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1、楼盘营销策划报告,XXX房地产销售公司,202X,目录,CONTENT,01,项目本体分析,02,市场环境分析,03,项目定位及卖点提炼,04,营销执行及费用,Research thinks, by writing the business plan, can understand the difficulties and risks on the road to the future business, do the theoretical guidance for future entrepreneurial practice,添加标题文字,资源禀赋及外部环境先天条件无亮点,项目分析,周边
2、现状 地块四至全部是荒地和厂区，无绿化、无稀缺自然景观资源； 自然环境 西侧紧邻XXX景观带，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字 人文环境 点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，教育氛围浓郁。 交通条件 周边路网发达，但公共交通系统欠缺 原住居民 点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字,地块特征地块较方正，地势平坦无拆迁,项目分析,添加规划图,点击添加标题,PLEASE ADD YOU
3、R TITLE HERE,点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字,点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字,经济指标占地面积6.4万平米，属中小型社区,项目分析,占地面积：点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字,在此处添加标题,点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击，添加文字点击添加文字，点击添加文字,点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字，点击添加文字点击，添加文字点击添加文字，点击添加文字,添加经济指标,项目SWOT分析,地块区
4、域：地块属城市以东核心发展区，价值前景向好； 教育优势：周边大中专院校环绕，距离XXX直线距离近，文脉气息浓厚； 周边配套：周边生活配套规划完善，配套优势明显； 交通便利：城市、区域交通通达，具备先天的交通优势,优势Strength,城市经济：城市经济发展助力地产发展 产业发展：XX区域国家级经济技术XX区域的地位，XX市经济发展引擎，多家实力雄厚的公司进驻，项目周边多为工厂、公司，可为项目带来客源，更易整合资源； 口碑优势：多年开发经验本地开发商，积累忠实客户,城市发展：城市未来发展的不确定性； 生活氛围：片区正处于建设阶段，生活氛围较弱； 人口数量：配套设施正趋于完善，常驻人口量低，原住居
5、民以近几年新迁入为主，购房需求不大； 地段劣势：距离主干道远，宣传难度大,竞争威胁：XX市市项目众多，同质化，价格战激烈； 生活氛围：片区正处于建设阶段，生活氛围较弱； 人口数量：配套设施正趋于完善，常驻人口量极低，不足以支撑客源需求,Weakness,机会Oppourunity,项目分析,SWOT分析总结,地块交通成熟、教育文化资源丰富， 但片区处于发展阶段，人口数量少， 外向吸引力低，市场信心不足,项目分析,定位思考,本项目地处XX区域偏东地段，周边各类生活配套缺乏，该区域开发项目众多，去化量较低、卖点相似、价格战激烈，属于竞争压力大的区域。从项目本体来看，本项目在地段、规模、配套方面不占
