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1、项目管理手册编号：kxbg-001版号：0生效日期：2010-6-8莱西项目可行性报告地块名称： 莱西市政府东侧地块 城市区域： 莱西市 拟建项目： 高档住宅 编制 日期 2010年6月24日 审核 日期 2010年6月25日 批准 日期 第一部分 概要一、报告编制目的通过对莱西北京路目标项目的分析研究，市场预测，以及该项目的投资分析，风险分析和财务分析，以期探讨该项目实施的可能性；公司提供决策依据；对该项目的前期策划，开发经营，组织实施，市场营销，运营管理等提出初步的概要性意见或建议；该项目的定位及概念设计提供基础资料。二、编制依据城市居住区规划设计规范青岛市城市拆迁管理条例城市居住区公共服
2、务设施设置规定民用建筑设计通则住宅设计规范建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范高层民用建筑设计防火规范三、项目背景3.1 项目所处区域（城市）目前的发展状况及未来的发展前景莱西市位于胶东半岛中部，隶属于青岛市，是国务院确定的沿海地区对外开放县市，也是中国农村综合实力百强县市之一，2006年10月国家统计局公布的结果表明，莱西市由上年的全国第100名上升到第64名。位于青岛、烟台、威海三大沿海开放城市之间，居山东省正在建设的半岛城市群和半岛制造业基地的中心，距青岛港90公里，距青岛国际机场60公里，在青岛市“一小时经济圈”内，素有“青岛后花园”之称，属山东最适合居住和创业的
3、首选城市。 莱西市地处东经1201212040，北纬36343709，东临烟台莱阳市，北靠烟台招远市，西隔小沽河与平度市相望，南临五沽河与即墨市为邻，南北长63公里，东西宽36公里，总面积1522平方公里。全市辖11个镇、5个街道办事处和1个经济开发区，总人口72.8万人。 莱西交通比较方便，不仅是青龙高速公路，更重要的是已经开工建设的青荣轻轨，到青岛30分钟，不出站就可以转乘青岛地铁。还有已经获批的山东半岛国际机场也在莱西，将打造第二“浦东机场”。而且针对机场的辐射能力还要建设多条高速辐射潍坊、烟台、威海各地区等。 莱西的工业近几年呈现猛增的态势，特别是原四方区委书记09年调到莱西以后，四方
4、区的企业几乎集体搬迁到莱西，对于莱西一个人口只有70万的小城市来说，未来几年最缺的就是人才，所以对外来人口的吸引力很大。 在此不得不着重提一下莱西市交通的发展。虽然处于山东半岛的中心，但长期以来莱西市的地位比较尴尬，因交通的不甚便利，与周边的三大地级市青岛、烟台、威海都与这不短的距离，属于“前不着村后不着店”的境地。但随着周边地区经济的飞速发展，山东半岛的经济往来越来越密切，沟通三地的交通问题就显得尤为重要了。在此背景下，山东半岛的公路网越来越完善，而本来地处中心位置的莱西逐渐形成了交通的枢纽，南来北往的交通网络皆汇于此，成为了炙手可热的地区之一。但是仅仅依靠高速公路和国道的交通网还是有其局限
5、性，方便物流的同时，人口的流动还是只能依靠长途汽车和私家车，而且不时的交通堵塞也是令人头疼的问题，但又一个方便快捷的交通方式即将诞生了这就是青荣轻轨。 已开工的青荣城际轻轨连接了青岛、烟台、威海地区的主要城市，是半岛城市群的重要联络通道，工程计划今年已开工，2012年底竣工通车。而莱西就是其中重要的一个节点。莱西市委按照“青岛-城阳-即墨-莱西发展极”城市规划，争取了两个车站。通车后，从莱西去青岛的时间仅需30分钟，比以前坐汽车整整提前了一个多小时。至此，轻轨对半岛城乡一体化的推进和城市化的发展，对居住习惯的改变，对沿线土地价值的增值等影响日益凸现。 我们来横向比较一下轻轨交通的建设会给一个城
6、市的楼市带来怎样的利好：2000年，上海，中国第一条城市轻轨上海明珠线开通，当年沿线房价上涨20%；2004年，武汉，轻轨一号线一期开通运营，年内沿线最高涨幅140%；2007年，北京，轻轨5号线正式开通，沿线物业平均升值40%以上；2008年，大连，金州轻轨三号线开通，沿线房价同比上涨126%；事实证明，轻轨确是一条“黄金轨道”，它在解决人们交通出行难题的同时，也将带动沿线物业的升值及所经区域价值的提升。置业轻轨沿线楼盘，相当于投资城市未来，其潜在的升值空间是倍增的。3.2 当地政府的倾向性意见借助交通愈加便利的优势，莱西市实实在在纳入了“青岛经济圈”，相对与物流的便利，人口流动的便利可以带
7、来更大的商机，尤其是房地产行业，也是政府积极扶持的行业之一，安居才能乐业，房地产行业的健康发展是莱西市经济腾飞的基础，这一点政府的倾向性非常明显。四、项目概况4.1 地块位置及所属区域：位于莱西市北京路，莱西市政府西侧1公里处。4.2 经济技术指标： 规划用地面积：60102平方米（约90亩） 土地使用性质：商住 容积率：1.4 总建筑面积（预计）：84200平方米，其中住宅75800平方米，商业8400平方米 控制高度：40米 建筑密度：29% 绿地率：30% 退后地界：新建建筑物退东西北大于6米。 土地总价4958万元，楼面地价为589元/平方米，每亩约55万元。4.3 周边环境与设施 道
8、路交通：位于北京路，紧邻莱西市政府，由于处于新建设的北部新城区，道路宽阔，交通发达，可以从此处迅速到达莱西各个位置。 文化教育：齐鲁孔孟之乡，民风淳朴。 风景名胜：莱西湖（产芝水库），山东半岛最大的淡水湖泊，著名旅游景点，旅游开发前景广阔。 姜山湿地，来自莱西市旅游局的消息说，姜山湿地生态旅游城项目近日在莱西市正式签约开建。据了解，该项目将在姜山湿地建设水上娱乐中心、观鸟台和垂钓园等自然景点，另外周边还将建设马术俱乐部、越野车训练场等配套设施。为保护姜山湿地栖息的许多国家保护野生动物，该项目采取保护性开发，在保持湿地原有地形的基础上，投资 4000万元对湿地芦苇丛进行保护开发，栽植万余株水杉树
9、、大青杨、柿子树、柳树、法桐、爬藤等。据莱西市姜山镇政府相关负责人介绍，整个工程3年内完成，届时将成为集休闲、娱乐、观光和会展于一体的高端自然旅游度假城。姜山湿地位于204国道姜山段西侧，总面积2万亩，其中，蓄水面积5000亩，湿地面积1.5万亩，是山东省最大的内陆湿地，也是青岛市最大的沼泽湿地生态系统和野生动物集散区。这里水资源丰富，水质无污染，白天鹅、灰鹤、白鹭、野鸭等20多种国家一、二级保护动物在此栖息。 基础配套：基础设施已经配套完善。 区域建设：作为北部新城区，正在不断发展建设中。第二部分 房地产投资形势分析（宏观分析）一、2010年国内经济形势走势及房地产市场宏观形势从长期来看，我
