地块经济效果评估一、项目的确定性分析1、项目的投资估算(1) 、土地费用：27万元/亩X 315.75亩=8525.25万元(2) 、前期工程费用估算：1054.5万元)丁与项目金额估算说明1规划、设计可研费526.5按25元/平■方米2水文地质勘察费80初、详勘3道路费4供水费125供电费156土地平■整费421按照20元/平■方米合 计1054.5(3) 、基础设施建设费估算：2310.25万元序号项目建设费用合计(万元)估算说明1供电工程84240元/平■方米2供水工程210.510元/平■方米3供气工程315.7515元/平■方米4排污工程42120元/平■方米5道路工程6路灯工程105.255元/平■方米7环卫设施8绿化工程315.7515元/平■方米9外部道路100100元/平■方米合计2310.25— (4)、建筑安装工程费估算：18752.5万元序号项目建筑面积(平方米)建安工程费单计(元/平方米)金额合计(万元)1市场营业房1045008508882.52厂房区1410007009870合 计245500—18752.5(6) 、招商活动费用：1500万元(7) 、管理费：892.4万元(8) 、财务费用：757.8万元(9) 、销售费用：1308万元(10) 、开发期税费：50万元(11) 、不可预见费用：109.46万元210500X5.2 元/ m2 = 109.46 万元(12) 、其他费用估算：230万元序号项目金额(万元)估算说明1临时用地费用2临建费3施工图纸预算或标底编制费404工程合同编制费105招标管理费106总承包管理费207工程质量监督管理费 8工程监理费1009工程保险50合 计2302、销售收入、经营税金及附加估算表（一年）序号项目合计商业区厂房区1销售收入（万元）4513528215169201.1地上可销售面积M22455001045001410001.2单位售价（元/ M2）270012002经营税及附加（万元）2482.431551.83930.62.1营业税5% （万元）2256.751410.758462.2城市建设税、教育费附加（万元）225.68141.0884.6二、附加交纳费用（532万元）施工图及抗震设计审查费：19白蚁防治费：10档案管理费:20保险费：24建设用地规划许可证：5质量监督费：370工程定额测定费：25 建安企业行业管理费：44 印花税：153、 利润：6786.41 万元利润==销售收入——开发建设投资成本——经营税金 及附加45291-36022.16-2482.43=6786.41 万 元4、 利润率：15%利润率==利润/销售总收入=6786.41/45291 = 15%二、项目经济效果静态分析1、 静态投资收益率（E）静态投资收益率（E）是投资后获得的年净收入与项目 投资额的比值，用公式：E=M/K（其中M是年净收入、K是项目总投资额）。
E=M/K = 6786.41/36022.16=18.8%2、 静态投资回收期（T）静态投资回收期（T）是指项目初始投资起到用项目的 净收益偿还全部投资所需时间，以年表示：T=K/M=36022.16/6786.41 5.5 年项目的首期投资现金流量序号项目总计1234-61现金流入6786.41-3078.5223312.7331538.5735013.6261.1销售收入4359913079.717439.68231.856539.852现金流出38504.5916158.22214126.8676693.2771526.2242.1土地费用8525.254262. 634262. 622.2前期工程费用1054.5738.15316.352.3基础设施建设费用2310.25693.075924.1693.0752.4建筑安装工程费用18752.58035.4256249.7754467.32.5招商活动费用15005004003003002.6管理费892.4267.72223.1178.48223.12.7财务费用757.8227.34189.45151.56189.452.8销售费用1308261.6392.43273272.9开发期税费50151510102.10其它费用2301504020202.11不可预见费用109.4621.89221.89221.89243.7842.12附加缴纳费用53226613379.853.22.13经营税费2482.43719.39959.18444.17359.69三、项目的经济效果动态分析1、 