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1、前 言承蒙信任，邀请我司就贵司“丽水菁苑”项目提交如下报告。结合相关的统计数据，以及我司市场调研部的研究成果，我司对重庆房地产市场的总体情况进行了分析；对相关的项目进行了市场调查及分析；并对我司的成功案例进行了简要的剖析；最后，就我司所提供的服务进行了较为详细的介绍。此报告中的观点仅代表我司之观点，仅供参考。第一章 总体市场分析一、 2000年重庆房地产市场概况随着重庆升直辖市以及中央西部大开发政策的贯彻实施，重庆的变化可谓是日新月异，各行各业都呈现出一幅欣欣向荣的景象，而房地产业表现的尤为突出：其开发量之巨大，竞争之激烈在重庆地产史上是史无前例。地王广场商铺以31万元/M2的房市天价在重庆拍
2、卖成功，全市乃至全国地产界为之振憾；而龙湖花园的购房者三天三夜排号，开盘两天共销售1.5亿；更创造了重庆地产界的奇迹。1、 2000年山城楼市供销两旺，房地产市场快速发展2000年我市房地产业得到快速发展，在各种固定资产投资中增速居首位。全年完成开发投资139.63亿，同比增长24.1%，增幅超过1999年8.5个百分点，完成投资总量创下历史最高水平。l 幢幢新楼扮靓山城据市统计局提供的资料显示，我市2000年住宅建设完成投资呈大幅度增长，全年商品住宅建设完成投资72.8亿元，同比增长39.1%。住宅新开工面积也大幅度增加，2000年新开工住宅面积969.26万平方米，同比增长59.3%，商品
3、住宅建设进一步加快。与往年不同，我市2000年房屋竣工面积大幅增长，全年房屋竣工面积869.42万平方米，同比增长37.1%。l 私人买去八成现房2000年我市商品房销售量有大幅增长，私人购房群体进一步扩大，全年商品房销售面积为579.96万平方米，同比增长34.9% 。全年私人购买现房为535.70万平方米，同比增长43.6%，其中，私人购买住宅为473.30万平方米，占现房销量的81.6%。l 品牌项目领跑期房销售龙湖花园、天骄俊园、海怡花园等品牌项目有力地促进了期房销售，2000年全市商品房期房销售267.78万平方米，同比增长45.2%，超过以往任何年份。而一些非品牌开发商开发的房屋却
4、出现严重空置，使得全市商品房空置面积逐年递增，2000年我市商品房空置面积为421.94万平方米，同比增长19.5%。私人购房的大幅增长，以及期房销售的增长，均表明：我市商品房住宅市场，特别是消费者正在逐步走向成熟。2、 房地产火爆的背后，也蕴含着危机l 高空置率严重，市场情况不容乐观我市住宅空置率在2000年虽有所下降，但空置面积仍在不断增加。据有关统计资料显示：商品房住宅在2000年的空置率下降7.1%，但由于商品房竣工、销售的增长速度不一（2000年1月至11月竣工面积为367.5万M2，同比增长41.1%，销售面积253.2万M2，同比增长19.2%），导致全市商品房住宅空置量仍继续增
5、加，到去年11月底止，全市商品房空置面积为393.9万M2，与去年底相比新增40.9万M2，其中，住宅空置170.6万M2，商品房住宅市场情况不容乐观。l 大量“杂牌军”的存在导致我市商品房住宅市场质量偏低 据我司市场调研部统计，目前我市房地产开发企业中有很多都是在暴利的驱动下转行的“门外汉”，或拼凑的“杂牌军”，他们纷纷在一个盘子里抢饭吃。由于其规模小、技术力量差，基本上是一个楼盘一个公司。其过低的开发体量，既浪费了有限的社会土地资源，又浪费了社会市场资源，对我市房地产业的正常发展极为不利。3、 个案分析下面以渝中区为例，剖析其房产态势：l 房地产市场现场现状本年施工面积本年销售面积（M2）
