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1、浅析我国房地产投资信托基金结合越秀REITS的案例这是REITs上市前的重要环节，必须把准备好的所有材料报送拟上市地（新加坡/香港）当局审核，主要内容包括上市条件、资产管理人和受托人的资格、信息披露等方面。7.向公众发售基金单位 设立REITs的申请获得当局批准后，REITs海外上市业务就进入最后一个环节：向公众发售基金单位。发起人将认购一定比例的基金单位。除了一般公众以外，基金单位认购者还包括机构投资者和战略投资者。此过程基本需要24周，大约6个月的时间。以下结合越秀REITS的案例对每个步骤做详细说明 1、资产重组阶段在整个REITs的设立过程中，资产重组虽然并不一定会鲜明体现在法律框架或
2、者基金的说明书中，但它却是一个必要的准备阶段。只有先将发起人所拥有的不动产进行重新整合，实现拟发售资产与发起人的资产的独立，才能保证投资人的权益而避免关联交易等风险，从而为基金的设立奠定基础。 资产筛选，发起人可以考虑将不同类型的资产进行整合，从而保证比较稳定的收益率。资产清理，发起人要变更资产所有权状态使之回复为完整的所有权。资产转移，即发起人要通过买卖的方式将拟发售资产转移给特设公司，并拥有向特设公司请求拟发售资产取得对价的债权，这个债权是在上市发售成功之后特设公司将持有人认购得资金转移给发起人的基础。以越秀为例，在城市建设开发集团有限公司(简称越秀城建)的安排之下，越秀城建将其拥有的白马
3、商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产以信托方式委托给柏达、金峰、福达及京澳四家注册于英属处女群岛(BVI)的离岸公司，这四家离岸公司为越秀投资有限公司(简称越秀投资，注册于香港的上市公司)所特设的全资子公司。在这个信托关系中，越秀城建为信托人及四处房产的实益拥有人，四家离岸公司为受托人及四处房产的注册拥有人，受托人有义务在基金上市发行之后将投资人认购基金单位的资金转付信托人以实现信托目的，越秀城建因此享有对四家公司的债权。信托制度在此处发挥了隔离资产以保证信托财产独立性的功能。2、上市准备阶段上市准备阶段即按照相关法律的要求来组织REITs的结构。对REITs的受托人、管理人等作出
4、的严格要求保证了REITs架构中各方的制衡，从而有效实现了风险防范。REITs作为一种融资模式，其规范的结构要求是它得以蓬勃发展的一个重要原因。 在REITs中存在着信托和基金双重法律关系，因而出现了基金的管理人、受托人、基金发起人、持有人等主体。 1）选定合格的受托人。法律要求REITs需以信托形式组建，因而上市前的准备也就是依据法律要求来建立信托的架构。受托人需要符合一定的条件，守则中要求受托人必须是根据香港地区的银行业条例第16条的规定而获发牌的银行，或者上述银行的附属信托公司，或者是在香港境外成立而获得证监会接纳的银行业机构或信托公司。受托人负有以信托形式为持有人的利益而持有有关计划的
5、资产及监察管理人行为的目的性的一般责任(守则4.1A)。受托人应将拟发售财产与自身财产相隔离，并在国内公开上市发售之后将发售所得作为信托资产的对价支付给委托人。 2）设立资产管理公司作为基金的管理人。管理人须拥有足够的可动用的财政资源以及良好的公司架构。管理人的职责为以持有人的利益来管理运营基金资产，具体而言包括对外以基金资产为基础的借款及其限额、投资性的房地产项目、管理基金资产产生的现金、确定股息支付的时间、管理基金资产的物业及修缮、负责出租及租金收取事宜等。 需要特别指出的是受托人和管理人必须相互独立。同时，受托人对管理人有监督之职责。受托人在管理人资质出现问题、出于持有人利益的考虑有充分
