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1、物业管理工作水池水箱管理规定1 目的为加强供水管理、确保饮水安全、预防疾病、保障用水卫生，特制定本管理规定。2 适用范围适用于公司管辖范围内水池水箱的管理。3 职责小区维修组主管负责本小区水池水箱的管理。4 管理规定4.1 水池（水箱）在室外的，其入口处均应加盖锁好，水池（水箱）在室内的，该房间也应加锁，钥匙统一由小区维修组主管保管。4.2 维修工在对给排水系统进行巡查时，应每日检查水池（水箱），发现阀门故障、漏水等情况及时处理。4.3 生活水池（水箱）每年因清洗、消毒两次，清洗后取水样交防疫部门检验并取得合格证书。消防水池每年清洗一次。整个清洗过程由管理处主任组织，维修组主管实施。4.4 使
2、用中如发现水质异常现象，应马上组织查找原因并进行清洁处理。5 相关文件水池清洗操作规范6 记录水池清洗记录物业管理工作水泵维护保养规程1 目的为规范水泵维护保养程序，特制定本规程。2 适用范围适用于公司管辖范围内水泵（包括生活水泵、消防水泵及集水坑潜水泵）及其相关设施的维护保养。3 职责3.1 给排水维修工负责水泵的维护保养。3.2 值班锅炉工或电梯工负责晚间协助对水泵房设备运转情况的巡查。3.3 维修中心负责制订、组织实施水泵及其相关设施的维修保养计划，并适时组织检查。4 操作规程4.1 日常巡查4.1.1 维修工每日上午和下午对水泵房做两次巡查。每日晚由值班锅炉电梯工进行一次巡查，并在“泵
3、房设备运转情况登记”表上予以记录。4.1.2 巡查内容及方法巡查内容及方法包括：a) 检查生活水池和消防水池水位是否正常，水池自动注水装置是否正常(检查方法：实地观察)；b) 检查各阀门的开关位置是否正常，阀门是否处于正常位置（检查方法：看与标识是否相符，如不相符，则应在调整前报经维修班长确认）；c) 检查各阀门管路有无漏水现象，压力表读数是否正常（检查方法：观察，高区压力在 公斤以上，低区压力在 公斤以上）；d) 检查水泵有无异常振动及异常响声（检查方法：观察、手摸或用长柄旋凿接听；无强烈震动或强烈摩擦声）；e) 检查机械密封是否滴漏水，排除不正常的漏水现象（检查方法：轴封漏水不超过20滴/
4、分，且不呈连线状滴落于地面）；f) 检查电气控制柜和变频器的工作情况（检查方法：观察指示灯是否与实际情况相符）；g) 每周在生活水泵运行泵和备用泵之间做一次轮换；h) 检查泵房的清洁卫生情况，每周清扫泵房一次（如有污渍用强力清洁剂去除）。4.2 生活水泵每月进行一次一级保养一级保养的内容如下：4.2.1 检查轴封漏水情况（检查方法：轴封漏水不超过20滴/分，且不呈连线状滴落于地面）。4.2.2 电动机运行正常无杂音，机身温度不超过75（检查方法：观察，用温感器或用手模电动机外表不发烫）。4.2.3 检查仪表工作情况（检查方法：观察）。4.2.4 检查电气柜信号灯（检查方法：观察是否与实际情况相
5、符）。4.2.5 对电机接线头进行紧固和安全包扎。4.2.6 检查电气柜接触器，紧固接线头线柱螺钉。4.2.7 整理电气柜内电线标识；做柜内外清洁（清洁方法：柜内用吸尘器或毛刷清尘，柜外用干抹布擦拭）。4.2.8 检查阀门并添加润滑油，确保阀门开启灵活，关闭紧密，无漏水。4.2.9 转动平时不用的阀门，开启备用泵。4.2.10 外部清洁,并紧固所有螺栓、螺母。4.3 生活水泵除包括一级保养的内容外每年进行一次二级保养二级保养的内容包括：4.3.1 检查水泵的密封环磨损情况，必要时进行更换或修理（检查方法：打开后观察）。4.3.2 更换密封填料、检查所有轴承的转动情况，用温感器测温，温度不超过7
6、5、更换轴承润滑油。4.3.3 检查联轴器与轴的磨损情况，必要时更换轴承或轴。4.3.4 检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，如蚀穿或缺损则进行更换。4.3.5 检查压力表是否正常，对电机做年度检修保养操作方法如下：a) 打开电机机壳；b) 轴承以及转动部位添加润滑油；c) 检查电机电线绕组，有无过载痕迹。如有烧焦、熔化现象则送专业单位重新绕线；d) 电机接线头进行紧固，并用绝缘胶布进行安全包扎；e) 检查电动机电容是否已变形、膨胀或开裂，如是则应更换同型号规格的电容；f) 检查外部油漆质量如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆
7、、面漆。4.4 消防水泵每季度进行一次一级保养并做试运行，保养内容与生活水泵相同。以上保养工作均在“水泵保养项目表”中予以记录。4.5 集水坑潜水泵每年3、4月份进行一次保养保养内容包括：4.5.1 进行自动/手动模式的切换（操作方法：将自动模式切换到手动模式，启动潜水泵1030秒后，再恢复到自动模式；在启动潜水泵时顺带检查压力表是否正常，指针在启动后是否转动）。4.5.2 清理控制柜，具体要求参见“配电箱、配电柜”的保养要求。4.5.3 打开集水坑盖板，检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座涂防锈漆，泵叶、泵壳如腐蚀严重，有缺损现象则予以更换。4.5.4 检查浮子是否正常（检查方法：观察其是否
8、漂浮在水面上，手拉浮子能否转动，超过临界点后在自动模式下的潜水泵能否启动）。4.5.5 检查外部油漆质量，如锈蚀面超过整体的10%则整体油漆一次，如锈蚀面在整体的10%以下则对锈蚀处除锈处理后涂防锈漆、面漆。4.5.6 集水坑盖板涂防锈漆两道。5 记录水泵保养项目表泵房设备运转情况登记表物业管理工作给排水系统维修保养规程1 目的规范给排水设施设备维修保养工作，确保给排水设施（备）各项性能完好。2 适用范围适用于公司管辖范围内给排水系统的维修保养及其出现故障时的维修。（本规程所指给排水系统指给排水用的设备、管网、电气、仪表等设施。）3 职责3.1 小区维修组主管负责编制给排水系统维护保养计划并组
