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1、物业管理服务企划书-后勤保障策划1.0 管理沟通1.1 监察xx物业将非常重视总部监察及支援工作，将委派工程、物业、人事、财务、营销等各类有经验的管理层人员组成专家团，定期前往现场巡视、检查、指导并参加管理例会，及时指出物业管理中的不足和缺陷，提出合理方案和改善意见，主要工作包括：1.1.1 定期物业管理例会1.1.2 定期工程、清洁、安保、绿化巡视检查1.1.3 定期文化建设巡视指导1.1.4 定期ISO9001内部审核1.1.5 定期安全卫生、纪律作风、质量品控审核1.1.6 定期财务预算审计1.1.7 定期优秀物业标准自查1.1.8 定期工作进度检查1.1.9 定期工作业绩考核1.1.1
2、0 定期专家团团长与发展商会议1.2 汇报xx物业将强调定期向发展商汇报的重要性，每月我们向发展商提供财务、日常运作等报告。管理处主任亦将在重要事项和突发事件上随时向发展商进行汇报。1.3 沟通xx物业建议除了内部进行物业管理工作例会外，亦需要与发展商定期开会沟通工作进度及改进事项。2.0 管理培训2.1 在入场前，先行聘用基本管理员工，安排训练课程、以便于最短时间内，参与制订物业管理制度。安排短期入职培训课程，令员工能充分认识本身应负的责任及工作范围，同时灌输正确的物业管理概念及知识。培训课程包括但不限于以下内容：2.1.1 社区情况、发展商、xx物业基本情况2.1.2 企业文化、主要领导、
3、对员工的期望2.1.3 管理制度、职业道德及质量意识2.1.4 相关法律法规2.1.5 物业管理工作基本知识和物业理念2.1.6 各相关岗位应知应会技能培训2.1.7 礼仪礼貌及风俗习惯培训2.1.8 必要的军事培训2.2 在短期培训课程后，安排各级员工进入实地工作，令物业管理工作能够全面开展，为业主（住户）及时提供高水准服务。同时还亦可根据发展商的需要，安排高级管理层人员赴香港、沿海及xx物业在管项目参观及考察同等类型的物业，接受吸纳先进的管理方式及理念。2.3 还将于入场后每6个月，安排重温培训班，使员工服务素质保持xx物业规定标准。2.4 目前，xx物业依托“xx培训学校”，并联合沿海知
4、名物管企业和权威专家联合办班，学校地址设在银川市高新西区郫县犀浦镇，占地50亩，拥有先进的硬件设备和优秀的师资力量，可同时容纳500人的教学和食宿。因此，对主要人员将安排到xx培训学校进行深造或直接从xx培训学校培养的优秀人员中挑选。2.5 以上培训工作，发展商应予以人力和财力等资源的全部投入，以确保物业从业人员良好素质。3.0 管理制度在对“浙江商城”实施管理后，xx物业将根据实际情况并按照xx生活星级生活服务模式和ISO9001质量管理体系标准，度身定制各项管理制度和建立相应规章、文件，以便管理处能有序地对“浙江商城”进行管理。订立规章制度包括但不限于：3.1公开性文件业主公约 业主委员会
5、章程客户服务指南或住户手册 精神文明公约住宅公共设施设备维修基金管理办法 治安管理规定车辆进出和停放管理规定 消防管理规定环境卫生管理规定 装饰装修管理规定营业场所管理规定 文娱场所管理规定招牌、广告及公共场地、墙壁、屋面管理规定3.2内部管理制度人事管理制度 福利管理制度考勤管理制度 财务管理制度预算管理制度 奖惩管理制度投诉管理制度 文件管理制度员工基本规范 通讯设备管理制度管理体系及重大事项决策管理制度 培训管理制度。3.3质量手册及程序文件质量手册 文件控制程序文件质量记录程序文件 管理评审程序文件人力资源程序文件 合同评审程序文件物业接管程序文件 服务设计开发程序文件采购程序文件 入
6、住管理程序文件内部审核程序文件 不合格程序文件数据分析程序文件 纠正防措施程序文件等。3.4工作手册各级岗位职责工作手册 社区文化工作手册公共场地工作手册 营业文娱场所工作手册房屋整改工作手册 空房管理工作手册住户入住工作手册 装修管理工作手册住户档案管理工作手册 便民服务实施工作手册费用的统计、收取和追收欠款工作手册环卫工作手册/绿化工作手册 报修工作手册供配电设施设备工作手册 给排水设施设备工作手册电梯设施设备工作手册 库房工作手册突发事件或异常情况处理工作手册勤务工作手册 安全工作手册门卫工作手册 巡逻工作手册ISO9001认证规划 争创物业优秀规划4.0 维修基金维修基金是指用于“浙江
7、商城”共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。4.1 维修基金的收取4.1.1 建设部、财政部（1998）213号文住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。4.1.2 银川市人民政府在1998年5月15日发布施行的银川市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定第三十二条规定住宅小区的开发建设单位按工程造价的0.4%和高层楼宇的开发建设单位按工程造价的0.5%一次性提供维修养护基金。4.2 维修基金的使用与管理4.2.1 维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。
