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1、2008年房地产行业资金报告”发布会于9月18日下午14：00，北京昆泰嘉华大酒店2楼宴会厅发布。其中主要观点是，房企资金缺口日趋严重，行业调整才刚刚开始。焦点网现场视频、图文直播实况。 这份报告是由搜狐网、焦点房地产网于7月8日委托课题，由北京师范大学金融研究中心花费2个月研究，打造出的房地产行业专业报告，主要内容是对房地产企业行业状况、供给面与需求面形势、资金情况、资金缺口分析以及上市公司专项分析，整体反映2008年以来房地产企业最为关注的资金状况。焦点房地产网继2007年委托研究“中国房地产市场囤地报告”之后，今年再度与北京师范大学金融研究中心合作研究报告，希望以此实现媒体责任，促进房地
2、产市场的健康发展。 以下为2008中国房地产行业资金报告课题组魏伟先生在本次新闻发布会上的演讲 魏伟：谢谢大家，很高兴有这样一个机会代表我的导师钟伟教授以及我们课题组来进行我们这个研究课题的一个发布。下面，我就简单的介绍一下我们这个研究的成果。 首先大家可以看到我们研究报告的题目，需求空缺，资金紧缺。这个课题的题目包含了报告的主要观点。就是当前的房地产市场很多问题的主要根源我们认为是需求的空缺，这是房地产市场现在问题的根源。同时，我们报告的主要内容有以下的结论。 经过我们的研究，我们发现2008年房地产行业的资金缺口大概是在6730亿元左右，而这个数字在07年的时候，房地产的资金是一个盈余的状
3、态，08年上半年资金缺口我们计算得到仅仅为500亿元人民币。那么，这个巨大的缺口可能会在下半年进一步的形成。而对于09年来说，我们对房地产市场的预测有两种情况：第一种是一个中期调整；第二种是一个短暂调整。那么，中期调整是一个什么意思呢？就是我们这个房地产行业会经过一个较长时间和较大幅度的调整以后，重新回归一个理性的市场，然后进一步走上一个健康发展的轨道。那么在这种情况下，我们预测09年房地产行业的资金缺口将超过9000亿元。而另一种预测，也是建立在当前市场上很多认为09年房地产市场会有一个较大的反弹，能够在08年的基础上有所好转。那么，这种情况就是一个短暂的调整，而在此情况下我们预测09年的资
4、金缺口将在5000亿元左右。08年下半年将是地价和房价均面临下行压力的促使期，销售的放缓和销售利润的下降是不可避免的。而我们的报告认为单纯的注资救市的方法是无法解决房地产行业当前的问题。下面我们进入报告的主体内容： 首先是对当前宏观经济情况的一个回顾。大家可以看到，中国的宏观经济GDP的增幅已经有一个明显下降的趋势。近四个季度GDP的增幅连续下降，从国家各个宏观层面得到的信息显示，GDP增幅的减弱是下阶段一个主要的问题。那么，我们认为经济减速主要来自于两个方面，第一是投资减弱，第二是出口的减小。从现在的情况来看，投资的减速已经在2008年中期开始显现，而出口的减少，相信大家都很了解现在的国际金
5、融市场危机非常严重，那么来自于美国和欧洲的需求将大幅度的减小，那么对于中国的出口将会带来比较大的影响。然后，我们对房地产行业的供给面和需求面进行了一定的分析，首先，谈一谈房地产行业的供给的情况。 房地产行业现在供给面的三个特点：第一是市场交易量的萎缩，其次是价格增幅的放缓以及资金链条的偏紧。从房地产供给面的情况来看，我们可以发现在2008年上半年用一个词来概括就是房地产行业正处于惯性的状态下在发展，而下半年这种惯性一旦过去，那么房地产行业的投资增速将会显著的下降。大家可以看到，固定资产投资和房地产投资的状况。那么，显然我们预计08年的下半年这种投资增速高速增长的情况会有一个比较大的改变。从第二
