《REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《REITs房地产投资基金模式的研究+案例分析（49页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、-范文最新推荐-1 / 49REITs 房地产投资基金模式的研究+ 案例分析摘要：房地产投资基金（REITs）作为一种极具发展潜力的创新式金融投资工具，不仅可以为巨大的社会资本拓宽投融资渠道，也可以在一定程度上缓解我国目前房地产金融业面临的发展瓶颈。相较于国外的成熟发展，REITs 在中国近几年才刚起步，随着 2010年我国 REITs 天津和上海试点的启动，对 REITs 进行更深入的研究尤为迫切。本文的主要研究对象为 REITs 模式，分别进行了REITs 模式的路径研究和国内外 REITs 的收益研究，综合理论研究和实证分析对我国 REITs 的试运营提供政策建议，为发展我国房地产投资基
2、金、拓宽房地产融资渠道等相关政策的制定提供参考依据，也为居民和机构投资者进行投资理财提供了实际的相关依据，具有重要的理论意义和应用价值。4919 关键词：REITs；融资模式；房地产项目Study on the REITsAbstract: Real estate investment trusts (REITs) as a tool with great development potential of innovative financial investments, not only as a great social capital widening investment and fi
3、nancing channels, to a certain extent alleviate the bottleneck of the development of the real estate finance industry faces at present in China. Compared to the maturity of the foreign development, REITs in China in recent years have only just started, with the start of 2010 Chinas Tianjin and Shang
4、hai REITs pilot, a more in-depth study of REITs is particularly urgent.This articles main research object is the mode of REITs, respectively for the path of the REITs mode research and research in domestic and international REITs returns, comprehensive theoretical research and empirical analysis to
5、test operation of REITs in China to provide policy advice, for the development of Chinas real estate investment fund, broaden the financing channels of -范文最新推荐-3 / 49real estate to provide the reference basis for the establishment of related policies, and also for residents and institutional investo
6、rs to invest money provides practical evidences, has important theoretical significance and application value. 3.2.2 国外 REITs 的特点 183.2.3 国内研究现状及述评 193.3 各国房地产投资信托基金设立条件的综合比较203.3.1 各国房地产投资信托基金的发展状况（以美国、新加坡、香港为研究对象）203.3.2 各国房地产投资信托基金设立条件的综合比较 22 4 中国 REITS 模式的分析 254.1 资金信托型还是不动产信托型 254.2 公司型还是契约型 2
7、54.3 封闭式还是开放式 274.4 我国发展 REITS 应解决的问题 274.5 房地产投资信托基金运作模式选择与风险控制294.5.1 房地产投资信托基金及其制度优势 294.5.2 我国房地产投资信托基金运营模式的选择 305 案例分析 325.1 大连万达 REITS 案例分析 325.2 万达 REITS 筹备历程 32-范文最新推荐-5 / 495.3 万达 REITS 解构 335.4 万达 REITS 资产规模 335.5 上市进程 335.6 万达广场现投资回报率（摘自红地产 ）346 结论与展望 356.1 结论 356.2 展望 35致谢 36参考文献 371.1研究