6、优势，虽然项目在开发商品牌、内部规划方面有一定的优势，但也不足以支撑项目整盘高效去化,如何从市场的洪流中,突,围,定位思考,修内功+明定位+精销售=高效去化,对于快进快出的项目，前期准备工作至关重要 需要进一步增加项目亮点，提升项目卖点 清晰明确项目定位，吸引客群 再由“高素养、精专业、强执行力”的精英XX镇队，实现去化,定位思考,地段、配套跟不上，就要从软实力方面进行自我提升，园林、物业、样板间，注重细节服务，植入生活理念、强化落实全龄优属社区的理念，力求展示项目细节的完美程度，成功树立价格支撑点,定位思考,项目半径3公里范围内为项目主要客群！ 项目销售周期不宜过长，容易销售冷场！ 必须快速
7、去化、才能保证项目健康运作客群基数必须大!抓住周边客群,核心价值体系搭建,XX区域户型最好，一流规划，价格最低的低密度洋房产品 品牌价值点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字 产品价值点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字。 环境价值点击添加文字，点击添加文字点击添加文字，点击添加文字点击添加文字。 品质价值景观、园林、用材用料等细节展示品质。 文脉价值周边大中专院校环绕，距离XX区域一中直线距离近，文脉气息浓厚,项目核心价值点,项目定位,SLOGEN,案名：XX社区,点击添加文字,定位语,都市别院悠然世外桃源,主推广语,客户定
8、位根据客户不同的需求属性，采取不同的营销方向,目标客群置业动机：首次改善、首次置业 目标客户描述： 首改，比较老旧的小区5、6楼住户 首置，租房人群 首置，家庭分裂，购买婚房 目标客群置业目的：满足基本居住条件；改善居住环境 目标客群核心属性：认可XX区域区域价值和居住价值，区域情节浓厚 营销主攻方向：XX区域片区已入住较早的小区和出租率较大的小区、厂区,项目定位,工作、居住都在XX区域的客户群体,主力客群,项目定位,工作在XX区域，居住不在XX区域的潜在迁入人群,客户定位根据客户不同的需求属性，采取不同的营销方向,目标客群置业动机：首置为主 目标客群描述： 在XX区域厂区、企事业单位工作，或
9、在XX区域做生意 在市内有房产，再次置业是为了工作方便 在市内无房产，青年首次置业 目标客群置业目的：满足基本居住条件、方便工作 目标客群核心属性：为了工作的更好,希望居住和工作能在一个地方 营销主攻方向：XX区域政府部门、企事业单位、私营业主、个体小老板、厂区职工,次主力客群,项目定位,工作居住都不在XX区域，看重XX区域居住环境和未来发展的人群,客户定位根据客户不同的需求属性，采取不同的营销方向,目标客群置业动机：首置、首改 看中XX区域居住环境、价格便宜、交通便利、未来发展 客群描述： 乡镇、XX镇进城置业的青年客群 市区租房，想在XX市安家落户的外来务工人员 目标客群置业目的：满足基本
10、居住条件、提高居住品质 目标客群核心属性：工作地点或原居住地点靠近XX区域，对XX区域发展有较深的了解 营销主攻方向：XX市重要商圈巡展、在售楼盘客户拦截、拆迁集中点、周边县XX镇巡展,补充客群,营销节奏图,营销执行,4月,8月,10月,12月,202X年1月,3月,蓄客期,开盘期,持续热销,新品蓄客,目的,现场展示,线上 推广,线下 活动,形象期，新品亮相，树立形象,开盘引爆,按计划分步完成任务,二批次蓄客,销售中心开放、工地围板、道旗、导视,样板间、看房通道,样板示范区,封顶,二批次动工,户外大牌、电台、网络,全渠道集中爆发,微信公众平台 网络 自媒体,报广 微信公众平台 网络 自媒体,开
11、盘活动,销售中心开放活动,日常暖场+样板示范区开放活动,新品发布,工程节点,动工,正负零,取得预售,二批次动工,到访有奖、收筹,主体封顶,营销总策略（一,线上推广引导，线下活动引爆,原因： 项目地段偏远，单纯的线上推广导流难度大。 随着新媒体的盛行，传统的推广渠道，如纸媒等逐渐落寞，对于来电、来访的贡献量不足，性价比极低。 通过“大活动引爆、小活动暖场”，使项目不断保持较高的人气,营销总策略（二,推广效果实时监测，节点配合控制成本,根据项目的实际工程节点及推广效果的实施检测，合理选择媒体推广渠道，控制线上推广成本。 分阶段制定营销推广计划，根据上阶段的数据反馈及时调整下一步的行动计划,营销总策