6、季度开始已经可以看到和第一季度已经出现了明显的变化，这是房地产开发企业一个自发的调整行为。 然后是房地产行业需求面的形势，现在讨论得非常多的一个问题，从房地产的销售面积的情况来看，2008年1、2季度相对2007年出现了一个较大的调整，销售面积的下降将在第三季度和第四季度得到集中的体现。那么，影响的范围也将更广，程度也将更深。 下面是关于房地产价格的变化。我们可以看到这是国家统计局公布的房地产的销售价格指数，从2008年1季度以后，房地产价格的明显反转，这种趋势是我们重点要讨论的。今后这个价格将走向一个什么样的情况？这也是大家最为关心的一个问题。那么，上面的部分主要是对宏观经济以及房地产行业的
7、供需方面的简要分析，下面我们进入资金供求缺口的分析。首先我们来看房地产行业的资金来源，从统计数据来看，2008年以来开发商自筹资金和贷款有较快的增长，而其余类型资金增量明显放缓，最主要的资金放缓主要是来自于房地产企业销售不顺畅，销售需求的下降令很多方面的资金，包括定金、预付款，按揭贷款等各方面的资金出现了显著的下降，这就是房地产行业现在资金最明显的确实，是因为需求的下降，使他们的资金来源出现了很大的问题。因此，我们也认为首先是因为需求空缺，然后才是房地产行业的资金短缺。而用单纯放松银根的救市措施是无法解决房地产需求方面面临的困难的。 这个图是房地产资金来源总和的增长和数字的情况。我们可以看到它
8、的增幅在明显的下降，第三季度的情况会更加的严重，资金来源的情况会更加的紧张。第二部分就是房地产行业的资金支出情况，房地产行业资金支出最大的一块是开发投资的支出，这一块几乎占到房地产资金支出7080%的水平。我们可以看到，1、2季度房地产开发投资的增长率和实际的数字情况，我们可以发现房地产行业在1、2季度依然对07年保持了相对较高的增幅。那么，这里我们认为主要的原因是投资惯性的问题。在2007年房地产企业大规模囤地以及大规模开发的基础上，那么1、1季度更大程度上是在消化这一部分囤地以及投资的过程。而第三季度我们很快就会看到房地产企业在开发投资方面削减投资的结果。 那么，资金支出的第二部分是土地的
9、购买。2003年以来国内土地的供给量是相对稳定的，大约在每年四亿平方米的水平，而土地价格的上涨是非常快的。2007年房地产商购买土地的投入已经超过了4000亿元，2008年上半年这个数字并没有出现很明显的下降，大概是2100亿元，那么土地支出也是房地产商面临的重大开支之一，其次是房地产商的本金和利息的支付。那么，在开发贷款逐年上升的情况下，房地产商需要归还银行每年的本金和利息也是逐年上升，那么我们可以看到到07年为止的水平。最后一块就是他们所交的税的情况，这就是房地产商的资金支出的情况。 我们可以看一下这个表，左边部分是房地产企业的资金流入，那么右边是资金流出。下面我们也将根据这个情况对前面五
10、年的房地产资金缺口情况做一个简单的研究回顾。我们可以看到03、04、05年虽然房地产资金支出略大于资金来源，但是总体来看还是相对平衡的。包括06、07年在房地产市场价格大幅度上涨的情况下，房地产企业的资金情况出现一定的盈余，到07年为止房地产企业在资金上是相当不错的情况。 前面部分是对以往的回顾，第三部分我们就进入了今年对房地产资金缺口的预测和分析。2008年上半年，我们从已经得到的国家统计局公布的一些数字来看，房地产企业的资金缺口现象并不严重。总体来看资金缺口是500亿元左右，缺口相对较少。但是，真正的情况却没有那么乐观，2008年12季度房价尚处于上涨的阶段，销售虽有回落，但是销售利润下降
11、还不是十分显著。那么，我们对于2008年下半年以及全年的预测是，这个预测主要是建立在一些假设条件的基础下。我们可以看一下这个假设条件，08年开发投资的增速，我们预测为0%，这是什么样的情况呢？08年上半年的增速，开发投资的增速达到了33%，但是，我们预计全年的情况会全面下调。房地产企业已经在下半年开始感受到资金以及来自于购买的压力，调低开发投资是他们节省资金支出的一个最好也是最快的途径。所以，这方面开发投资增速的下降，保持和去年持平的状态是我们做出的一个主要预测。第二个重要预测是08年商品房销售面积将下降20%，而08年的房价我们预测到年底至少下降10%。那么，这些情况在7月份的市场上已经开始
