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1、全面解析万科说明：分析方法：1、A、B、C 分类 分析方法2、时间序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法一、万科经营种类结构1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利 润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在 对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。4、房地产
2、收入增长与物业公司收入增 长呈正向关系。物 业 管 理 和 其 他 主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ）05000100001500020000250002007-12-31 2007-6-30 2006-12-31 2006-6-30主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ）房 地 产 主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ）050000010000001500000200000025000003000000350000040000002007-12-31 2007-6-30 2006-12-31 2006-6-30主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ）异点分析：2007 年上半年的物业公司收入
3、与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。时间 行业 主营业务收入（万元） 时间 行业 主营业务收入（万元）2007-12-31 房地产 3517517.7 2007-12-31 物业管理 21003.472007-6-30 房地产 1093949.94 2007-6-30 物业管理 15702.152006-12-31 房地产 1766965.96 2006-12-31 物业管理 17855.072006-6-30 房地产 653978.77 2006-6-30 物业管理 7789.55说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年 结算收入的 35%左右；而物业公司
4、 07 年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的 30%左右。此数据 为何与真实有如此大的差距？5、房地产利润率与物业管理利 润率房 地 产 毛 利 率 （ %）051015202530354045502007-12-31 2007-6-30 2006-12-31 2006-6-30毛 利 率 （ %）物 业 管 理 和 其 他 毛 利 率 （ %）0510152025303540452007-12-31 2007-6-30 2006-12-31 2006-6-30毛 利 率 （ %）时间 行业 毛利率（%） 时间 行业 毛利率（%）2007-12-31 房地产 41.87 2007-12-
5、31 物业管理 54.692007-6-30 房地产 45.77 2007-6-30 物业管理 27.372006-12-31 房地产 37.29 2006-12-31 物业管理 32.062006-6-30 房地产 40.49 2006-6-30 物业管理 7.86分析：1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已 经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实 的基础。2、万科房地产的毛利稳定在 40%左右。3、这个表上尚不能真实反映万科物 业管理公司的问题， 结 合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的 问题。二、万
6、科的区域分布结构（一）、分析说明1、说明：本结算周期，我们将市场份额在 10%以上的城市视为 A 类城市，市场份额在 3%以上的视为 B 类城市，其余为 C 类城市。2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路 线。（二）ABC 类市场透视(2007-12-31)地 区主营业务收入(万元)比例（%）地 区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳 823833.83 23.42 2、上海 597367.18 16.983、广州 271807.68 7.73 4、杭州 207377.43 5.95、成都 199430.27 5.67 6、北京 170667.08 4.857
7、、苏州 148190.76 4.21 8、东莞 146222.19 4.169、佛山 137706.1 3.91 10、大连 134890.39 3.8311、武汉 112448.09 3.2 12、无锡 102627.18 2.9213、厦门 78901.94 2.24 14、天津 69683.85 1.9815、珠海 60742.05 1.73 16、青岛 47027.81 1.3417、沈阳 46125.36 1.31 18、南昌 37269.86 1.0619、中山 31298.41 0.89 20、长春 31191.61 0.8921、长沙 30236.31 0.86 22、镇江 1
8、2549.69 0.3623、鞍山 11231.03 0.32 24、南京 8691.6 0.25主 营 业 务 收 入 (万 元 )23%17%8%6%6%5%4%4%4%4%3%3%2%2%2%1%1%1%1%1%1%0%0%深 圳 上 海 广 州 杭 州 成 都 北 京 苏 州 东 莞佛 山 大 连 武 汉 无 锡 厦 门 天 津 珠 海 青 岛沈 阳 南 昌 中 山 长 春 长 沙 镇 江 鞍 山 南 京分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46 ；16.14。三类城市的个数分别为：2；9；13。2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐 患，就是
9、对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。(2007-06-30)地 区主营业务收入(万元)比例（%）地 区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳 335822.6 30.7 2、上海 153877.98 14.073、广州 153116.94 14 4、东莞 96667.79 8.845、杭州 88007.02 8.04 6、北京 59103.59 5.47、苏州 45800.14 4.19 8、天津 38264.34 3.59、武 汉 26694.34 2.44 10、沈阳 21829.28 211、成都 18887.1 1.73 12、南昌 18225.
