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1、物业项目实施方案 小区自行巡查管理流程小区自自行巡查包括治安隐患的巡查。公共设施设备协管队完好状况的巡查。清洁卫生状况的巡查。 园林绿化维护状况的巡查。 装修违章的巡查。 消防违章的巡查。利用巡查机会与业主沟通。监督各个部门、各岗位工作情况。并利用巡查的机会与各岗位员工沟通，了解员工发现的问题1、目的规范小区巡查工作，保障小区正常和生活秩序。2、适用范围适用于XX物业管理有限公司各管理处的小区巡查工作。3、职责（1）管理处主任负责小区巡查的组织、管理工作。（2）管理处各主管负责依照本规程实施小区巡查工作。（3）管理处行政主管负责落实巡查中发现问题的处理和协调工作。4、程序要点（1）管理处物业主
2、管根据公司相关规定标准对小区进行巡查，前台服务人员依照作业规程要点对小区进行巡查。（2）小区巡查的内容A 治安隐患的巡查。B 公共设施设备协管队完好状况的巡查。C 清洁卫生状况的巡查。D 园林绿化维护状况的巡查。E 装修违章的巡查。F 消防违章的巡查。G 利用巡查机会与业主沟通。H 管理处业主档案、资料档案、行政人事档案管理。I 监督各个部门、各岗位工作情况。J 利用巡查的机会与各岗位员工沟通，了解员工发现的问题。（3）小区巡查的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。A “看”：通过观察来发现小区管理服务中存在的问题。B “听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。C “摸”：通
3、过用手触摸感觉设施设备的使用状况。D “调查了解”：向业主或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况和管理服务中存在的问题。（4）房屋本体巡查的工作要领A 检查水电表。检查水电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时应关上该户表的闸阀，预防水浸事故，并通知业主；当发现水、电表异常运转（如倒转、有盗电、水嫌疑）时，应在巡查记录表中予以记录并及时报物管员和工程主管。B 巡查楼梯间：检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态；检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面交瓷片是否完整无损；检查消防栓是否标识完好、配件齐全；灭火器是否有漏气或过期、失效现象；
4、防火门是否关闭；消防协管队疏散指示灯是否完好；消防疏散通道是否堵塞；防盗预警设施及消防报警设施是否完好；检查卫生状况是否良好。C 巡查逃生天台：检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）；检查天台护栏是否完好；检查雨水管是否通畅；检查卫生状况是否良好。D 巡查电梯：检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动；检查协管队标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好；检查照明灯及协管队监控设施是否完好；检查卫生状况是否良好。E 巡查大堂、门厅、走廊检查各类协管队标识是否完好；检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好；检查卫生状况是否良好。F 巡查中发现梯间弥漫着天燃气、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应
5、立即告知协管队进行检查。（5）公共设施设备巡查的工作要领A 巡查水、电、气、通讯设施：检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象；检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好；检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。B 巡查公共文体设施：检查石山、小品是否完好，是否有协管队隐患；检查儿童游乐设施是否完好，有无协管队隐患；检查绿地、绿篱、乔灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。C 巡查道路、广场、公共集散地：检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象；检查标识、路牌、警示牌是否完好；检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全；检查卫生状况是否完好。D
6、巡查停车库：检查防盗设施是否完好；检查各类标识是否完好无损；检查卫生状况是否良好。E 巡查周边环境检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象；检查是否有违章饲养家禽家畜等现象；检查卫生状况是否良好。（6）巡查违章装修：详见装修管理工作流程。（7）对巡查中发现问题的处理要领A 前台服务人员巡查时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决；否则及时将问题记录在巡查记录表中，巡查回来后报告给物管员解决。B 物管员视情况按下列情况处理：属公共设施设备破损丢失的，按报事管理流程处理；属管理处其他部门员工工作不力造成的或因为
7、管理服务中出现问题需改进的，应报告给管理处主任协调相关部门处理。巡查中发现的问题一般情况下应在三天内解决；特殊情况需经管理处主任同意后可适当延长；属业主违章造成的问题，应按相关规定处理。C 对巡查中发现的重大问题，物管员应及时向管理处主任汇报，由管理处主任安排处理。D 巡查中发现问题处理完毕后管理处前台服务人员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可。（8）巡查记录表每月底由管理处归档保存，保存期为两年。（9）本规程执行情况作为相关员工绩效考评的依据之一。十一、钥匙管理作业流程1、目的规范钥匙委托管理工作，确保妥善保管好托管的钥匙。2、适用范围适用于XXXX物业
8、管理有限公司各管理处特定情况下业主委托保管的钥匙及未交付房屋钥匙的管理。3、职责（1）物管员负责组织、安排钥匙的管理工作。（2）管理处前台服务人员负责依照本规程具体实施托管钥匙的日常管理工作。4、程序要点（1）管理处可以进行钥匙保管的范围A 物业接管后，业主未交房时，由开发商托管的钥匙；B 开发商未售出的空置房钥匙；C 特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指：房屋交付给业主时，还有需要整改的部分，为方便整改，业主将钥匙委托管理处前台保管；业主确有实际生活、工作困难，确需临时性的托管钥匙又不致于给管理处工作带来额外事端的情况，时限不超过一个月。（2）开发商托管的钥匙A 物业托管验收工作结束后，管
9、理处可以根据开发商的托管要求托管未入住单位的钥匙。B 托管过来的钥匙由管理处前台服务人员清楚标明钥匙单位编码并分户装进业主档案袋内。C 钥匙的发放工作详见业主交房管理流程。（3）业主在特定情况下托管的钥匙。A 在房屋交付给业主时有整改部分，前台服务人员应在业主托管钥匙登记表上填写日期、户位号、业主姓名、钥匙数量、托存原因，然后将钥匙贴上标识，有序地放在钥匙柜中。待整改后，由业主签字确认后领回。B 对于业主因生活、工作原因需要委托管理处保管的钥匙，前台服务人员应在业主托管钥匙登记表上填写日期、户位号、业主姓名、钥匙数量、托存原因及领取钥匙的要求等项目，然后将钥匙密封，并在密封袋上贴上标识，有序地
10、放在钥匙柜中。（4）托管钥匙的管理A 管理处有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时，由管理处前台物管员在征得业主同意后将钥匙借出。B 办理钥匙退还手续时，前台服务人员应在核对钥匙数量后，在钥匙借用登记表中标注钥匙退还日期，并签字确认。C 管理处前台服务人员应安排前台服务人员根据钥匙借用登记表的记录检查钥匙的借还情况，发现借期超过三天不还者，应致电借用部门或个人问明情况。D 当接到丢失或损坏钥匙报告时，前台服务人员应将经过报告给物业助理。物管员在征得业主同意后与钥匙生产厂家联系，采取换锁措施，确保遗失钥匙房屋的协管队。E 业主或业主指定的领钥匙人前来领钥匙时，前台服务人员凭业主卡或身份证移交钥匙给领钥匙人。同时，在该户业主的业主托管钥匙登记表中注明钥匙已归还，业主确认签字。F 在无任何证件证明索钥匙者为业主或业主指定的领钥匙人时，前台服务人员不得将钥匙转交。（5）所有与钥匙有关的记录应由部门归档保存一年。