12、略（三,建立动态销售体系，从“坐销”转变到“行销”再到“全员营销,通过地面活动走出，与拥有目标客群的企业合作获得资源，主动接触目标客群，再通过销售中心各类活动的吸引，将目标客户导入。全民参与、奖金及时、利益诱导，多重策略组合，促进项目快速去化,营销总策略（四,圈层营销，精准把控,阶段性对已成交客户、来访、来电客户进行维护，保持客户对项目的持续关注，充分利用老客户资源，各项激励政策鼓励多带新客户； 与XX区域总工会、商会、厂区等资源嫁接，联合举办活动，客户资源共享，暖场销售中心,营销总策略（五,提高成交转化率，确保不浪费客户,加强置业顾问培训考核，提升置业顾问整体服务水平； 制定相应的奖惩措施，
13、实施末尾淘汰制，对于规定时间考核不合格的人员进行淘汰，不断补充新鲜血液，保持狼性XX镇队的积极性,项目楼体及销售中心现场包装，一直是房地产项目的最重要客户来访渠道。所以，销售中心内部及外围的包装，意义十分重大,大气的售楼空间、与项目气质相符的销售中心内部家居软装，能带给到访客户良好的现场体验。可在门头、软装上尽量做到昭示性强、客户到访体验舒适,分阶段营销执行第一阶段（8月1日-8月31日,售楼部及现场包装,营销执行,分阶段营销执行第一阶段（8月1日-8月31日,售楼部及现场包装,室内展板、区位图、五证展示、房源销控、室内吊旗等能更好的烘托现场氛围，增加售楼中心的专业性与美化度,营销执行,分阶段
14、营销执行第一阶段（8月1日-8月31日,地块周边导视系统,道旗、灯杆旗、围板、销售中心门口形象堡垒，多重反复刺激客户感官，增强曝光度，昭示意义十分巨大。 尽快打开人行道，方便客户进出和增加项目的昭示性,营销执行,道旗示意,工地围板示意,精神堡垒示意,分阶段营销执行第一阶段（8月1日-8月31日,8月14日、15日开始全城撒网式拓客，不再是单纯的小蜜蜂派单，结合项目的特性、节日特点、潮流热点等形式多样、迎合大众诉求的，有趣有利的，吸引人眼球的拓客方式，做到影响力的传播,拓客计划： 改变传统的拓客形式，具体执行时间：8月14、15日起，每周2天,营销执行,分阶段营销执行第一阶段（8月1日-8月31
15、日,很多时候，不是客户不需要买房，而是他们懒得去看房,提供到访便捷度,到访利益诱导,看房车免费接送,打车来看房，报销车费,到访送多肉植物,到访抽奖,营销执行,给客户一个到访的理由,到访送小礼品，看房车免费接送,8月25日，销售中心开放活动，到访送价值50元的礼品（大米+清油），邀约周边小区居民、厂区职工和XX区域工会、管委会工作人员参加。 规格：80人次 同时启动“全民营销”活动，每成功介绍一组客户（以签订商品房买卖合同为准），获赠全民营销费用5188元。多带多得，上不封顶,活动线,营销执行,分阶段营销执行第一阶段（8月1日-8月31日,分阶段营销执行第一阶段（8月1日-8月31日,第一阶段物
16、料清单（1,营销执行,分阶段营销执行第一阶段（8月1日-8月31日,第一阶段物料清单（2,营销执行,分阶段营销执行第一阶段（8月1日-8月31日,第一阶段相关工作准备节点,营销执行,营销执行,分阶段营销执行第二阶段（9月1日-9月30日,线上推广： H5刷爆朋友圈，释放收筹、全民营销信息：微信朋友圈是信息时代最具注意力的社交广场，由于传统推广受到未取得预售许可证的局限，制作一系列精美的H5小动画，转发有奖，刷爆朋友圈,营销执行,分阶段营销执行第二阶段（9月1日-9月30日,线下活动： 9月10日教师节活动 活动背景：项目所处区域周边学校众多，有XX区域1中、市12中、XX学院、XX市师范学院、XX大学商务学院，9月处于开学季，恰逢“9.10”教师节，针对教师做一场暖场活动。 活动目的：通过活动的形式，邀约教师到销售中心，了解项目，同时以解决教师“福利房”的形式，给予教师XX购价，显示项目对教师的崇敬与人文关怀，进而维系及提升与公众的关系，提高教师人群对项目的关注度和认可度，最终吸引更多的客群在此置业。 活动主题：老师，您辛苦了！XXX社区谢师礼赠活动 活动规格：40人次 活动内容：1)