8、背景和意义 1.1.1 研究背景随着国民经济的快速增长，我国房地产业经历了从无到有的过程，近些年的发展尤为迅猛，特别是我国经济多年累积成果和城镇化进程的加快，带来了居民对于住房的基本需求和升级换代需求，房地产业得到了极大的发展，房地产企业资金充足，但是资金来源问题却一直没有得到足够的重视。 发展房地产基金可以分流银行的信贷资金供给压力，使银行本身有更好的抗风险能力（从国际经验看，一旦经济不景气或房地产泡沫破灭，呆坏账比例容易升高） 。合理的房地产基金产品可以促成房地产投资的理性化发展，通常只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产基金的资金支持。因此，房地产基金在客观上促进了房地产
9、行业内部的结构调整，促进了优胜劣汰，实现资源的优化配置，有利于房地产市场的长期健康发展。-范文最新推荐-7 / 491.4研究内容本文从当前我国房地产投资现状出发，采用一般分析与案例分析相结合的方法，寻找解决的新途径。第一部分为绪论，阐述了我国房地产投资基金模式研究的背景、意义、国内外研究现状等。第二部分阐述房地产投资基金的相关理论概念，介绍了房地产投资基金的运作模式和分类等。第三部分阐述了房地产投资信托基金的相关概念及国内外模式比较，介绍了 REITs 的概念、特征和分类以及当前各国的 REITs 模式。第四部分是本文的核心，研究了适合中国的 REITs模式，并阐述了可能发生的风险。第五部分
10、是案例分析，结合文章第四部分相关内容，应用案例具体细化说明问题。第六部分则是结论与展望。论文的主要结构图，如图 1.1图 1.1 论文结构图2基本理论研究2.1房地产投资基金定义房地产投资基金是产业投资基金的一种，产业投资基金实质上就是私募股权基金。所谓房地产投资基金，是指以房地产项目或公司为投资对象，在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资的集合投资制度。产业投资基金，系指直接投资于产业，主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。 -范文最新推荐-9 / 49房地产投资基金组织体系由基金持有人、基金组织、基金管
11、理人、基金托管人等通过信托关系构成系统。一、基金持有人基金持有人指投资者购买并持有基金证券的个人或机构。在权益关系上，基金持有人是基金资产的所有者，对基金享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权等法定权益。二、基金组织在公司型基金中，基金组织通常设有基金持有人大会、基金公司董事会及其它办事机构。其中，基金持有人会议是基金公司最高权力机构，董事会负责对日常重大事项做出决策。在契约型基金中，基金组织是一个无形机构，可以认为基金组织是一种名义上的存在。三、基金管理人基金管理人是管理和运作基金资产的机构，主要职责是：进行基金资产的投资运作，负责基金资产的财务管理，促进基金资产的保值增值及其他与基金资
12、产有关的经营活动。基金管理公司内部一般设有投资部、研究部、市场部、稽核部等部门和投资决策委员会、风险控制委员会等机构。四、基金托管人基金托管人又称基金保管机构，通常由商业银行等金融机构承担，主要职责是：保管基金资产，监督基金管理公司在基金投资动作中各种资产活动，办理基金资产变动的有关事宜。房地产基金当事人通常包括基金发起人、基金管理人、基金委托管理人、基金持有人及基金服务机构。2.3.3基金管理公司投资决策运作流程-范文最新推荐-11 / 49一、投资决策流程基金管理公司的投资决策流程一般包括：研究部提供研究报告、投资决策委员决定总体投资计划、投资部制订方案、基金经理具体实施投资方案、交易部执
13、行指令、风险控制委员会提出风险控制建议等环节。二、投资基金运作流程 步骤五：建筑管理公司按契约规定对各种房地产证券的投资安全性、盈利性、证券组合及其价值进行评估。步骤六：将取得的房地产投资标的产权登记在房地产投资基金专户名下。步骤七：公司方面提供专业建议并指示保管银行执行投资信托基金运用的有关事宜。步骤八：房地产投资基金标的所获得的投资收益也并入基金纳入专户保管。步骤九：由保管银行依委托契约从基金专户中支付建筑管理公司的委托费用，保管银行依房地产投资信托契约收取基金保管费用。步骤十：保管按房地产投资信托契约将基金收益按时分配给凭证持有人。2.3.7房地产基金操盘关注点一、基金目标客户选择要求（1）公司规模不宜太大公司资产规模在 3 亿10 亿元之间。（2）项目规模开发面积在 20 万30 万平方米之间，年竣工可销-范文最新推荐-13 / 49售面积在 10 万20 万平方米之间，年销售额在 3 亿10 亿元人民币之间。（3）成长型企业在管理、经验、人才、组织、资金、市场和品牌等方面已有了相当的积累，正处在快速发展期和爬坡阶段。（4）城市选择主要选择二、三线城市。如内陆重要省会城市西安、济南、重庆和