10、们国家尤其是人多地少，现在人口13亿多，人口的持续增长至少还要持续20年，要增长到15-16亿，总人口才能够稳定。在这种情况下，人均的土地面积就会越来越少，因为土地面积的增长是很困难的，即使黄河三角洲能够不断的造陆，每年预计形成十几平方公里的面积，填海造地也是非常少，随着人口的增长，人均土地在减少。这些土地中，它的价值是不均衡的，主要表现为城市土地值钱，现在正好赶上了城市化进程。按照国际经验，超过30%就已经开始加快城市化了，45%是快速城市化的时候，一直持续到70%的城镇人口的比例，农村人进城的转化才能降低。所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从45-70%，还有25%总人口的比
11、例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市，转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有居住的场所，还需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有一部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。所以从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发展，在经济增长的过程中房地产产品一个基本的特征就是能够保值、增值，能够抵御通货膨胀的负面影响。当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。下跌的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而下跌的时段相对短，价格下跌的空间也相对小
12、一些。我们经历了多年的增长，08年一部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。从国外来看，房地产的发展也有周期性，周期一般来说有五到八年的成长、上升，就是涨价；有一到两年，最多三年会有价格的稳定和回调，有一定幅度的下跌。这是国外在自由体制市场下的情况。我们国家和国外还有一些市场经济的不同，中央政府一直在说我们搞的是中国特色的社会主义市场经济，中国特色和国外的市场经济有什么不同？我们的政治体制是在中央集权制的体制下，是大政府、强势政府的管理之下运行的市场经济，在国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少得多，比如土地资源。我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私
13、有制，土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。比如09年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投资商进入这个行业，来赚取利润，吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加，一直增加到一两年之后，供应市场的房子、可以交易的房源大量增加，房价在这个过程中也在增加。这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生一定的变化。原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出现拐点，可能就要回调。这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。投资泡沫出现之后
14、，就会影响到房价，房价就会出现回调。这个周期就由上升期转变为箫条周期。但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是一级市场，房地产开发业的上游，上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少，所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地的征地计划，还是供应市场的出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标，通过计划式的指标管理来控制土地能够进入房地产开发的市场，能进多少，不是完全按照投资商的需求来供应土地的，这是和国外一个很大的区别。正是因为这样，虽然现在的房价今年涨得很快，一些城市土地放量比前年多一些，但是还有一些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济的机制来调节
15、。所以在这种情况下，在土地出让、征地，通过计划管理的情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资的现象在大陆的多数城市不容易出现。政府向市场出让开发用地的规模是受到国家整体宏观调控限制的，这样就不容易出现过度的投资，就不容易出现在一两年之内快速产生供过于求的局面，也就不会轻易地导致供过于求之后的市场拐点之后的房价的大幅调整、下跌。当房价涨到一定程度，到购买力被消化得差不多的时候，成交量会发生变化，成交量会下降，会导致房价再进一步上升产生一定阻力，甚至出现停滞，稳定在某一个价位上，这种情况下是存在的，但是可能要持续一段时间，通过时间和购买力进一步的积累，再产生新的交易量，这种情况在大陆的城市是一个基本的特征。先看经济发展的环境。首先看中国经济复苏，在08年的时候，从国际到国内相对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府的一揽子投资计划，宏观调控能调度的资源比较多，所以调控的力度比较大，就产生了一些明显的效果。08年就房地产
