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1、XX新中心区N4地块投标分析报告目录一、 一、 市场分析1、 1、 XX区宏观环境分析（2页）2、 2、 XX区房地产市场分析（4页）3、 3、 N4地块区域市场分析（6页）二、 二、 投资成本及效益分析1、 1、 施工成本估算（12页）2、 2、 其它开发成本估算（12页）3、 3、 总开发成本及投资效益核算（14页）一、市场分析1. 1. XX区宏观环境分析XX区自1992年11月份建区以来，国内生产总值保持高速增长的健康态势，进入1998年，当各区受亚洲金融风暴的影响增长有所减缓时，XX仍以高于16%增长率的保持平稳增长。XX区经济总量同深圳市其他各区相比处于最强的状态，2000年区属经
2、济总量占深圳市各区属经济总量的40%。XX区对深圳市的经济发展起着举足轻重的作用。深圳2000年各区份国内生产总值资料来源：XX2001年统计年鉴2002年1到5月，全区实现工业总产值315.66亿元，同比增长39.8%；固定资产投资完成额19.4亿元，增长23.3%；社会消费口零售总额37.8亿元，增长20.1%；加工贸易出口58亿美元，增长12%；预算内财政收入9.15亿元，增长8.4%；经济发展前景非常乐观。XX区市场经济环境呈以下特点：l l XX经济具有明显的外向驱动性2001年XX工业产品的出口产值达到人民币432亿，外资、港澳台资企业在工业总产值中比重占88%，出口产值占XX工业
3、总产值的83%，占深圳市工业总出口产值的40%多。l l 科技人员中暂住人员相当于5年来XX购房者总量的二倍多进入2000年，XX人口达到135万，其中暂住人口占80%，超过深圳70%的平均值；同时，人口结构发生了质的变化，常住人口中科技人员达到91620人，暂住人口中科技人员达到76260人（相当于5年来XX商品房购买者的总量之和的三倍），大量的技术人员推动着XX的科技发展。l l 占深圳旅客1/3数量的商务旅游经济XX与国际、国内公司商务来往频繁，是产品贸易集聚地，商务活动聚集地，2001年接待的商务游客近整个深圳市的1/3。l l 将加强第三产业的发展2001年XX产业结构中第一、二、三
4、产业比分别为3.8:59.7:36.5工业在XX的产业结构中占绝对主导地位，但第三产业远低于深圳市的发展水平，第三产业无疑将成为XX下阶段发展的重点。2000年XX区产业结构与深圳市的比较类别人均GDP（美金）第一产业第二产业第三产业三产/二产XX区198741%594%365%061深圳市400013%500%487%097l l 繁荣的商业服务近两年来，基于对XX消费潜力信心，市内大型零售商纷纷大举入驻XX，以赢得先机：顺电、天虹、万佳已开业，国际零售巨头沃尔玛亦正在签约中。1. 2. XX区房地产市场分析近年来，XX区房地产市场进入快速成长时期。XX区的房地产市场特点：l l 较大的地价
5、上升空间XX目前开发的较高品质的楼盘也得到市场广泛的认同，新安老城区成熟区域小高层及高层住宅单价已达到4500-5000元/平方米，西乡热点开发区的多层及小高层的价格目前已在3000元/平方米以上，且呈不断上升趋势。l l 良好的销售业绩2001年，XX区房地产市场住宅销售总量达到90多万平方米，另据市场调查显示，XX规模在5万平方米以上的住宅楼宇销售率达到85%以上，销售期通常不超过1.5年。l l XX土地出让引起了境内外投资者高度关注从XX的土地招标拍卖情况可以看出，越来越多的深圳市区开发商、香港开发商对XX土地给予了热切的关注。从众多市区品牌开发商多次踏勘XX拟出让地块可见一斑。今年3
6、月22日115区拍卖地块，9家境内外开发商激烈角逐，亦可看到投资者对XX的关注程度。l l 营销创造价值对深圳市区内楼盘而言，营销费用越来越高，甚至达到总销售额的5%之多，营销更多的是对成本的增加。而XX的开发项目目前普遍的广告投入费用还不足销售额的2%，营销处在起步阶段，更多的项目在前期定位，市场研究，资源整合方面做得还远远不够，XX的营销存在非常大的空间。l l 投资XX，成为真正的深圳品牌开发商正如不在拥有全世界约1/4人口的中国投资，不能称为真正的全球化跨国企业一样，不投资拥有30%人口、40%区属经济总量的XX地产，又如何称得上真正的深圳地产领导品牌！现时的XX房地产市场是个相对区域
7、性的市场，但XX人民却在热切地期待着品牌开发商能在XX提供令他们感到自豪的生活空间。XX的地产商着力于品牌创建时，赢得市场的一片喝采与回报，便是例证。l l 购房入户政策推动房地产发展第五次人口普查结果显示：XX81.2%的从业人口集中在第二产业中。从业人口中受过大专及以上教育的仅占3.82%，高中及中专占20.35%，初中的为65.68%，小学及以下的为10.15%；在这样的人口结构中，从逐年大幅增长的购房入户家庭数量亦可看出，购房入户政策无疑对现在居民具有较大的吸引力。逐年增长的购房入户家庭表(系列2为入户数)3、 3、 N4地块区域市场分析N4地块位于XX新中心区，相邻XX行政中心与体育