6、的理由或者应除管理人外持有基金单位价值75%的持有人书面要求的情况下，可以通过书面通知辞退管理人。 3）订立信托契约设立REITs。至此REITs的结构也已经初步显现出来：受托人为基金的受托人，管理人为基金的管理人，而基金单位的持有人为基金的受益人。 4）管理公司须获得接纳或者另行委任上市代理人，以新申请人的身份向证券交易所申请上市的具体筹备工作。在此，管理人须确保有足够的资源和专业知识来应对法律的要求。以越秀为例，在此阶段越秀投资选择HSBC Institutional Trust Services (Aisa)Limited(汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司)作为越秀房地产投资信托基金的受
7、托人，信托人另行设立Holdco(越秀房托(控股)2005有限公司)来独立受托拟发售资产。越秀投资将柏达、金峰、福达及京澳四家公司已发行的股份全部转让给Holdco。由此，Hodco成为四家公司的股东，而四家公司分别是白马商贸大厦、维多利广场、城建大厦、财富广场四处地产的名义拥有人，因而Holdco实现了对四处地产的名义上的持有即以信托方式持有。这也就意味着原本四家离岸公司的偿付地产的出让价款的债务转移到Holdco身上，即Holdco“向越秀投资签立及交付承付票据的方式”交付拟发售资产的对价。越秀城建通过股权转让的方式将与四家离岸公司的信托关系延伸到Holdco身上，Holdco也通过受让股
8、权而实现了对四处地产的持有。（应该说越秀模式中最终通过股权转让的方式实现信托计划是较为特别的，其间的特设公司也较多，会使人认为REIT的设立过程过于复杂。在一般情况下，信托契约的设立可以在上市准备这个阶段来架构而不必过早开始。但是越秀模式中这样的操作也是有其特定目的的，“值得指出的是越秀投资如此复杂的变动，除了清晰所有权结构以符合香港证监会房地产投资信托基金守则使用特殊目的投资工具章节的监管要求外，使用BVI公司而非注册于内地的公司持有物业单位还有着显著的税收优势。”）3、上市发售阶段上市发售就是将REITs的基金单位在证券市场上公开挂牌交易。基金单位的发售过程与新股发行在销售方式上大体一样。
9、持有人在证券市场上购得的基金单位可以在证券市场上自由流转。 在发售过程中，发起人可以根据自身需要认购一部分基金单位以保持在持有人大会上的发言权以及享有相应比例的基金收益。越秀投资在越秀房地产投资信托基金中持有33.1%的基金份额。 在发售结束之后，受托人应将发售所得资金用以偿付对发起人所负的债务，从而也就实现了信托目的。 REITs每年须将不少于其经审计年度除税后净收入的90%分派给单位持有人作为股息。REITs计划在存续期间可以出于增值目的考虑而对外投资。REITs可以购入在建、重建或修缮的未完工项目，但是这些房地产项目的累积价值不得超过购买时REITs总资产的10%；REITs可以通过资产
10、抵押形式获得贷款，但贷款的总额不得超过资产总值的45%。REITs模式对于发起人和持有人而言是一个双赢的模式。发起人可以通过这样一个模式将自有资产及长期的收益这样一些稳定但缺乏流动性的资产快速变现，从而可以迅速进行下一步的房地产开发。持有人也多了一个投资理财的工具，REIT基金单位相对于其他投资工具而言具有风险较低、收益稳定且较高的特点。 从REITs的各个阶段来看，它需要在不同时期对不同的实现目标进行专业化和针对性的大量工作，其中和商业专业服务机构相关的主要包括：项目产品定位规划、项目财务分析顾问、项目资产整合顾问、商业招商顾问及执行、项目商业经营管理等。这些工作有些和原有的商业顾问服务类似
11、，有些就因为REITs的特殊性和复杂性，而要求商业顾问服务更加细致和全面，在项目商业操作的各个环节更加具有针对性。一个项目从定位到最后REITs上市成功，周期较长，不可能全部由基金受托人负责全程的操作，这就为商业地产专业服务机构提供了巨大的机遇和空间。但同时也要求商业地产专业服务机构要从原有的传统服务模式和机能迅速提高和完善，最主要的是在对REITs这种新金融产品的充分理解下，加强商业地产和金融顾问服务的综合知识和能力。而这对刚刚起步不久大多还处于探索阶段的国内商业地产服务机构又谈何容易。（三）REITS运作的流程 房地产信托业务的品种可以分为房地产投资信托和房地产资产信托，我国台湾地区明确规
