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1、摘 要 住房，作为一个“问题”被提出来，并受到社会广泛关注，实际上是人类社会进入工业化以后的事。在农业社会中，由于人口密度比较低，住房所占用的土地资源仅占农村土地的很少一部分，人的居住活动对资源和环境的影响远远低于自然界的自我修复能力，几乎可以忽略不计;住房的结构形式、建造材料和建造方式相对比较简单，以非工业化的手工作业完成，属于非组织化、非社会化的生产方式;住房建造的目的是满足自己家庭居住需求，因此，多为自建自住住房，极少发生住房交易的行为，少量的交易也不足以形成住房市场;住房的形式基本上都是独立式的，不与他人的财产相关联，物权关系简单;居住生活所需要的水、燃料依靠天然供应，废弃物通过自然排
2、放，对公共市政设施的依存度低;由于人口的相对散居，尽管个别地区、个别人群也存在住房短缺，但住房并不能构成一个集中的社会问题或者经济问题，从而被社会学界、经济学界所关注，也未进入公共事务管理者的视野。建立和完善住房保障制度关系到我国改革发展与稳定的大局，关系到人民群众能否安居乐业的切身利益，关系到住房货币化改革的顺利推进，意义十分重大。它不仅是各级政府的德政工程，更是广大百姓的民心工程。住房保障问题一直以来都关系国计民生，受到各国政府的重视。我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效地解决。本文以湖北省为例，研究在新形势下如何建立和完善我国的住房保障制度。做好住房保
3、障，不仅需要法律和制度建设的保证，而且也需要发展适合自己模式的体系。湖北省目前在这一领域，最大的问题就是政府财政的不足和中低收入群体的覆盖面很广。因此寻找一条适合自己发展特点的住房保障模式才是我们目前应该考虑的地方。正所谓“以他山之石，可以攻玉。”我们要认真借鉴国内外经验和作法，结合湖北的实际，根据城镇居民家庭不同的情况，划分不同的保障层次，实施不同的住房保障方式，分层、分类并有针对性地解决其住房困难问题，努力构建以解决城镇低收入家庭住房困难为主、覆盖全省城镇居民多层次的住房保障体系。也希望这些思考和建议，能够为湖北中低收入家庭住房保障体系建设提供一个参考和突破口。关键词：湖北； 住房保障体系
4、； 对策 中低收入家庭目 录1 绪论11.1 研究目的11.2 国内外研究现状11.3研究内容22 湖北住房保障体系及理论架构分析22.1 湖北住房保障体系建设22.1.1 经济适用房政策22.1.2 廉租住房政策32.1.3 住房公积金政策52.2 湖北住房保障体系的理论架构分析82.2.1 湖北省多层次住房保障体系的现状分析82.2.2 湖北省多层次住房保障体系的理论框架构建(如下图所示)83 湖北住房保障需求的动态变化和结构调整93.1 湖北住房保障需求的动态变化93.1.1 以收入的差别化来识别保障对象及区分各阶层住房门槛93.1.2 湖北住房保障需求动态调整的影响因素分析103.2
5、湖北住房保障需求的结构调整103.2.1 湖北中低收入阶层的住房消费能力分析103.2.2湖北保障住房的供给结构调整104 完善湖北城镇住房保障体系的整体思路和对策建议114.1 完善湖北城镇住房保障体系的整体思路114.1.1 住房保障的对象114.1.2 住房保障的资金114.1.3 住房保障的房源114.1.4保障性住房的流通方式114.2 完善湖北城镇住房保障体系的对策建议124.2.1 加强舆论宣传124.2.2 适度扩大住房保障范围124.2.3 建立和完善住房保障制度的机制124.2.4 建立统一协调的保障型住房管理服务体系124.2.5 完善金融配套改革135 结语14参考文献
6、15致 谢171 绪论1.1研究目的住房问题是现代城市社会问题之一，是城市化与工业化的产物，决定于社会的投资体制、生产制度、流通制度、分配制度和管理制度。现代工业化的过程，也是城市化的过程。1城市作为经济效益的聚集地，工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房的巨大需求，形成了住房供应的绝对短，导致住房价格上涨，而住房价格极大高于中低收入家庭的支付能力又产生住房有效需求不足问题。这两大问题导致一系列严重的社会问题，危害了整个社会的经济发展和政治安定。政府在解决这些由住房引起的社会问题的过程中逐步形成了住房保障这一特殊的社会保障制度，但如何进一步完善我国的住房保障体系是我们需要应对的问题。
7、我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效地解决。政策运行结果偏离初衷。我国城镇住房保障体系还处于不完善的阶段，且当前的住房保障问题没有得到有效地解决。2本文以湖北省为例，研究在新形势下如何建立和完善我国的住房保障制度。1.2 国内外研究现状国外学者也对住房保障问题给予了高度关注。住房政策研究的先驱人（ Donnison 1967 ）提出三种政府在住房政策中的角色:雏生 （embryonic） 型、社会 （social ）型及全面责任（ comprehensive ）型。2雏生型政策是在城市化初期，视住房为一种社会的消费，而不是投资，会拖慢经济增长;社会型住房政策
