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1、下兰村市场调研报告凯利创展下兰村市场调研报告一. 调查基本情况说明调研的内容为下兰村项目附近楼盘的基本情况，如楼盘的名称、位置、价格、销售情 况、项目基本设施以及周边配套设施等相关信息，主要重点放在价格方面。1. 调研时间：2012年2月9日至2012年2月11日2. 调研楼盘名称：金桥郡 公园大道 泛华水岸森林 天朗美域3. 调研的方式：暗调二. 详细的调研结果1、北城市场整体概况随着长风商务街、亲贤商务街、星河湾、包大绿洲、十二院城等在太原市南边的陆续 建成，太原城市规划中省政府、市委、市政府的南迁，市政府路的建成通车，南面发展太 快了。相对丁南城欣欣向荣的景象，北城要活淡很多。除了富丽城
2、、包大名都、天朗美域 等项目外，基本上没有太多动作。结合我们这几天的调研我们总结如下现象：现象一：厂矿居多小区形态以单位宿舍为主作为老城区的北城，密集地分布着这些在行业中占据了主导地位的企业和厂矿，杏花 岭区、迎泽区、万柏林区、尖草坪区都各占一部分，其中以尖草坪区最为典型，几乎涵盖 了太钢集团所有的居民区。这些企业住宅大多建造丁上世纪末期的二十年间，以多层的单 位宿舍为主。现象二：土地资源紧缺这片区域企业的密集分布，使以单位住宅为主的小区占据了相当一部分土地。经过几 十年的发展以及居住人口的繁衍生息，北城靠近中心城区的地段基本上已经饱和，目前从 中心城区看来几乎已经没有闲置的土地，在建的项目也
3、大多以旧城改造或棚户区改造为 主。现象三：配套设施虽齐全但陈旧北城的一些主要道路因为铺设时间较长，承载着一部分固定的车流无法进行彻底地重 修，或者显得陈旧不堪，或者因为车道不够而经常堵车。交通系统陈旧使得新的大盘建设 不符合形势，中心城区路网已经没有太大的改造余地。没有条件拓宽，就算拓宽也不能彻 底解决问题，城市路网已经处丁饱和状态，不可能拆迁一部分住宅或者商铺来做道路现象四：房价较南城稍低买房多为自住投资较少在北城的几个主要街头，我们随机进行了一个调查，大部分人表示，他们目前的工作 和居住地都在北城，因此不会选择到南城去住。加之北城无论是房价还是消费水平都低丁 南城，对丁居住来说，北城仍然是
4、他们的最佳选择。北城大部分楼盘的客户，都是北城旧有厂矿的职工，对他们来说房价实惠是最重要的 如果跟承受不起的房价比起来，他们还是宁愿选择稍低的房价。现象五：居民以老太原人为主不愿意改变生活区域很多老太原人并不愿意离开自己生活了几十年的北城而住到南城，因为工作生活都在 北城，他们希望就算买新房子也还是在北城买。2. 相关项目大概情况：名称、占地面积、容积率、地址、开发商、总建面，交房标准、售价、销售率、工程等方面。项目名称总占地面积容积率项目地址开发商总建筑面 积交房标准平均售 价销售率工程进度金桥 郡46666 平米4.43滨河东路金桥 东街约300米 处大智地产16万精装约 440050%准
5、现房公园大道40667 平米5.5胜利街和金刚堰路交叉口太原市政开发 山西江润地产投 资22.5 万毛坯5300 元60%准现房泛华水岸森林约300亩1.4森林公园东南 角泛华集团投资 山西晋隆房地产 开发30万毛坯5800 左右80%准现房天朗美域约413亩3.27新兰路北侧，新华化工厂东 侧太原市不锈钢生 态工业园房地产 开发有限公司90万毛坯或精装3890 元80%准现房中铁绿洲花园16270 平米2.2新兰路59号， 东方机械厂北 面中铁十四局3.6万毛坯4200 平米60%准现房万厦森邻76亩3.5大同路55中 旁山西广厦房地产 开发毛坯4600 左右尚未开 盘准现房滨河 城10力平
6、米3.49太钢西北门山西佳欣房地产35万毛坯或精 装5400 元（精装均价）一期基本售完 二期10%准现房森海湾约15亩6.2林业学院背后50米山西科森地产6.2万毛坯不详0%26层新建SOHO新建北路和胜利街交叉口西南角山西华夏房地产毛坯现 7000元80%26层北晨尚品65亩2.8卧虎山路与新店街交叉口尖草坪兴旺经济开发管理部12万毛坯2650 元左右80%准现房总体来说北城项目体量较小，大部分都有证件，但是小区规划及周边配套情况欠缺， 周边环境比较差，价格也低丁南城很多。就调研的这些项目中，大部分是准现房，能够让消费者进行实地参观，能让购买者 切实的感受到自己所购房屋的光线，空气，和质感
7、等等。相对丁期房来说现房或者准现 房更有利丁销售，而且价格上也会高丁期房。对丁整体来看，价格低的销售率就会高，价格略高的销售率也会很受影响。以上项目结个区间基本处丁 38005000之间，相对丁本项目来说，价格略高的原因 有以下几点1、个别项目离市区近，交通及配套较齐全。2、有些项目开盘时间早，销售周期长，前期入市价格也是很低的。3、大部分都已经是现房和准现房。三：总结由丁本项目周边开发程度较低，周边可以比较的项目不多，以上项目大部分不是距 离本项目较远、就是项目开发规模上跟本项目也有一定的差距，可比性不是很大。故综 合考虑以上因素，所以我们建议：|下兰村项目如果进行期房销售,住宅价格区间在35004000元/肘之间，商业价格区间基本在 60008000元/肘之间。