12、定了房地产投资信托和房地产资产信托两种业务。目前中国的实践来看，房地产投资信托和房地产资产信托都具有可行性。就房地产资产信托而言，由于已经有现存的房地产，更易于被投资者接受，更具有可行性。1房地产投资信托交易结构图说明：（1）信托公司向主管机关申请募集房地产信托基金； （2）主管机关经审核，核准募集的申请； （3）信托公司向社会公众募集资金，投资者交付价款； （4）信托公司向投资者发行信托受益权凭证； （5）信托公司将房地产投资信托基金运用于房地产及房地产相关权利； （6）信托公司委托房地产管理机构对房地产进行经营管理； （7）信托公司聘请中介机构估价师、会计师、律师提供咨询服务； （8）受益
13、人会议直接或者通过信托监察人对信托公司运作房地产投资信托基金进行监督，信托监察人由信托契约约定或者受益人会议选任。2、房地产资产信托说明：房地产资产信托是房地产权利人将房地产信托给信托公司，信托公司以该房地产为基础发行信托受益权凭证，向投资者募集资金支付给房地产权利人，其他的运作模式与房地产投资信托类似。此处的房地产指已有稳定收入的成熟物业。（四）、REITS运行和管理模式的选择 一、组织形式 国外的房地产信托基金的组织形式大致分为公司型和契约型两种，契约型又分为开放式和封闭式两种。公司型的房地产信托基金相当于专业的房地产开发公司，契约型的房地产信托基金以信托为工具。从我国目前情况看，房地产开
14、发公司发展成为房地产信托基金需要申请上市并且其资质并不符合投资信托基金的要求，障碍较大，依托已有的信托模式和信托公司已经操作的房地产信托实践来运作房地产信托基金更具有现实合理性。美国REITs大部分以公司型模式进行运作，是由专业的房地产公司通过上市演变而来。我国台湾地区以契约型进行运作，由专业的信托机构管理不动产信托基金。由于我国在发展房地产信托基金方面缺乏相关经验，如果成立开放式信托基金，受托人很难掌握流动性与收益性的平衡。另外，在房地产信托基金的运作初期，投资者的不成熟可能会给开放式带来流动性的危机。因此宜先成立封闭式契约基金作为实验模式。二、受托模式 采取契约型模式运作房地产信托基金，涉
15、及房地产信托基金的受托机构的受托模式。可以采用单独受托和共同受托模式，共同受托模式又可以分为信托公司共同受托和管理机构共同受托两种模式。1单独受托模式投资者和信托公司之间构成信托关系，其法律关系清晰、责任明确。但是由于管理房地产信托基金对于信托公司的要求很高，目前部分信托公司尚难以完全胜任。2信托公司共同受托模式多个信托公司作为共同受托人，相互之间承担连带责任，因此其赔偿能力增强，市场渗透力也加大。由于不同信托公司共同参与信托财产的管理，形成互相牵制的制约机制，可以更好的保证信托财产的利益，降低一个信托公司运行房地产信托基金时可能出现的道德风险。但是信托公司之间对于信托财产管理及决策一旦产生分
16、歧意见，如无良好的协调管理制度，无法保证信托财产的运用效率。 3管理机构共同受托模式该模式将房地产信托基金的多个相关方均作为受托人共同履行职责，将多方主体的利益与信托财产的利益挂钩，能够有效发挥各相 关方在房地产市场中的作用。但是，该模式不利于划清各相关方的责任界面，并且共同作为受托人使各相关方的利益趋于一致，会造成相关方相互串通，不利于对信托财产的管理、运用。三、管理方式 1两种操作模式 现行国际通行的房地产信托基金的操作模式主要有两种，一种是内部管理，一种是委托外部管理。在美国REITs发展初期，法令要求REITs必须通过第三组织管理其资产，直至1986年税法改革，允许REITs直接经营其资产，现在