12、出现了。大家可以看到无论是房价的下跌还是房屋销售面积的下降，在08年的全年都是可以预计的。在这种情况下，我们计算得到房地产市场的资金缺口大概是6700亿左右，这是07年的参考数据，当时07年的资金情况是相当不错的。 那么，当然这个结论是建立在一些假设的基础上的。为了使我们的结论能够有数据的支持性，我们也对结论做了敏感性分析，对一些主要的因素来看看，第一个是自筹资金对投资额比例的敏感性。房地产行业的自筹资金每年大概是占房地产资金来源总数的30%左右，那么，这部分资金的变化会相对影响到房地产资金缺口情况。但是，从我们现在的情况来看，自筹资金这一部分在2008年下半年只有可能比07年的情况更差，而不
13、是更好的情况。第二个敏感性分析是对于开发投资的敏感性分析，开发投资是房地产商支出部分最大的一块，那么这一部分的增幅变化能够显著的影响到房地产资金的缺口情况。我们可以看到如果今年房地产商能够把它的开发投资幅度和去年同比下降5%，那么它的缺口就会下降到3000亿左右，这个下降幅度是非常大的。但是，从上半年的增长33%的投资力度来看，在全年下降15%，那么说在下半年会做出非常大的在投资方面的牺牲。第三个敏感性分析是国内贷款增速，国内贷款在房地产来源当中的资金占比不是非常高的资金来源，所以增幅的变化并不会给房地产企业的资金链产生太大的影响。最后是一个拿地支出，情况和房地产的贷款情况是差不多的。所以拿地
14、支出的增速并不是特别敏感。下面是09年的测算，我们测算了两种方式，一种是中期调整的情况，09年开发投资下降20%，而09年的商品房销售量在08年基础上进一步下降20%，而房价也将进一步下降20%，也就是说到09年以现在的房价来看下降30%，我们认为是中期调整的大概价格下降幅度，这个预测主要建立在，首先是中期调整大致规模和时间上的预测，从国际比较的情况来看，房地产行业的价格调整或者整个行业周期的调整如果是一个较大的行业调整的话，至少在812个季度才能够完成。那么，09年价格较大幅度的下降，就是我们这个中期调整，在此情况下将会有9300亿资金缺口的出现。那么，另一种情况就是相对较好，就是在房地产价
15、格下跌了一定时间以后，房地产行业又重新回到了一个良性发展的轨道，价格重新回到上升的区间，而销售面积也比08年出现了5%或者更多一点的上涨。在这种情况下我们测算09年的资金缺口大概是5000亿元左右。 以下就是我们对于上面测算的主要结论，首先宏观景气下行并不支持房地产行业当前的复苏，这个下行包括双重叠加的效应，相信在座各位都能够非常清楚看到，从国内的经济周期来看，我国已经连续五年GDP增长高于10%，而2008年仅是国内经济增长放缓的第一年，也就是说国内的经济放缓才刚刚开始。其次就是来自国际的一些情况，美国的次贷危机的影响是越来越深重，前两天包括美林，包括AIG，包括雷曼兄弟，我们可以看到美国次
16、贷危机仅仅从次级贷款的危机开始向整个信贷市场蔓延。这种危机的影响有多么的深重，现在市场还无法预测到，虽然美联储救市的态度都非常坚决，但是能否打赢这场经济下滑的仗现在还并不能看清楚，因此来自国际方面的金融环境也是下降的趋势。因此我们认为房地产行业在2009年领先于其他行业出现复苏性的情况可能性并不大。 其次就是目前房地产行业遭遇了不单纯是资金供求缺口的问题，主要就是预期的变化。当消费者预期房价将进一步下跌的时候，那么他们就会将自己的购买欲望向后推，直到他们认为房价已经下跌到底部，资金才有可能进一步进入。所以，我们认为第一重紧缩就是消费的延迟，无论是投资型消费还是自用型消费都是持币待购，特别是投资型消费，我们可以认为在投资者看到房地产市场有挣钱效应之前，他们是不会进入当前房地产市场的。而个人需要住房的一些需求也会进一步推迟，主要原因我们课题组认为在前些年房地产市场运行非常良好的情况下，一些有钱的家庭经济状况较好的消费者已经购买了自有商品房，甚至已经给子女们
