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1、 1京城国际介入方案第一节 前期介入的组织策划为确保京城国际正常运转和投入使用，前期物业管理工作至关重要，物业公司与委托方，按照项目建设进展、各自职能，科学合理地区分各方任务，理顺工作关系和接口，对于物业物管处做好前期及后期物业管理非常重要。前期物业管理阶段通常分为三个阶段：一是项目接管验收，二是项目试运行阶段，三是日常运行阶段。委托方与物业公司应共同组织验收小组进行，物业公司与项目委托方是直接的责任关系，是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验，是对竣工验收的再验收，主要内容不仅包括公共的主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等公共部位，需要特别重视对综合
2、功能的验收。接管验收的作用要明确交接双方的责权利关系，确保物业具备正常的使用功能，为日后管理创造有利条件，接管验收要严格按照有关标准和要求实施。在入住阶段，物业公司协助委托方策划入住仪式及其相关准备工作，以物业公司为主办理业户入住的各项手续。一、物业进驻的内部准备工作重点和计划1、交付前 60 天：人员招聘、培训2、交付前 45 天：一期人员进场3、交付前 45 天：各项管理细则、制度、流程完善4、交付前 30 天，配合开发商参与一房一验和综合验收5、交付前 30 天：制订采购计划，并于 15 天内采购完毕6、交付前 15 天：各类文件准备完毕7、交付前 15 天，组织公共设备、公共部位的承接
3、查验8、交付前 10 天：办公室布置到位9、交付前 5 天，各类标识、制度上墙，入住现场演练二、前期介入进驻时间为中标后，前期介入主要是分阶段派驻工程、管理人员熟悉情况、提出物业管理建议，配合接管验收，做好承接查验和交付入驻手续办理的准备 2三、物业投运的外部协调的工作重点和计划1、接管合肥京城国际项目后，根据物业投入使用准备阶段实际，特制定工作计划表如下：物业内部与外部的关系 工 作 计 划物业部门 职能部门秩序维护部 公安、消防办公室、环境部 市 容办公室、工程部 市政工程部 水电气部门工程部、客服部 有线电视部门工程部 电信、移动等通信部门办公室 物价部门1、组织工程、秩序维护、环境及客
4、服等部门人员成立前期工作小组。2、物业相关各部门根据工作需要、积极主动与各职能部门联系，获得其支持，保证项目全面良好运转。3、处理好与各部门的工作关系，加强沟通，做好公关工作。2、建立物业服务的外部系统与网络，与房管、消防、市容、市政、街道、公安、交通、环保等相关部门进行联络、沟通，了解相关情况，办理有关事宜，保持良好的合作关系，确保项目全面顺利地运转。四、房屋质量整改与入住交织期间，物业工作的重点1、对业主反映的质量问题进行确认，并及时反馈给地产2、对力所能及的小型整改，自行解决3、对不属于质量问题的业主投诉，做好业主的解释4、协助开发公司对施工方进行监管，确保各类返修及时 3第二节 销售配
5、合及工程跟进策划一、销售配合1、配合开发公司项目营销宣传；2、协助设立物业管理咨询台，现场解答准业主关于物业管理方面的问题。3、销售现场派驻保安值班，充分展现物业管理的企业形象（费用另计） 。4、协助物业前期合同、业主临时管理规约的制订和签订。二、工程跟进策划为确保项目内所有的设施设备状态良好，我们将派出业务技能强的工程人员全面跟进，抓紧对所配设备的学习与了解，尽快掌握项目的所有工程资料和设备运行情况，以利于接管项目后的物管工作。各项工作 工作规划 工程跟进的重点内容 措施 办法物业成品保护熟悉对物业成品的种类、规格等1、了解项目内外装修标准与质量 2、了解物业结构的安全性评估，地基沉降，主体
6、验收等情况 3、分专业了解主要设备的配置，设计的合理性，安装的质量。每日巡检、记录设施设备调试参与制造商、安装单位、建设单位组织的现场工作1、所有设备的调试、测试，重点是消防系统的联动；给水系统的试运行；通球试验；蓄水试验；电气的绝缘、接地测试；有害气体（环境）测试。2、所有设备的操作，重点是电气的切换、各类水泵的启闭、故障排除。每日巡检、记录、分析施工现场管理每日参与施工现场管理及各项工作1、配合建设、安装等单位的现场管理工作 2、熟悉竣工图纸，对隐蔽的管线做到心中有数 3、接受设备制造、安装单位的培训或讲座，熟知设备使用说明书。4、采取设备防水、装饰及其他有关的保修合同。保修单位的联系方式
7、、保修的范围，主要易损件的配购、价格、建立正常的协作关系 5、培训必要的工种员工。6、对各配置、系统的不合理、不完善或质量问题以及不便于检查维修的情况，提出具体建议和整改要求7、对火灾等灾害的预防工作。 每日巡检、记录发现问题，及时提出整改建议 4第三节 物业承接查验方案承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。 在我公司对京城国际充分了解的基础上，通过承接查验这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与物点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到有备无患，防范于未然。一、承接查