9、织实施。3.2 给排水维修工负责给排水系统设施设备的维修以及维护保养。3.3 维修中心负责组织实施给排水系统的中修或大修。4 操作要点4.1 给排水系统维护保养计划的制定与实施4.1.1 影响因素制订给排水系统维护保养计划应考虑以下影响因素：a) 给排水设施（备）使用的频度；b) 给排水设施（备）运行状况（故障隐患）；c) 合理的时间。4.1.2 维修组组长每年12月制订下年度的给排水系统维护保养计划，并按运行情况制订中修、大修计划，上报维修中心和工程技术部审批。4.1.3 小区维修组按计划组织给排水系统日常的维护保养。4.1.4 维修中心负责中修以上给排水系统维护保养计划的组织实施。4.2
10、给排水设施（备）维护保养要求4.2.1 水泵维修按6.4水泵维护保养规程进行。4.2.2 水池、水箱的维护保养按6.7水池、水箱管理规定进行。4.2.3 给排水管网的维护保养所有给排水管道应无渗漏、无堵塞、无断裂，紧固正常，闸阀开启灵活，关闭严密；雨污水窨井盖、排水沟盖板（或侧面排水的栏栅）无破损或失少。维修组长每月不少于一次按计划安排对管网及闸阀的完好情况组织检查，发现问题及时组织维修或更换，若本组无能力实施维修，应及时报维修中心，按维修管理规范予以解决。维修组长应组织力量每年不少于一次对本小区的管道及闸阀补漆和添加润滑油；每月不少于一次对管网进行保洁和相关标识的维护。4.2.4 维修中心和
11、工程技术部对小区给排水系统维护保养计划审核批准后，应加强对实施情况的监督和管理 。4.3 给排水设施设备故障的维修4.3.1 供水泵出现故障时，管道工应马上启用备用泵，然后立即组织维修。4.3.2 排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如是控制回路出现故障，通知强电班，如是水泵故障，视情况更换水泵。排污井、雨水井等因堵塞造成下水不畅等，立即疏通。4.3.3 供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，管道工立即关闭总阀，及时通知有关人员抢修，服务中心并做好受影响用户的解释工作。4.3.4 给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报管
12、理处限期解决。对突发性故障解决后须填写事故报告上报公司。5 相关文件6.4水泵维护保养规程6.7水池、水箱管理规定6 记录事故报告物业管理工作给排水系统操作规程1 目的规范给排水系统的操作及运行管理工作，确保小区供水及排水正常。2 适用范围适用于公司管辖范围内给排水系统的操作及管理。3 职责3.1 小区维修组主管负责给排水系统的运行管理。3.2 给排水维修工具体负责给排水设施（备）的操作。4 操作要点4.1 启动水泵（潜水泵）前的检查4.1.1 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否已打开，否则应拧开闸阀。4.1.2 排除水泵机组真空筒里面的空气（如有）。4.1.3 检查电压表、信号灯指示情况以及
13、管网水压情况。4.1.4 手盘水泵轴转动三圈，应灵活无阻滞。4.2 启动水泵（潜水泵）4.2.1 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。4.2.2 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动注意观察启动电流及运转电流。4.2.3 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3分钟。如果3次未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动。4.2.4 启动成功后，让其运转5分钟。观察运转电流，听有无异常声响，闻有无异常气味，检查漏水是否严重。4.2.5 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮，水泵（潜水泵）停止。4.2.6 将转换开关置于“自动”位置，水泵（
14、潜水泵）自动启动并运行。4.3 停止水泵（潜水泵）4.3.1 将转换开关置于停止位置，水泵（潜水泵）停止运行。4.3.2 拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关（如有需要）。4.3.3 检查有无不正常情况，如有则及时处理。4.4 巡视检查4.4.1 维修组应每天巡视二次小区内的水泵房，每天巡视一次小区内主要供排水管道。4.4.2 巡视监控内容巡视监控内容如下：a) 水泵房有无异常声响或大的振动；b) 电机、控制柜有无异常气味；c) 电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；d) 电压表、电流表、压力表指示是否在额定范围内，是否满足供水压力要求；e) 水池、水箱水位是否正常；f) 闸
15、阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；g) 主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；h) 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；i) 临时接驳用水情况；j) 排水井是否有堵塞现象、排水井泵是否运转正常，井内是否有垃圾及泥沙。4.4.3 维修人员在巡视监控过程中发现给排水设施（备）有不正常情况时，应及时采取措施加以解决；处理不了的问题，应及时详细地汇报给维修组长，请求协助解决。4.4.4 水泵房发生水浸时的处置水泵房发生水浸时做如下处置：a) 视进水情况关掉机房内运行的设施（备）并拉下电源开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即通知组长、维修中心和工程技术部，同时尽力阻滞进水；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设施（备）进行除湿处理。如用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；f) 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入运行。4.5 给排水异常情况的处理4.5.1 主
