工作的重要性荣盛曼哈顿广场项目体量较大、业态复杂，由于各种客观因素不能与两幢塔楼（办公楼）同时竣工，商业部分先行竣工验收，因此常州商盛商业管理有限公司（以下简称商业管理公司）的接管验收工作比较复杂且非常重要。商业管理公司进行的接管验收工作重点在于房屋楼宇的隐蔽工程验收和设施设备的承接查验。与通常意义上的竣工验收有所不同，并且有着较大的差别：一验收的性质不同竣工验收是政府行为，是对项目施工和建设质量进行全面检验和质量评定。而接管验收是企业行为，是商业管理公司从确保项目日后正常使用和维护角度出发，进行的工程质量查验。二验收目的不同竣工验收是为了检验房屋工程是否达到了设
2、计文件所规定的要求，也是地产公司为了使物业取得进入市场的资格，对项目工程是否合格所进行的质量验收。而接管验收是在竣工验收合格的基础上，以满足使用功能和物业现状条件为主要内容的再检验，是为了分清管理责任对即将管理的项目工程质量和物业现状进行的验收。三验收条件不同竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用功能。而接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、供水、排水排污、燃气、卫生、通信、公共照明、道路等设备设施能正常使用。房屋楼宇公安地址编号已经由政府有关部门确认。四交接对象不同竣工验收是由地产公司验收建筑施工方移交的物业，竣工验收合格后，标志着物业可以交付使
3、用。而接管验收是由商业管理公司承接地产公司移交的物业，接管验收一旦完成，则标志着项目正式进入使用阶段与新的管理阶段。五商业管理公司参与的职责不同竣工验收时，商业管理公司只是参与者，无直接的责任关系。而接管验收中商业管理公司与地产项目公司是直接的责任关系。商业项目工程接管验收的工作要点有以下几点：1.查验建筑结构、空间尺寸及设备设施整体布局、配套是否符合设计规定。主要验收部分有：变配电设备系统、给排水设备系统、空调通风设备系统、消防设备系统、通信网络设备系统、电梯设备系统、燃气设备系统以及智能化监控管理设备系统。2.查验各专业设备的技术性能参数，安装基础、标高、位置和方向，维修拆卸空间尺寸、动力
4、电缆连接等是否符合设备（机组）的技术要求。3.对设备安装工程的分部、分项工程质量验收，对隐蔽工程质量验收和设备安装工程质量的综合验收。4.对所有的建筑技术资料、产权资料、设备前期工程技术资料以及设备设施验收时有关工程设计、施工和设备质量等方面的评价报告进行查验。要求收集整理的文件资料主要有：1）设备选型报告及技术经济论证；2）设备购置合同和设备安装合同；3）设备随机文件（说明书、合格证、装箱单等）；4）设备安装调试记录和设备性能检测和验收移交书；5）设备安装现场更改单和设计更改单，设备技术管理业务往来文件、批件等。这些文件资料连同设备安装工程竣工验收图纸资料一起归入工程物管部设备技术资料档案。
5、5.查验时注意和工程物管密切相关的设备设施和管线在运行使用过程中有无使用功能性问题、安全隐患问题和安全管理难度问题。譬如目前荣盛曼哈顿广场发现的几个重大安全隐患问题：1）连廊玻璃栏杆扶手不能承载较大推力，客流较大拥挤时容易发生向外倾倒产生安全问题。2）广场埋地燃气管线同平面穿越雨水沟渠，不符合城镇燃气设计规范有安全隐患。3）北侧商业项目与住宅项目之间弹性道路下方负一层停车场，消防管线、压力排污管线、人防给水管线位于停车位内侧，未做防护围栏。易与停车车辆发生碰擦碰撞产生管线渗漏损毁的安全问题。4）整个广场项目小型雨水井盖水篦子采用铸铁材质，较易发生盗损缺失而产生安全管理难度问题。接管验收处于商业
