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1、城市土地整理项目可行性研究报告第*章项目总论*.*项目名称及实施单位*.*项目基本情况*.*可行性研究的工作依据、研究过程*.*可行性研究结论*.*主要技术经济指标*.*结论与建议 第*章 项目背景及必要性分析*.*项目提出的背景*.*项目发展概况*.*项目建设的必要性 第*章 项目用地与建设条件分析*.*项目用地分析*.*主要建设条件 第*章工程总体方案*.*建设目标*.*建设标准*.*工程规划*.*建设内容*工艺方案比选第*章 工程方案设计*土地平整工程 *.*给排水工程*.*供电及道路照明工程*.*道路工程*.*道路施工要求*.*道路其它设施*.*主要工程量估算及材料供应 第*章 拆迁安
2、置及耕地垦复方案*.*拆迁安置方案*.*耕地垦复方案 第*章环境保护*.*环境保护设计依据及范围*.*环境空气影响的评价*.*环境噪声影响的评价*.*环境保护治理措施 第*章 劳动安全卫生与消防*.*危害因素和危害程度分析*.*安全措施方案*.*消防措施 第*章 项目组织管理与人员配置*.*项目组织机构*.*人力资源配置第*章项目实施进度与招投标方案* *项目实施进度安排* *项目招投标方案第*章投资估算及资金筹措* *项目总投资估算* *资金筹措及使用*第*章经济评价* *财务分析*国民经济效益评价第*章社会评价第*章风险分析* *主要风险因素识别* *风险程度分析与对策*第*章研究结论与建
3、议* *研究结论*建议附图、附表、附件第一章项目总论第一节项目名称及实施单位一、项目名称城市土地一级整理项目二、项目实施单位*市土地储备中心三、项目实施单位简介*省*市土地收购储备中心是 经市委、市政府批准成立的副县级建 制的全额拨款事业单位，归口 *市国土资源管理局。*市土地收购储备中心是受市人民政府委托，在*市土地管理委员会的领导和监管下，代表政府具体实施土地收购、储备、招标、拍卖出让工 作的指定运作机构，同时也是土地交易市场的承办机构。中心的成立和市 场的组建是本市贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地基本国策 进一步深化土地使用制度改革，加强国有土地资产管理，建立公开、公平、公正的土
4、地市场秩序的重要举措。中心编制50人，内设”七部一室”，即:财务管理部、储备管理部、开 发管理部、市场交易部、项目开发一部、项目开发二部、项目开发三 部、综合办公室。主要职责是：1. 根据市城市建设工作领导小组提出的收购计划，对全市市属企事业单位、各镇区和村委会需盘活的存量土地和其它需调整的存量土地适时 进行收购。2. 根据土地利用总体规划和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，增强政府对土地供应的调控力度。3. 管理由市政府依法没收和依法收回的闲置、抛荒及其它无力继续开发的土 地，并纳入储备土地范围。4. 在市城市建设工作领导小组的指导和监督下，管理、运作好由财政拨 付 的土 地 储 备
5、资 金。5. 在市政府职能部门的指导下，做好储备土地的前期开发工作，做好对 收购、储备土地的资金测算平衡、招商洽谈以及投放市场的前期准备 并协助做好土 地出让的其它准备工作：搞好综合统计，定期向市城市建设 工 作领 导 小组报 告 运 作情况 。6. 完成市政府交办的其它任务。中心是政府实行土地储备制度和按照市场方式配置土地资源的平台 将以”团结、务实、开拓、创新”为宗旨，本着公开、公平、公正的原则竭诚为社会各界提供优质、高效的服务。*市土地储备中心组织结构图中心负责人*主持中主全面工作，兼管人事，分管*湖综合整治项目 长期从事投资领域工作，具有丰富的资产运作和项目管理经验，*城投集团公司在其
6、领导下，成功开发了一系列城市重大基础设施项目，取得了长足的发展。四、项目实施单位的发展战略城市土地储备制度最早起源于19世纪荷兰的阿姆斯特丹，在中国上海市于1996年成立了首家城市土地储备机构土地发展中心，随着土地市场化流程的不断推进，逐步形成了上海、杭州、南通这三种具有典型 特征的城市土地储备模式。现阶段，土地储备管理办法 已将土地储备目标明确定位为有效调控土地供应市场、促进土地资源合理利用。土地政策层面的有力支持，为土地储备带来了新的契机 ；然而当前严峻的经济 走势与持续从紧的宏观调控态势，土地储备在机制创新上面临着新的挑战。1、建立收储规划机制，合理确定收储规模结构土地储备规划的建立能够
7、减少土地储备的盲目性和随意性。参照以 往的土地储备运作的流程，由于没有建立中长期土地储备规划，各个年度的土地收储随意性较大，对部分尚未具备收储条件的地块也进行了收储 , 单方面地造成了收储量的快速增长，然而对区域城市建设中基础设施急需 改进的地块未能及时有效地现实收储。建立系统的土地储备规划，要根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模结构 ，依据城市规划、土地 利用总体规划结合城市近期建设发展需要，以市域范围内的城市建设用地和城市化集中地区内经营性土地为规划对象，在对远景可储备土地总量进行预估的基础上，制订近期经营性土地储备规划和远景土地储备规划，确定近期与远景土地储备的数量和空间分布，实
