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1、 第一部分 总 论1.1、项目概况1.2、项目背景及发展概况1.2.1 国家和行业发展规划1.2.2 项目发起人及发起缘由1.2.3 项目发展概况1.3、编制本研究报告的主要依据1.4、本报告研究范围1.5、项目必要性与研究结论1.5.1 本项目建设的必要性1.5.2 本项目建设的技术可行性1.5.3 本项目建设的经济合理性1.5.4 本项目建设的实施可能性1.5.5 结论第一部分 总 论1.1、项目概况1.1.1 项目名称：XX 商贸物流配送中心1.1.2 项目的承办单位：XX 商贸连锁有限公司 XX 分公司1.1.3 项目的主管部门：XX 商贸连锁有限公司、XX 市供销合作联社1.1.4
2、项目拟建地区和地点：湖南省 XX 市经济技术开发区11.5 主要经济技术指标:1)、规划总占地面积：208600(约 313 亩)其中： 建筑占地面积: 79000区内道路、广场用地面积：65400物流区停车场用地面积： 13000绿化用地面积： 414002)、规划建筑总面积：155000其中：仓储配送中心建筑面积： 39000加工厂房建筑总面积： 28000农产品仓储配送建筑面积： 12000展示交易建筑总面积： 31000商务办公建筑总面积： 13000员工公寓建筑总面积： 24000司机之家建筑面积: 80003)、建筑密度：37.87%4)、容积率： 0.7435)、厂房最大净跨：3
3、3 米6)、建筑最大高度：24 米7)、绿化率： 19.85%8)、建设总投资额：28709.2 万元9)、投资密度：91.7 万元/亩1.2、项目背景及发展概况1.2.1 国家和行业发展规划1）我国现阶段正处于一个改革开放全面推进与深入并取得丰硕成果、工业化与城市化高速发展、社会主义市场经济日趋成熟、人民生产与生活水平全面提高的历史发展时期，国内政治形势长治久安，经济保持长期稳定快速增长。“十五” 期间，党中央提出了树立科学发展观和构建社会主义和谐社会的重大战略思想，为经济与社会发展指明了划时代意义的方向，2005 年未，国内生产总值达到 183085 万亿元人民币。三产增加值结构比例为：1
4、2.6：47.5：39.9，工业化率达到 47%，城镇总人口达到 56212 万人，城镇化水平达到 43%，五年GDP 平均增长速度达到 10.2%，居世界前列。但是，由于我国的资源相对不足、人口众多、经济基础还相对薄弱、经济结构不合理等多种因素的制约，在前进道路上还存在不少困难和问题，我国将长期处于社会主义初级阶段。由于当前我国大多数人口仍主要分布在农村， “三农”问题仍然是国家发展的首要问题。在经济经构问题上， “农业产业化”是重中之重的大事，只有实现“农业产业化” ，才能提高农业生产效率，为城市化与工业化提供物资保障；同时，释放农村富余劳动力，为城市化与工业化提供人口与劳动力的源泉。在我
5、国“十一五规划”中，把“必须促进城乡区域协调发展。要从社会主义现代化建设全局出发，统筹城乡区域发展。坚持把解决好“三农”问题作为重中之重，实行工业反哺农业、城市支持农村，推进社会主义新农村建设，促进城镇化健康发展。落实区域发展总体战略，形成东中西优势互补、良性互动的区域协调发展机制。 ”做为社会与经济发展的指导原则；把“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极稳妥地推进城镇化的同时，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步推进新农村建设。 ”做为“十一五”期间的首要任务与目标。在十一五规划纲要第二篇建设社会主义新农村第四章发展现代农业中指出：“坚持把发展农业生产力