6、空置面积（M2）合计本年新开工住宅16438329369269671551961合计36520013572261027751370430住宅所占比例45%26%68%42% 从表中可以看出：渝中区本年住宅新开工面积只占总的新开工面积的26%，说明渝中区2000年建筑投资重点已转移到非住宅项目；渝中区2000年施工总面积为3652001 M2，其中住宅施工面积占45%，说明渝中区目前住宅市场竞争仍十分激烈；而较大的空置面积，更说明渝中区房地产市场形势仍十分严竣。l 主要楼盘起价趋势表本区内项目的起价跨度较大，说明本区内项目的档次参差不齐。二、 2001年重庆房地产市场分析与预测进入2001年，据
7、我司调查研究，重庆市房地产市场开发呈现“三喜一忧”的态势。三喜：商品房销售均价上涨178元/M2 个人购房比例比去年同期增长86.2% 质素较好的楼盘销售通畅一忧：销售增长速度仍低于竣工增长速度，住宅空置率上升。此“三喜一忧”格局表明：重庆市宏观经济走势良好，人们的投资信心增强；好楼盘与差楼之间的差距进一步拉大，形成自然淘汰；空置房的消化已成为摆在政府和发展商面前的一道严竣的考题。1、 2001年重庆市春展会观察 2001年一开年，楼市既表现出既欣欣向荣，又竞争激烈的态势。从开发量来看，北部新城仅五黄路板块今年就将推出近20个新盘，开发总量超过150万方，沙坪坝、南岸的开发量也在100万方以上
8、，连沉寂数年的渝中区住宅市场也在开春就冒出了“四大名旦”。重庆市房地产业已进入众雄逐鹿的时代。而2001年春展会则是这场“战火”的序幕。2001年春展会于3月24日4月1日在上清寺鑫隆达大厦召开，参展的有61家开发企业，既有以龙湖、华新国际、南方、渝海、协信等一大批一线开发商为代表的中坚力量；也有以学林雅园、金阳骑龙山庄、金都香榭、朵力名都等楼盘为代表的市场“新贵”；以及大批开发量在5万方左右的新盘、次新盘，整个春展会呈现出一派欣欣向荣的景象。从中也可以捕捉2001年重庆房地产市场的流行趋势和市场走向。l 别墅项目卷土重来今年春展会上有别墅产品的项目有：龙湖花园、锦绣山庄、南方上格林、肖河香榭
9、、榕湖国际花园、新东福花园、佳华世纪新城和水天花园。首次亮相的肖河香榭无疑是最为引人注目的：350亩地全部规划成别墅，有34幢独立别墅和286套连排别墅，将于今年4月底5月初开工，其独立别墅的价格据称比照龙湖花园和锦绣山庄，为5000元平方米左右。榕湖国际花园预计4月底开盘，连排别墅占了一半，有112套，价格为3280-3680元/平方米。新东福二期也为全别墅，53亩土地上建57幢别墅(连排和独立)，价格未定，估计在6000元/平方米，将于今年7、8月开工。l 新路新桥新盘涌现位于嘉陵江复线桥旁的东方家园提出：新桥、新路、新生活。此语概括了交通条件的改变对其毗邻地段带来的居住条件的变化，正是这
10、种变化，催生出重庆新桥、新路边的新盘，黄花园大桥周边有南方上格林、华新都市花园、江南山水、东海福苑；鹅公岩大桥周边有金色家园、滨江花园、金阳骑龙山庄，而南方和竞地两个房产巨头在鹅公岩大桥至四公里的引桥附近的新项目也将在年内动工；鸳鸯大道附近有肖河香榭，而南方、渝海等大户也在这里“下注”。新桥、新路涌现新盘的局面在重庆形成，刚好印证了一句关于房地产业的名言：地段、地段、还是地段。l 规划更加人性化 大多优质楼盘，如天骄年华、学林雅园、南方上格林等都摒弃了“四合院式”的传统布局，而是别具匠心地将小区分成几个组团，各个组团相对独立又有机结合，使生活空间富有情趣；其次是这些小区更多地考虑了居民生活的安