8、是以发达国家作为蓝本，政府的主要角色是照顾市场无法满足其住房需要的人群，如老人、失业者、单亲人士等;全面责任型是指政府承担起满足所有市民的房屋需要的责任。政府的干预是长期而不是短暂的，是根据需要和资源确保长期有足够的房屋供应。3Donnison 的理论也是一种阶段论，因为他假设这三个模型是受制于经济发展，所以随着经济发展，各个国家都会逐一经历这三个阶段。 4也有学者认为住房保障制度是政府替企业支出的“社会工资”（socialwage )，使这些劳动力减低生活支出 ，可持续接受较低的工资，有利工业生产的资本累积和对外的竞争力提升( Rojas，1999、Tremnewan，1998) 等 。5美
9、国学者 Retsinas 和 Belsky 2002 研究指资助贫困户购房有助他们更快脱贫。基于上述认识，一些学者认为低收入者的住房应由政府或半国营机构直接供给 (UNCHS，1996b，1996c;Okpala ，1992 )。6也有学者认为 ，政府直接为低收入者提供住房会导致效率低下，而应采用政府资助私人部门供应住房的模式(Baken and Van der Linden ，1993) 。7 还有学者认为，住房保障政策和措施即使在同一国家也经常变改 ，受政治、经济、文化、政策具体制定和执行能力的影响很大，往往使人难以在丰富的国际政策经验中直接获得有益的启示。这也是对住房政策研究者的挑战。中
10、国有句古语:“穷无立锥之地”，这句话确切地表述了无房住乃是贫穷的主要标志。20 世纪初，孙中山先生把“居者有其屋”提到了国家战略层面高度。党的“十六大”报告提出全面建设小康社会的目标 ，而改善居民的居住条件是实现小康的重要标志之一 ，俗话说“小康不小康 ，关键看住房”。8 湖北省人民政府副省长田承忠说:“住房保障工作，国内外都在探索，我们要认真借鉴国内外经和作法，结合湖北的实际，根据城镇居民家庭不同的情况，划不同的保障层次，实施不同的住房保障方式，分层、分类并有对性地解决其住房困难问题，努力构建以解决城镇低收入家庭房困难为主、覆盖全省城镇居民多层次的住房保障体系。”上海易居房地产研究院发展研究
11、所所长李战军说:“在住房市场化、商品化的今天，我国的房价持续上涨，大量中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨大的差距，因此在住房保障方面，首先是我们的政府职能面临着从经济开发向社会服务性质的改变，同时也不要只是空喊目标，而是应该实际行动起来。”1.3 研究内容住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。在构建和谐社会主义社会背景下，政府的住房政策应有三大任务:宏观调控、市场监管和住房保障。其中，住房保障则是政府为解决中、低收入阶层中困难群体住房问题所进行的制度安排，因为依靠他们自身的力量无法跨越其收入水平与商品房价格之间的“鸿沟”。当前，湖北省政府正大力推进城市品牌和
12、小康社会建设，特别是中低收入居民住房条件的改善是塑造安居乐业和谐友好的城市氛围的根本途径之一。因此，从湖北实际出发，研究根据湖北省财政负担能力设计与健全多层次住房供应和住房保障体系具有重要的现实意义和应用价值。从理论上我们认为，建立健全住房保障制度需通过多种有效的途径和方式，分层次地逐步解决中低收入家庭“居者有其屋”问题。整合影响湖北住房保障制度实施的各种因素，动态、分层推进湖北住房保障制度需要理论上的探讨，只有在理论上得到充分论证才能更好的指导实践本文以湖北省的具体情况为出发点，对住房保障体系的理论研究框架和动态发展进行重新思考。2 湖北住房保障体系及理论架构分析2.1 湖北住房保障体系建设
13、2.1.1 经济适用房政策经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济 经济适用房适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生
14、质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。 经济适用房在别的国家一般被称为公共房屋，香港称为居者有其屋（简称居屋），澳门称为经济房屋，台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。 1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的城镇经济适用住房建设管理办法指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济
15、适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的 70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。 2007年11月19日，中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国国土资源部、中国人民银行共同发布了经济适用住房管理办法， 对经济适用房的优惠政策、开发建设、价格确定、交易管理、集资和合作建房、监督管理等作出了规定。9湖北省经济适用房保障制度的改进，要从以下方面着手：（一）坚持和完善经济适用房制度对申购经济适用房的家庭收入标准的设定必须科学合理，并随湖北各地区当地的物价、收入水平的变化适时调整。对购买经济适用房家庭的收入标准设定上限不能过高，下限也不能过低。经济适用房面积和价格定位要准，选址不能远离市