6、作为建设社会主义新农村的首要任务，推进农业结构战略性调整，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力和增值能力，巩固和加强农业基础地位。 ”并对提高农业综合生产能力、推进农业结构调整、加强农业服务体系建设、完善农村流通体系等基础性工作做了精辟的阐述。在“完善农村流通体系”的论述中指出：“ 推进农产品批发市场建设和改造，促进农产品质量等级化、包装规格化。继续实施“万村千乡市场工程” ，加快供销合作社经营网络改造和城市商业网点向农村延伸。完善鲜活农产品“绿色通道”网络。发展农资连锁经营，规范农资市场秩序。 ”对于供销合作社经营网络建设在农村经济流通中的重要性给予了充分的肯定，并提出了明确的要求。2）湖
7、南省在“十一五规划”中也明确提出：“坚持不懈地推进以工业化为核心的“三化 ”进程。以信息化带动工业化，以工业化提升农业产业化、促进城镇化，引导农村富余劳动力向非农产业转移、向城镇集中，以众多的县域经济增长点，辐射广大农村，真正实现工业反哺农业、城市支持农村。 ”并做为切实贯彻科学发展观的五大举措之一。并提出了“建立完善生产加工、储藏运输、市场营销的产业体系。培育产业化龙头企业，围绕农产品加工增值，培育农产品加工大县和农产品加工园区；鼓励发展经纪人代理、农产品期货等新型流通方式和流通业态，健全农业信息网络，继续实施和完善农产品“绿色通道” 政策；力争到 2010 年全省农产品加工转化率达到 50
8、。”的明确目标。 3）湖南省供销合作总社根据中央国务院中发20061 号文件关于推进社会主义新农村的若干意见和中共湖南省委湘发20061 号文件文件中共湖南省委湖南省人民政府关于推进社会主义新农村建设的意见精神，通过对湖南省农村流通服务领域的现状情况的调研分析，于 2006 年 8 月，向湖南省人民政府呈报了关于建设农村现代流通服务网络意见，并经湖南省人民政府批转下发各市州、县市区政府、省政府各厅委、各直属机构。意见中，充分分析了建设农村现代流通服务网络的重要作用，对实现农村流通网络建设提出了以下规划意见：（1）建设农业生产资料现代经营服务网络。以省级农资公司为龙头，组织和引导市州、县市区供销
9、合作社专业公司，广泛整合社会资源，大力推进全省农资连锁配送到乡村的为农服务工程,逐步形成上联厂家或大型供货商、下联农资终端网点（综合服务社），集采购、物流、配送、零售和科技服务于一体，覆盖全省农村的农资经营服务网络。按照“统一布局、统一品牌、统一标识、统一形象、统一管理”的要求，以连锁经营为主要经营形式，采用“自建或特许加盟或整体加盟”的操作方式。建设配送、信息、科技咨询服务三个平台，为全省广大农民提供安全、放心、经济、优质的农资产品和技术服务。（2）建设农副产品市场购销服务网络。以省、市州、县市区农业产业化经营企业为龙头，充分利用供销合作社现有网点、市场、设施，积极整合社会资源，以配送直销、
10、冷链物流等现代化营销方式，建设集农副产品生产基地、交易市场和物流配送于一体的产业链条，扩大农副产品购销及信息服务网络的覆盖面。积极创造条件，盘活存量资产和土地，按照当地流通网络建设的规划，以县城为重点，大力推进农副产品交易市场的建设和改造升级，引导城镇农贸市场改超市，结合“双百”工程建设，提升农副产品生产流通网络的服务功能。引导和鼓励优势企业，紧紧围绕生产的专业化、商品化、标准化和品牌化目标，进行产销链接和订单直供，不断增强基地农副产品的辐射力。要积极引导企业参与国际竞争，开展进出口贸易，将我省传统特色的农副产品专业合作组织和行业协会提高农民进入市场的组织化程度，有效地解决农产品的“卖难”问题
11、；支持龙头企业提升自主创新的研发能力，发展农副产品的精深加工，努力提高农副产品的附加值，延长农副产品的生产链条，稳步扩大农副产品的生产规模。要大力招商引资，引进农副产品的加工生产项目，引进先进生产加工技术，提升农副产品进入市场的档次和品位，增强农副产品进入市场的竞争能力。 （3）加快日用消费品现代经营服务网络。以市州、县市区供销社日用消费品大众型商场为龙头，采取总经销、总代理、特许经营、集中采购等多种形式，组织区域经营企业合作，形成区域配送中心；以基层供销合作社、农村小超市、便民店、农家店、综合服务社为基础，建设上联生产、流通企业，下联基层网点，以县城为中心、乡镇为骨干、村为基础的连锁经营网络
