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1、地产项目全过程成本管理成效关联因素与对策本文导读：这是一篇关于地产项目全过程成本管理成效关联因素与对策的文章,国家宏观政策的调控，客户意识的觉醒，税制的改革都极大的影响了房地产企业，在错综复杂的新形势下，不能准确把握影响房地产项目全过程成本管理成效的关键因素，不利于提高成本管理成效。 摘要国家宏观政策的调控，客户意识的觉醒，税制的改革都极大的影响了房地产企业，在错综复杂的新形势下，不能准确把握影响房地产项目全过程成本管理成效的关键因素，不利于提高成本管理成效。本文总结出影响房地产项目全过程成本管理成效的因素，针对关键影响因素进行分析，进而提出解决措施，以期提高成本管理成效。首先，对国内外房地产
2、项目成本管理、全过程成本管理、成本管理成效的研究现状进行了分析，认识到了在新形势下基于全过程分析影响成本管理成效的因素的必要性。并且阐述了房地产项目全过程成本管理的原理和流程以及房地产项目成本管理成效的概念。其次，通过文献分析法和专家调查法对房地产项目开发全过程投资决策、规划设计、招标采购、建设实施、市场营销各个阶段影响成本管理成效的因素进行识别，总结出了21个房地产项目成本管理成效的影响因素。之后，通过问卷调查对各个影响因素的重要性进行打分，再利用主成分分析识别出了目标成本的编制与分解、投资决策依据与流程、采购管理的规范性、设计管理流程、营销策划5个主成分，其中共包含了12个关键影响因素。最
3、后，以R项目为案例对识别出的关键影响因素予以验证和修正，增加了环境保护政策这一关键影响因素，并基于实践提出了针对关键影响因素和具体问题的以下解决措施：遇政策性调整，实时更新投资测算成本、优化建筑结构设计、明确合约范围以保证合理编制目标成本；高效、合理地对成本数据库数据进行复核、方案设计前置，保证可行性研究结果相对准确、严格执行投资决策机制以完善投资决策依据与流程；合理选择甲供材模式、规范入围供应商管理以实现采购管理的规范性；注重设计采购的供应商考察、注重设计竞争、保证设计周期以加强设计管理；注重营销策划的创新，实现快速销售，减少企业资金压力，降低成本；合理应对环保政策，保证工期，确保原材料足量
4、供应。以期通过这些解决措施提高房地产项目成本管理的成效。关键词：房地产项目；成本管理；成效；全过程；影响因素。AbstractThe regulation of national macro-policies, the awakening of customer awareness, and the reform of the tax system have greatly affected real estate enterprises. Under thecomplicatednewsituation,itisimpossibletoaccuratelygraspthekeyfactors
5、 affecting the overall cost management of real estate projects, which is not conducivetotheimprovementofcostmanagementeffectiveness.Thispapersummarizesthe factors affecting the whole process cost management of real estate projects, analyzesthe key influencing factors, and proposes solutions to impro
6、ve the effectiveness of cost management.Firstly, it analyzes the research status of cost management , whole process cost management and cost management effectiveness of real estate projects at home and abroad,andrecognizesthenecessityofanalyzingthefactorsaffectingthe effectiveness of cost management
7、 based on the whole process under the new situation.It also expounds the principle and process of the whole process cost management of realestateprojectsandtheconceptofthecostmanagementeffectivenessofrealestate projects.Secondly, through the literature analysis method and the expert survey method, t
8、he factors affecting the cost management effectiveness of the investment decision, planning and design, bidding and procurement, construction and implementation, and marketingstagesofthewholeprocessofrealestateprojectdevelopmentare identified,and21influencingfactorsofrealestateprojectcostmanagement
9、effectiveness are summarized. After that, the importance of each influencing factor is scored through questionnaire survey, and the principal component analysis is used to identify the five main components: the preparation and decomposition of target cost, thebasisandprocessofinvestmentdecision,thes
10、tandardizationofprocurement management, design management process and marketing planning; which contain 12 key influencing factors.Finally, the R project is taken as a case to verify and correct the key influencing factors identified, increases the key influencing factors of environmental protection
11、policy, and proposes the following solutions to key influencing factors and specific problems based on practice: in case of policy adjustment, real-time Update the targetcost,optimizethestructuraldesignofthebuilding,andclarifythescopeofthe contracttoensurethereasonablepreparationofthetargetcost;effi
12、cientlyand reasonably review the cost database data, pre-design the design, ensure the feasibility studyresultsarerelativelyaccurate,andstrictlyimplementtheinvestment decision-makingmechanismtoimproveinvestmentdecision-makingbasisand process;rationallyselectMaterialsSuppliedbyProprietors;mode,standa
13、rdize supplier management to achieve procurement management standardization; focus on design procurement supplier inspection, focus on design competition, ensure designcycle to strengthen design management; focus on marketing planning innovation, to achieverapidsales,reducecorporatefinancialpressure
14、s,reducecosts;reasonableresponse to environmental protection policies, to ensure the construction period, to ensure adequate supply of raw materials. In order to improve the effectiveness of realestate project cost management through these solutions.Key words：Real estate project; Cost management; Ef
15、fectiveness; Whole process; Influencing factors 。1 、绪论1.1、研究背景 。房地产企业在高房价、利润超高的时代忽视了成本管理的重要性，目光短浅的普遍重创收（营销）、轻节流（成本）;，导致了国内房地产项目成本管理整体成效不足的现象。随着国家限购政策的实施导致房价的下跌，另一方面，85后、90后成为购房的主力军，客户意识在不断觉醒，对产品生活、居住属性产生了前所未有的关注度，房地产行业的竞争不断加剧，房地产行业已然进入了微利时代，一些房地产企业在这种情况下，选择压缩营销费用以降低房地产项目的成本，但是引起了房地产项目资金成本的上升，反而导致了房地
16、产项目成本管理成效的降低【1】。2016年5月，国家在房地产和建筑行业推行营改增，使得房地产企业从原材料供应到商品房销售都受到了深刻影响，房地产企业的供应链到需求链的整个链条也因此产生了深刻变化【2】，对房地产企业的税负产生了巨大影响，但是有很多企业未能制定合理有效的措施应对税制改革后的成本管理，同样导致了房地产项目成本管理成效的不足。房地产项目的成本管理是贯穿于项目全过程的，对于任何一个阶段的放松都会削弱房地产项目的成本管理成效。而现在房地产企业对全过程成本管理的能力不足，大多数的项目会有概算超估算、预算超概算、结算超预算的情况发生，导致了房地产项目成本管理成效不足。房地产行业整体大环境的变化，使影响房地产项目成本管理成效的因素产生了一定的变化，而对房地产