对本项目进行经济效益评价的主要依据国家计委、建设部 颁发的《建设项目经济评价的方法与参数》（第二版），参照我 国新的会计制度，结合当前房地产开发的实际情况，充分估计 温州新城市中心的发展前景，计算全部资金的经济效益，选取 的计算指标为：2、 财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率（FIR R）是指项目在整个计算期内各年净现 值在累计等丁零时的折现率，它反映项目所占用资金的赢利水 平■，并可参照同期的银行贷款利率水平■反映项目的实际赢余能力 及针对资金的抗风险能力。
是考察项目赢利能力的主要动态评价 指标，当FIR R大丁基准收益率时，则认为项目赢利能力已经满 足最低要求，由项目投资的全部现金流量可以计算出假设本项目贷款利率是6.0 %故基准利率收益率Ic取10 % cFN PV =工 j = on Fj （1 +i*）-j=0上上式中的i*就是方案的内部收益率即表示为FIR R.由上式可知：可以采用试值内插入法求得FIR R的值由现金流量表可得 FIR R = i 1+N PV（i 1）* （i 2 -i 1)/ [ NPV (i 1)+NP V(i 2)] =12%3、 计算得到全部投资的财务内部收益率 FIR R=12%>i c = 10%4、 财务净现值（FNPV）财务净现值 （FNPV）是指事先规定的基准贴现率，将项目在计 算期内各年净现金流量折现到建设初期的项目总和，它是考察项 目计算期内的赢利能力的动态评价指标，净现值大于零时的项目 是可以接受的本项目选取的基准贴现率为10%，由现金流量表 计算可得FNP V = E nt=oFt（p/F, Io. t）= 7140.216万元则说明项目 在财务是可行的3、 动态投资回收期（TD）动态投资回收期（TD）是指在考虑了资金时间价值的情况 下，从初始投资起到累计获得的净收益达到全部投资额为止所需 要的时间。
所有，用动态投资回收期指标评价方案更加切合实际、 更科学，投资决策更准确，风险也更小由动态投资回收的公式 TD = [lgA — lg （ A — Pio） ]/lg （ l+io）;在基准收益率下，将初始投资额P及年收益为A代入公式可得 本项目的动态投资回收期TD @ 4.5年由此亦可看出本项目是可 行的4、 投资利润率投资利润率是指项目的投资利润（即净现金流量累计值）与 项目投资额定的比例，是评价项目经济效益的静态指标项目总 投资利润率为15%利润率==利润/销售总收入=67 86.41 /452 91 =15%5、 项目经济指标评价汇总动态指标：财务内部收益率（FIR R） >10%财务净现值（FNPV ） =7 140.21 6万元动态投资回收期（TD） = 4.5年静态指标：总投资利润率=15%6、静态投资回收期T= 5.5年7、 其它济指标（静态）项目总的销售周期：3年全部投资净现金流量为：7140.21 6万元，与利润估算中的利 润利相符；利润总额=6 78 6. 41万元利润率==利润/销售总收入=6786.41 /452 91 =15%本文档可编辑，内容仅供参考，需要结合您的实际情况进行修改调整。
编辑技巧分享：ctrl+z是office软件撤回的操作，但是一般计算机默认只可以撤几步就不能撤 了，这时我们可以通过设置 word选项-高级，来设置可取消操作数即可编辑文档时如果想要快速插入时间可以按 shift+alt+d ,时间显示的方式以大为单位，比如2018/3/22 ，按着shift+alt+t ，时间显示以当天分钟为单位： 08 : 31本文档可编辑，内容仅供参考，需要结合您的实际情况进行修改调整编辑技巧分享：ctrl+z是office软件撤回的操作，但是一般计算机默认只可以撤几步就不能撤 了，这时我们可以通过设置 word选项-高级，来设置可取消操作数即可编辑文档时如果想要快速插入时间可以按 shift+alt+d ,时间显示的方式以大为单位，比如2018/3/22 ，按着shift+alt+t ，时间显示以当天分钟为单位： 08 : 31。