12、。因地制宜走适合当地农村市场特点的连锁经营路子，探索以农村市场为出的不同连锁经营发展的模式，注重利用县域内贴近农民的多种资源，靠大联强，通过开放办社，实现借势发展，同时要积极探索成立跨区域乃至覆盖全省的连锁经营集团。（4）建设再生资源回收利用服务网络。以省级再生资源公司为龙头，组建全省再生资源企业集团。按照“退市进郊、退路进场”的要求，重新规划布局，建设再生资源回收市场，规范交易地点和交易行为，引进生产企业进场发展精深加工，实现产业化经营、资源化利用和无害化处理，建立集回收、加工、综合利用处理为一体的服务网络体系。市州、县市区再生资源企业要主动配合完善社区服务业务，将再生资源回收网点延伸到社区
13、。4）XX 市委、市政府对物流基础服务的发展倍加重视与关注。近年来 XX 经济迅速发展，形成了以能源、冶金、建材、机械、化工五大支柱产业为主体，以轻工、有色、农林、电力、医药、纺织等产业为辅的门类齐全，并具区位特色的工业体系，工业的发展对物流具有强大的依赖性。XX 作为地区的中心城市，人口不断增加，消费需求十分旺盛，对物流的依赖与日俱增。目前，XX 已具备发展现代物流的区位优势和交通运输条件，随着中部崛起战略的实施、泛珠三角区域产业转移、长株潭 3+5 城市群的打造，XX 的内外贸易将有一个更加美好的发展前景。由于诸多因素的制约，XX 物流业发展相对滞后：一是 XX 的物流园区建设尚未纳入城市
14、建设规划；二是物流业的增长速度滞后于工业的发展；三是构成现代物流主体的运输业处于构成 XX 第三产业主体的最次地位；四是XX 的物流仍然还是一种传统的方式，生产、仓储、加工、配送、运输、信息传递各个环节都是断链的；五是物流企业规模小、实力弱、功能单一、效率低；六是物流人才严重短缺，制约了物流业的发展。 针对以上上情况，XX 市委、市政府和各有关部门已从思想上把发展物流业提高到推进新型工业化的战略高度。2005 年 12 月，成立了“XX 市推进现代物流业发展工作领导小组”的专门工作机构。 2007 年 7 月，XX 市委、市政府领导在现代物流工作现场指导时，明确提出：XX 市应该抓住机遇，充分
15、利用良好的地理、经济和交通要位优势，大力发展现代物流业，将 XX 建设成为湖南中部的物流枢纽。根据市委政府的指示和省经委的部署，2007 年 8 月，市经委对 XX 市物流业的有关情况进行了专题调查，并向市政府提出了专题报告，市政府已明确市经委为推进现代物流发展工作的牵头单位。目前，正在积极筹备建立全市现代物流一协调机制，着手组织有关部门编制 XX 市现代物流业的发展规划，研究制定推进 XX 市物流业发展的政策措施，争取现代物流工作尽快起步。对于发展现代物流业的具体工作，市委、政府提出了以下重要措施： 一是要搞好 XX 现代物流园区的科学规划与布局。要围绕产业发展规划和现有资源优势，与城市规划
16、、环境治理有机结合，进行合理布局，科学定位，打破行政区划、行业垄断和市场分割，整合资源，实现物流产业集群，打造 XX 现代物流园区，提高物流业的服务能力，降低企业生产成本。 二是市委、市政府及各职能部门要加大对物流企业的引进、引导和支持力度。发展现代物流，企业是主体，要实行市场化运作，从政策上加强引导和扶持。同时，要加大物流企业战略投资者的引进力度，引进现代物流企业先进的管理理念、方式和技术，带动本市场物流服务水平和管理水平的全面提升。 三是要建立一个资源共享的公共物流信息平台，扩大物流网络的覆盖面，提高物流业发展的档次和水平，节约物流运营成本。四是要加强基础设施及其与物流配套的车站、码头等设施建设，加快社会诚信体系建设，为现代物流的发展营造良好的环境。五是抓好现代物流知识的培训，培养大批物流人才。1.2.2 项目发起人以及发起缘由“X