11、全、方便和舒适，不仅无一例外地实行了人车分流，还对小区进行了必要的功能分区，保证观景、休闲、运动各区互不干扰。l 小区环境私有化空中花园、30至40平方米的大型景观阳台，春展会上展示的这些新产品，成为相当多楼盘主推的卖点。它充分满足了人们拥有自己一亩三分地享受绿化和景观的要求。其中表现最明显的有龙湖花园和水天花园，而今年房展会上，水天花园、学林雅园、滨江花园、南方上格林、骑龙山庄、梦幻21等楼盘所展示的户型中，均有环境私有化的影子，他们或是有空中花园，或是有大型景观阳台，吸引了相当多购房者的目光。l 户型设计更富变化 此次房交会上，相当多的新盘推出了新的户型，如学林雅园236平方米的跃层一跃再
12、跃，三个空间内每层又有错层，共变化出6个层面；肖河香榭推出“你设计我建造”的诱人计划；江山多娇滨江花园二期映江楼，在99.3米的高层户户都挑空6米做空中花园；梦幻21的全跃层房客厅挑空5米，可以自由组合空间和面积，户型和空间更富于变化。南方上格林的主卧室设计了弧形落地窗，更将观景阳台也设计为弧线型。这种对户型和空间变化的追求表明：在大家都重视了做景观、重规划之后，又重新回到做产品本身-住宅。2、 2001年本市房地产特征分析 2001年，重庆房地产业面临着新的机遇与挑战。从宏观面看，国家关于房地产市场化改革的步伐全面加快，西部大开发和中国加入WTO使海内外投资进一步聚焦西部这唯一直辖市；从微观
13、面看，先进的房地产企业纷纷将现代房地产开发理念和技术体系引入重庆，围绕区域、品质和品牌的竞争将进一步加剧。这必然使重庆房地产业发生结构性的变化，使重庆房地产企业纷纷谋求企业素质的全面提高，加快企业实现升级的步伐。据我司市场调研部的分析：2001年，将是重庆房地产实现产业升级的关键一年，房地产业将呈现以下特征：第一， 陆续推出的新盘将更加注重楼盘的内在素质，强调均好性。第二， 房地产企业将普遍加强内功修炼，加强人才队伍建设，谋求企业制度的现代化，以增强企业的竞争力。第三， 房地产业的市场份额将进一步向优秀企业集中，一些观念落后、经营管理不善、包袱沉重、实力空虚的企业将逐渐在竞争中消失。第四， 类
14、似于江北区“五黄路现象”的现象会进一步出现：城市基础设施的改善带动相应区域房地产的发展，实施片区开发的“地盘开发商”将在房地产市场中扮演更加活跃的角色。3、 2001年本市房地产市场预测l 规模开发，大盘竞争 在过去的一年中，面对北京、上海、广州几大中心城市的开发商以大规模开发参与市场竞争，重庆的开发商总有一种望其项背的感叹，就连与近邻的成都相比也有一段距离。但我们这个年轻的直辖市，正以其旺盛的活力和勇气，在新世纪到来之际，拉开了大规模开发的序幕。 重庆发展商在完成原始资本积累和聚积小规模开发的经验之后，开始了新一轮的圈地运动，南岸、沙坪坝、江北三个区域的大盘形成三足鼎立的格局。 可以说，新一
15、年的重庆楼市是大盘竞争的年代，其呈现的特点是大盘与大盘之间的竞争和江北与南岸之间的区域竞争，在同一起跑线竞争的选手们，谁跑得更快，谁将是市场上最后的赢家，人们正拭目以待。 在短时间里出现众多大盘的竞争，这恐怕是人们未能预料到的，但这正是重庆楼市正在走向成熟与进步的标志。 大盘的出现对于过去未能消化的小规模项目是一个巨大的压力，消费者的购买倾向会更加明显，产品的升级换代会使过去落后的项目成为市场的弃儿，期房比准现房好卖的现象，正体现了消费者对一种新生活方式的更高要求，以及消费者的成熟。l 区域竞争更加激烈 2001年的房市容不乐观。理由有两：首先，我市房价与其它直辖市相比差距太大，还不及近邻的成都，外来客户少之又少。由此，我们可以看出，重庆的房地产还没有形成一种外向型的经济形态，房屋消费者主要还是本地居民。其次，开发商的开发速度过快，而有效需求明显不足。以沙坪坝为例，该区总人口约40万，具有较强购买力的主要是高校教师，但他们的居住基本上已经解决。近期，沙坪坝又陆续开了几个盘，而需求不足更会导致价格竞争。我司认为下一个房地产经济热点将会是杨家坪。这个区人口密度大