8、验的前提条件实施承接查验的物业，应当具备以下条件： 1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成； 4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求； 5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 6、物业使用、维护和管理的相
9、关技术资料完整齐全； 7、法律、法规规定的其他条件。 二、物业承接查验按照下列程序进行： 1、确定物业承接查验方案； 2、移交有关图纸资料； 3、查验共用部位、共用设施设备； 4、解决查验发现的问题； 55、确认现场查验结果； 6、签订物业承接查验协议； 7、办理物业交接手续。 三、承接查验工作程序（一）资料的移交接管1、项目批准文件；2、用地批准文件3、建筑执照4、小业主姓名、产权、位置、建筑面积清单5、市建设工程竣工验收证书6、市建筑消防验收合格证7、用电许可证8、供用电协议书9、竣工图：包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸11、地质勘测报告12、图纸会审记录
10、13、工程设计变更通知14、隐蔽工程验收签证15、竣工验收证明书16、水、电、卫生器具等设备的检验合格证书17、砂浆、混凝土块试压报告18、供水试压报告（二）承接查验程序验收小组按楼宇接管资料的移交核对所接管的资料、签发验收复函；验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行竣工验收；对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并约定时间复核； 6业主/住户入住时，由工程人员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对发现的质量问题经整理后报告开发公司，并要求施工队在期限内逐项返修，经物业公司或业主验收后消项；在保修期内，在使用过程中
11、业主/住户或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告开发公司查验证实后，由开发公司责令施工队更换或返修。小修也可由开发公司付费用委托物业公司维修。四、承接查验的项目及标准（一）承接查验的主要项目1、共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等； 2、共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、变配电设备、给排水管线、电线等； 3、共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车
12、（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。 （二）验收标准和依据1、物业买卖合同； 2、临时管理规约； 3、前期物业服务合同； 4、物业规划设计方案； 5、建设单位移交的图纸资料； 6、建设工程质量法规、政策、标准和规范。 7五、与开发公司的楼宇交接流程图不合格合格开发公司、施工方 物业管理公司质检站验收合格 前期工程跟进物业管理综合配套设施验收合格 确定验收人员、表格确定项目验收日期实物验收 资料交接市政土建强电暖通弱电电梯其它缺陷登记反馈施工方返修物业公司复验钥匙交接产权资料土建技术资料设备技术资料竣工图纸水电供应合同设备维保合同
13、其它相关资料物业公司签单接收开发公司、施工方、物业公司三方交接验收 8日常物业管理方案第一节 物业管理服务目标与标准一、管理服务目标1、按照合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准甲级标准以及前期物业服务委托合同的有关条款提供服务；2、以全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则作为小区日常管理与服务工作的指导，针对小区的管理特点，制订切合实际的各项规章制度；建立物业、设备、住房档案；聘请专家对招聘的员工进行全面培训；在条件成熟后成立业主委员会，并通过物业主管部门的年度考核，在该项目整体交付二年内，获得市级优秀住宅区荣誉称号。3、不断修订和完善各项管理规章制度，使之趋于科学化、合理化；按照IS09002：2000 操作程序来规范日常管理和日常记录；实现办公自动化；全年开展社区活动；力争整体交付二年内达到合肥市市级物业管理优秀示范小区标准，争创省优物业管理示范小区。二、服务承诺完全响应招标文件要求，并按照招标文件要求和投标文件的承诺实施物业管理服务，如达不到要求，愿意按照招标文件要求接受处罚。三、服务标准按照合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准甲级标准，具体为：序号 内 容 服务要求1 管理处设 置（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管