10、99 1.6713、佛山 14294.13 1.31 14、无 锡 10887.12 115、长春 5498.21 0.5 16、南京 5049.76 0.4617、鞍山 1251.26 0.11 18、大 连 672.35 0.06主 营 业 务 收 入 （ 万 元 ）31%14%14%9%8%5%4%3%2%2%2%2%1%1%1%0%0%深 圳 上 海 广 州 东 莞 杭 州 北 京 苏 州天 津 武 汉 沈 阳 成 都 南 昌 佛 山 无 锡长 春 南 京 鞍 山 大 连分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：58.77；30.07 ；11.16，这三类城市的数量分别为：3；
11、5：10。2、在本次结算周期内万科的城市份 额符合典型的传统 1：2：7 策略，市 场相对比较均衡。(2006-12-31)地 区主营业务收入(万元)比例 （%） 地 区主营业务收入(万元)比例 （%）1、上海 418660.15 23.69 2、深圳 248800.38 14.083、天津 170457.46 9.65 4、广州 126480.69 7.165、北京 117604.77 6.66 6、无 锡 91075.58 5.157、成都 85350.9 4.83 8、杭州 78748.58 4.469、沈阳 65877.01 3.73 10、武 汉 63324.77 3.5811、东莞
12、 59792.96 3.38 12、南京 51573.34 2.9213、佛山 38125.81 2.16 14、中山 35574.51 2.0115、南昌 35442.98 2.01 16、长春 31847.97 1.817、大连 22282.99 1.26 18、鞍山 14558.74 0.8219、苏州 11386.37 0.64主 营 业 务 收 入 (万 元 )24%14%10%7%7%5%5%4%4%4%3%3%2%2%2%2%1%1%1%上 海 深 圳 天 津 广 州 北 京 无 锡 成 都 杭 州 沈 阳 武 汉 东 莞南 京 佛 山 中 山 南 昌 长 春 大 连 鞍 山 苏
13、 州分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：37.77；48.3 ；13.93，这三类城市的数量分别为：2；9：10。2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出 AB 类市场的相 对均衡性。(2006-06-30)地 区 主营业务收入(万元) 比例（%）上海地区 220716.97 33.35深圳地区 207237.1 31.32北京地区 53241.08 8.05天津地区 50672.53 7.66广州、佛山地区 42536.5 6.43成都地区 29581.4 4.47东北地区 25925.75 3.92南昌地区 16919.04 2.56南京地区 9787.26 1.48武汉地区
14、 5150.68 0.78主 营 业 务 收 入 (万 元 )34%31%8%8%6%4%4%3%1%1%上 海 地 区 深 圳 地 区 北 京 地 区 天 津 地 区 广 州 、 佛 山 地 区 成 都 地 区 东 北 地 区 南 昌 地 区南 京 地 区 武 汉 地 区 分析：1、在本次结算周期内，三类地区的比例分别为：64.67；30.53 ；4.8，这三类地区的数量分别为：2；5：3。2、从这个市场结构来看，万科的市场结构是不合理的一个 结构，主要表现在拓展类区域太少，主营业务过于集中。总述：1、万科 A 类市场份额的呈现出以下特征：总体份额分别为：40.4；58.77；37.77；6
15、4.67。其中半年报期间，A 类市场份额占据了整个总市场的 60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。这说明万科在 A 类城市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项目整理与储备，当然也不排除 这类因素，万科公司有意 识的在 结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年进行结算。而 A 类城市主要是集中在上海与深圳两个城市，只有 07 年上半年广州加入到此类市场，但是下半年结算时候随即消失，则证明万科的 A 类市 场具有相当的稳健性。市 场主要集中在深圳与上海。A 类市场的年度份额均衡在 40%左右，在房地 产这个特殊行 业内，万科 A 类市场份额略微显得有些大。因此结构有一定的
16、隐忧。2、万科 B 类市场份额呈现以下特征：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而城市个数分别为：9；5；9；5 的结构。 B 类市场的份额特征与 A 类 呈现出反向关系，即在年中 结算周期内的份额小于年末结算周期。也即上半年市 场销售状况差于下半年。这点是否与城市特性有着密切的关系，即 A 类城市在房地产市场上呈现出资本动力型，而 B 类城市则呈现出使用动力型，也即 A 类城市的住房呈现出投资拉动型而 B 类城市呈现出居住拉动型。而在城市数量上，也呈现出相 对稳定性，呈 现出 9595 特征，也即二类城市中有一半左右的城市都在上半年处于积累期或者建设期，下半年 则处 于销售的高峰期， 这点与上面分析呈现出同向证明关系。3、C 类 市场份额呈现出以下特征：总体市场份额为：16.14；11.16；13.93；4.8。城市数量分别为：13；10；10；3 的结构（因 2006 年上半年， 万科是按照区域 进行统计的，所以在20