8、中心。分别由新潮路、创业西路、裕安西路、新城大道围合而成。地块占地面积为51826. 3M2。用地性质：商住，其它要点未定，预计2002年8月23日进行拍卖。XX新中心区面临珠江出海口，有着约4公里的海岸线，正南隔海与大小南山相对，东南隔海与大、小铲岛相望，近凭水色远眺山光，“山、水”交融，这是其与深圳市其他中心显著的区别，也是其鲜明环境特色所在。XX新中心区既是深圳市西部的城市次中心，也是XX区的政治、经济、文化、体育和信息中心，是XX面向二十一世纪，现代化、高效率的花园式滨海城区。l l 未来的XX新中心区主要有以下主要结构特点（一）、一个濒海带状公园和一个都市绿环XX新中心区沿滨海大道内
9、侧设置连续的带状城市公园，承担观海，游憩，运动健身和隔离交通噪声、净化、美化城市环境的职责，提高XX新中心区的绿地率和绿视率。沿XX新中心区核心区外围道路断面一侧控制30米宽的绿带，开发连续的，有树阴遮蔽的开放窨，引入街头艺术，街头文化，与大海相连，创造一个郁郁郁葱葱的都市绿环。XX新中心区内地块按高绿地率控制，平均绿地率高于45%，同时区内小公园，小游园要求街头化、外向化，“城中有绿”，“绿中是城”。（二）、两条轴线-中央绿轴和发展主轴XX新中心区内设置了两条主要轴线，分别正对大、小南山和大、小铲岛，中央公园两侧局部安排文化娱乐和会议展览设施；发展主轴以购物广场、步行街为主线，两侧布置商业建
10、筑和商务办公设施。（三）、三个圈层-核心区、混合区、居住区XX新中心区用地布局结构明确划分为三个圈层，从总体上界定其相应的用地规模，每个圈层都有主要功能，并兼容其它功能，以带旺人气，创造浓郁的都市风情。第一圈层核心区，是XX新中心区的主体，功能包括行政、文化、商业金融及商务办公，用地面积2.26KM2，建筑以高层为主，以突出新中心区的形象形和地位。第二圈层混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积1.87 KM2。第三圈层居住区，功能包括居住和居住配套设施，面积2.25 KM2。（四）、四个商业中心中心区内有一条规划中的地铁线路，即横贯深圳市东西的地铁1号线，经由深南大道至新湖路
11、下通过XX新中心区，并在区内设置了三个站点。在这三个站点周围及裕安西路上按半径500米的范围形成四个商业中心。l l 新中心区开发建设近期目标通过35年的开发和建设，形成一个较为完善的城市形态，提升XX区整体形象，创造一个优美的生活和工作环境，为深圳市人民提供一个前所未有的高品质国际化社区。并通过新中心区土地的开发，形成规模效应、示范效应和辐射效应。位于中心区的XX体育中心也将于今年9月投入使用，行政中心、中心广场已经完成基础工程，即将进行主体工程的施工。中心区N12区，周边的新湖路已建成，兴华路已完成路基工程，年底即可完工，届时该地块的市政配套也将完善。大型商住用地N17、18、19区周边的
12、创业路、新安六路将于7月底竣工，裕安西路也将于年底建成，该地块的市政配套也就基本完善。明年，区政府还将继续安排资金，进一步完善地块周边的兴华路、罗田路等市政工程XX分局于2002年3月15日召开座谈会，传达区委区政府关于加快中心区建设的要求，并听取了用地单位的意见。XX分局将加大土地清理力度。对已办理出让合同或批复、具备开发建设条件，但未按规定时间开发建设的用地，严格按规定对其违约行为进行处理，对达到无偿收地条件的坚决收地，对属农村批复用地的按调整用地处理。XX局已于2002年5月29日与XX新中心区内待建地用地单位召开座谈会，并就以上管理原则及方案取得共识。2002年7月28日XX新中心区出
13、让两幅地块地块编号：2002-165 中心区N17、N18 2002-166 中心区N19用地性质：商住混合用地XX新中心区出让地块规划要点一览N17、N18建设用地N19建设用地建设用地面积183825.01平方米83329.4平方米容积率2.63.1建筑覆盖率25%30%建筑面积478000平方米257660平方米出让方式招标招标住宅面积450000平方米211600平方米商业（含市场）10000平方米38000平方米机动车位3850个2000个l l 新中心区价格分析近几年XX区房地产市场稳步增长。特别是楼盘的质素不断提高，从而带动了楼价格上扬。据统计2001年度XX区房地产销售总额达到
14、35.6亿元，均价3670元每平方米。2002年5月份首界XX房地产交易会商品化成交额8900万元，价格在每平方米30005000元之间。随着XX中心区的转移，房地产市场热点也由老城区转到新区。因此，新中心区的地产价格必然会提升。目前新区一带的价格多层项目均价：大概3000元/M2例如：福中福花园：2950元/M2达海花园：3200元/M2 小高层项目均价：35003900元/M2例如：中南花园：3500元/M2德邻雅筑：3500元/M2 豪城馨庭居：3800元/M2金景豪园：3800元/M2金叶花园：3600元/M2高层项目均价：38004400元/M2 例如：威文大厦：3900元/M2 富源商贸中心：4400元/M2 金汇名园：4200元/M2结论：根据分析新中心区地产市场的升值潜力巨大。在35年后，中心区建设已初具规模，地铁一号干线建成，则该区域地产市场会有一个巨大飞跃。预计地产价格上扬空间在5001000元/M2之间。所以3年后新中心区的住宅价格应在45005500元/M2，高档住宅：最理想价位为5500元/M2，较适合价位约为5000元/M2，保守价位约为4500元/M2。