6、管理公司对项目正式开始实施管理的前夕。然而现实的问题是要真正做到严格项目的接管验收并不容易。建设施工单位为了追求效益的最大化，赶工期偷工减料，施工不讲规范，安装敷衍了事，政府竣工验收采取“公关策略”等手段，在不同程度上普遍存在，使得项目竣工验收形同虚设，接管验收工作更是难上加难。荣盛曼哈顿广场项目的接管查验，实际上是一种责任转移的形式，不仅法律意义重大，而且直接关系到今后商业管理公司能否继续开展正常经营运行。确保商业项目物业具备正常的使用功能，充分维护广大商户的利益。通过商业管理公司的接管验收，从客观上能进一步促使地产公司和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后商业管理中的麻烦和开支。同时接管
7、验收能够弥补部分业主和商户专业知识的不足，为业主和商户的二次装修做好准备，从整体上把握项目物业的建筑质量、使用功能和管理要求。接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充，在前期介入的过程中，商业管理公司已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议，对于建设施工单位尚未实施的，商业管理公司可借助接管验收要求地产项目公司彻底全面实施，同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提请地产项目公司整改完善。通过接管验收为日后运营管理创造条件，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。另一方面，根据接管中的有关工程设
8、备设施的文件和资料，可以摸清其性能和特点，预防运行管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理工作，充分发挥商业管理公司专业化管理的优势。因此，必须要扎扎实实、认真严格的做好荣盛曼哈顿广场项目的接管验收工作，确保荣盛曼哈顿广场使用的百年大计和荣盛发展集团的根本利益。第二篇：中水接管验收工作中水设施的接管验收目录（一）接收工作依据l（二）接管验收的范围l（三）接管验收程序（一）接管验收工作依据1.国家有关工程施工质量验收规范l建筑中水设计规范（gb50336-xx）l建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范（gb50242-xx）l城市污水处理厂工程质量验收规范（gb50334-xx）l室外排水设计规
9、范（gbj14-87）l城市污水再生利用系列标准2.生产厂家的安装要求及产品技术说明书l中水处理设备厂家及产品资质证书。l中水处理设备出厂合格证。l中水设备设施的安装使用说明书和维护使用说明书。l其他基础资料。3.竣工图纸、技术资料构筑物1）施工图、设计说明及其他设计文件；2）测量放线资料和沉降观测记录；3）隐蔽工程验收记录；4）施工记录与监理检验记录管道与阀门1）施工图、设计说明及其他设计文件；2）材料的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录及复验报告；3）隐蔽工程验收记录；4）施工记录与监理检验记录；5）试验记录。机电设备1）设备安装说明、电路原理图和接线图；2）设备使用说明书，运行和保
10、养手册；3）防护及油漆标准；4）产品出厂合格证书、性能检测报告、材质证明书；5）设备开箱验收记录；6）设备试运转记录；7）中间交验记录；8）施工记录和监理检验记录。自动控制及监视系统1）自动控制及监视系统安装应由设备平面布置图、接线图、安装图、系统图以及其他必要的技术文件；2）自动控制及监视系统的软件、硬件设计图、清单、设计说明及有关文件；3）自动控制及监视系统中所用材料、产品质量合格证书、性能检测报告、进场验收记录及复验报告；4）施工记录和监理检验记录。（二）接管验收的范围1.设备及系统中水系统的水泵房、水池、水箱、水泵、过滤器、水处理设备、消毒设备、控制系统、管道及附件等。2.技术资料和合