8、现以实地收储为主向实地收储和规划收储相结合的收储模式转变。因此，编制土地储备中长期规划能够引导政府有序推进城市建设发展 ，有利于增强土地储备工作的主动性和 计划性。2、完善成本控制机制，形成储备资金良性循环当前，中国中小城市土地储备融资的通行做法是，将政府财政拨款作为启动资金，以商业银行贷款作为土地储备的运营资金。由于政府财力薄 弱，许多中小城市土地储备运营资金中商业贷款比例高达80%，有的甚至达到了 90%。土地储备存量的增长将直接带来贷款量的增加，收储成本不但包括收储过程中的投入资金 ，随着投入成本资金的累积增加 ，高额的 资金财务费用也增加了收储成本。要实现有效控制成本就要在消化存量储备
9、土地和缩短收储周期上寻 求突破。在南通市存量储备土地中 ，有效收储土地约为 70 %，部分土地由 于不可预见因素造成土地整理耗时过长，未能在合理的收储周期内实现上市供应。为此，开始南通市将收储工作重点集中在对存量储备土地的盘 活整理上，经过加快收储节奏，实现土地的有效供给，形成收储资金的良性 循环,有效控制收储成本。有效控制成本在另一方面还要控制增量和科学确定规模。控制增量 不但要体现在量上，而且要经过调整收储用地的结构，把准土地市场热点 实现收储土地的量变到质变。以来，国家将土地供应的主要方向定位在普通居住用地上，南通市经过分析市场上对各类用地需求，确定了今年增量收储用地主要以普通居住类用地
10、为主，经过节约利用有限的用地指标提高收储地块的质量。与此同时，科学确定储备土地规模，一方面能够经过收储足够数量的土地实现对土地市场的有效调控，另一方面协调年度供应和收储量的平衡。规模量的确定要建立在对过去土地供应情况和未来 用地需求状况研判的基础上，设定合理的浮动范围。3、构建绩效管理机制，实现精细运作全程监管土地储备机构已被明确定位为非营利机构，但同样需要加强绩效管理促进城市土地资源高效合理的配置与利用。土地储备机制对土地市场的有效调控以及对节约集约用地政策贯彻执彳f的效果，需要经过对土地储备工作中”收储-整理-供地-决算”全过程的精细化运作及监管来实现 ， 建立并完善职能部门外部大监管和储
11、备机构内部小监管两套机制。职能部门外部大监管即构建土地储备管理委员会、国土资源管理部 门、土地储备机构三级运作管理体系，明确决策机构、管理机构、执行机构各白的职、责、权，强化领导，理顺组织，左右协调，上下联动。根据年度 收储计划制订与之配套的考核计划 ，强化土地储备计划执行过程中计委、 规划、环保、房管、国土以及各级政府职能部门之间的协作与支持，提高工作效率，降低运作成本，从而获取最佳社会、经济效益。储备机构内部小监管具体包括了收储流程的管理、资金运用的管理和储备效益的管理三个方面。这就要求针对土地收储的关键环节，细化每一步的工作流程，定人定岗，量化工作目标要求，并制订严格的考核制度；针 对收
12、储资金的运用管理，严格执行土地储备资金财务管理暂行办法，完善收储资金统筹论证、集体决策机制，经过用前论证，用中监管，用后审计，提高资金使用效率；针对每一宗收储土地完成后的经济效益和社会效益进 行总结评价，每年度对全年的收储效益进行总结评估，中心当前正在着手建立一套贯穿收储工作全过程能实现实时监控和统计功能，同时具备成本收益分析和决策应用功能的较为完善的土地储备信息化管理系统，经过对南通土地储备运作数据的统计分析并结合政策面、市场面动态，及时形成分析报告提供领导作出判断决策，从而对阶段性收储工作重点进行调整 ， 促进土地储备运行健康发展。4、盘活城市国有资源。为实现国有资产资源效益最大化，城投集
13、团将对开发建设中所拥有的 店铺、商场、写字楼、会（商）展中心、廉租房、医院、轨道交通、地下 管网及公园、景区、污水处理、垃圾处理、基础设施冠名权和广告经营 权等国有资产、国有权益等资源不断地进行整合经营，所获得的租赁收入集中用于城市建设，为城投集团融资平台提供稳定的现金流。同时 ，做到 进退有度，及时优化资产结构。而且，坚持不与民争利原则，对于市场化程 度高的项目实施民进国退，促进城市建设多元化投资 ，让市场竞争更科学 更文明，达到各得其所、错位发展、各白做优做强的目的，共同促进城市发展。5、优化融资结构。积极借力资本市场，构建多元化融资体系，做活”钱”文章，实现近 期”多方筹资”，破解资金”
14、瓶颈”，远期”白求平衡”和”滚动平衡” 的目标。一是广积”财源”。加大对土地市场的投入，早介入早研究，灵活运用每个时期的国家金融政策 ，抓住融资相对便利且融资成本相对较低 的有利时机，以土地开发的未来收益为依托，先行融资做地，待时机成熟后， 再推出可转让土地，实现资金平衡。二是广开”财路”。积极拓宽融资渠 道,涉足金融市场，提升城投集团的品位。这方面当前已完成一系列动 作。逐步开展银行间短期融资票据业务、发行城投债券等方面发展。第二节项目基本情况一、建设目标随着*市社会经济发展战略的调整，新的几大新区将迅速崛起，*区、*区的建设和快速发展，将彻底改变*市的城市格局。城区将形成行 政、商贸、文化、休闲娱乐等多中心的格局。项目的建设是为加快九江 城市化进程，将九江建设成为闽浙赣皖边界区域性中心城市的战略目标 盘活*区、*区段地块土地，经过功能和形态两方面的共同完善，将其建设成为具有交通旅游集散、商业金融、居住休闲、文化娱乐等综合功能 的高水准的城市副中心。二、建设地点*区、*区位于*市城区西、南部，新浙赣铁路线以南，饶北河以西 信江北岸，带湖北路、天佑大道所围合的区域范围。规划总用地面积约 *.*平方公里。三、建设规模本次收储的地块土地面积7271.1