11、法证书、证明见本节第2和第3条款3.能源底数确认确认消防系统的用水、用电量底数。4.系统的调试或运行、维修记录包括本节18.2.2.1条款所列设备和系统的调试或运行、维修记录等。（三）接管验收的程序1.接管验收工作的准备接管验收应具备的条件1）工程全部施工完毕，竣工验收合格。2）图纸资料准备齐全，验收、隐检调试记录清洗完整。3）中水系统可以正常使用。确认接管验收方案n1）成立接管验收小组。接管验收前，成立由建设单位组织、施工单位、物业管理处、质量监督单位组成的接管验收小组。n2）接管验收小组制定接管验收方案，应包括：资料交接、设备查验交接的范围、时间、负责人员、所需记录等内容。2.接管验收工作
12、的实施接收基础资料。验收小组对各项基础资料进行查验，资料完整齐全后由物业公司与建设施工单位及时办理资料交接手续，不齐全的应当书面说明情况并明确移交的时间和明细，经物业公司认可，现行办理移交手续。查验系统设施设备并现场试运行。验收小组要依照国家、地区工程质量验收标准设备生产单位提供的符合国家标准要求的产品安装、运行技术条件逐项对验收内容进行查验，并做好记录。对符合接管标准的设施设备，物业公司应当接管。签订接管验收文件。验收小组对验收内容逐项验收后，物业公司应当及时签订物业管理接管验收文件并归档保存。接管验收文件应当包括项目名称、验收内容、设备设施验收情况和存在的问题修复责任和参加验收的人员、时间
13、及其有关事项的约定并附接管的基础资料明细。资料保管与备案。保管基础资料和接管验收文件并送主管部门备案。3.遗留问题的处理对查验中发现的问题，相关单位应当书面承诺整改时间，责任部门（人）和整改应当达到的标准。4.设备设施档案的建立包括技术资料、运行记录、维修记录三个部分第三篇：排水系统的接管验收排水系统的接管验收目录（一）接管验收工作依据（二）接管验收的范围（三）接管验收的程序（一）接管验收工作依据1.建筑给水排水设计规范2.建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范3.给水排水管道工程施工及验收规范（gb50242-xx）4.水泵、水处理等设备设施的安装使用说明书和维护保养说明书5.建筑给排水竣工
14、图6.市政管网综合线路竣工图7.污水排放许可证（二）接管验收的范围1.建筑给排水竣工图及设计变更文件2.市政管网综合线路竣工图3.水泵等设备的安装使用说明书和维护保养说明书4.管道冲洗记录5.隐蔽工程验收记录6.设备调试、运行、维修记录7.管道及蓄水池（罐）的满水实验记录8.管道及容器打压试验记录9.水泵、水处理灯设备的开箱资料、出厂合格证（三）接管验收的程序1.接管验收的准备接管验收应具备的条件1）建筑单体或整体施工完毕，通过施工单位、建设单位、监理单位和质量监督部门组织的四方工程质量验收。2）设施设备试运行正常，满足使用要求。3）图纸资料准备齐全，验收、隐检、调试、运行记录清楚完整。4）建
15、设单位与物业公司签订前期物业服务合同（物业服务合同）接管验收方案1）物业服务企业依据物业服务合同向建设单位提出接管验收申请。2）物业管理处成立由工程管理部门牵头行政部门配合的接管验收领导小组，明确职责分工，了解熟悉接收设备的基本情况。3）准备接收查验表格等必须的查验工具。4）按照约定的时间接管人员着装整齐提前到达指定地点进行查验工作，并对查验过程进行登记存档，对查验中的问题双方约定复验的时间。2.接管验收工作的实施建设单位对需要交接的图纸资料、设备设施的使用功能进行自检，并约定接管验收时间。按照先内后外的原则，建设单位与物业服务企业对图纸资料、设备设施使用功能进行查验。填写制作的查验记录，对查验中出现的问题双方约定维修和复验的时限。经验收合格的资料归档。3.遗留问题的处理建设单位与物业公司填写查验记录，查验记录包括。查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题、解决办法，并由查验人签字，约定解决时限。影响设备安全使用的质量问题必须约定期限由建设单位负责返修直至合格。属于设备保修期内的维修由建设单位找设备生产和安装厂家进行修复，超出保修期的设备维修由建设单位负责。对交接过程有争议的可由开发商进行协调解
