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1、XX 花园 项目可行性研究报告XXXX 房地产开发有限公司二一年一月1目 录第一章 概论一、项目概况.（一）项目简介（名称、地理位置）.（二）项目建设现状.（三）项目规划指标及功能内容.（四）项目建设周期.二、项目开发商.三、项目实施背景.（一）XX 房地产发展的政策倾斜 .（二）XX 房地产业发展前景及趋势 .四、项目建设的必要性及意义.五、项目实施依据.六、项目可行性研究报告的编制依据.第二章 房地产宏观市场及 XX 海口市场分析一、市场现状及趋势分析.（一）房地产宏观市场分析（二）XX 省海口房地产市场现状与发展趋势（三）海甸岛住宅市场发展现状及趋势第三章 项目自身条件分析.（一）自然条
2、件分析（二）项目规划用地条件分析（三）项目市政配套条件分析2（四）项目营销市场分析（五）项目 SWOT 分析.（六）项目定位及产品差异化策略（七）项目市场定位（区域、客户群、价格）第四章 项目的市场及产品定位的结论（一）整体规划（二）道路交通（三）服务配套（四）建筑形式（五）园林绿化（六）户型及面积（七）智能化系统第五章 项目营销的初步设想.一、 项目营销策略（一）项目营销内容（二）项目营销卖点构思（三）项目营销方式（四）项目营销入市时机及营销策略二、项目营销推广（一）项目营销推广沟通系统的建立（二）主要推广策略（三）项目营销促销策略三、项目营销执行（一）项目形象建立3（二）现场销售路线设计与
3、布置（三）科学划分项目销售期（四）销售阶段市场反映及其对策（五）销售组织与管理四、项目具体销售计划和销售目标五、项目风险分析与防范措施（一）市场风险与措施（政策、区位竞争、行业竞争、技术等风险）（二）经营风险与措施第六章 成本估算与资金筹措.一、项目总投资估算的依据二、项目总投资估算的原则三、总投资估算四、资金筹措第七章 财务效益分析.一、财务效益分析的假设前提.二、财务指标的选取.三、销售收入的预测.四、财务收益分析.第八章 结论一、方案评价结论.二、对建设单位的建议.4第一章 概 况一、项目概况（一）项目简介1、项目名称：XX 花园（暂定）2、设计单位：北京市工业设计研究院 XX 建筑设计
4、分院（暂定）3、建设单位：XXXX 投资有限公司4、项目地理位置项目位于海口市海甸岛西北角，南邻海甸五西路，北邻正在规划中的海景路，东临万恒路，西临修建中的海甸岛环岛公路，美丽沙规划项目（规划为以生态旅游、国际寓居、文化博览等为中心的国际右岸主流生活地） ，并近眺浩瀚的琼州海峡，几分钟的徒步路程即可享受北海甸热带滨海的优美风光。项目地处海口闹市（近接国贸商务区和老城商业区）近郊成熟的高尚居住社区，繁华中见幽静，交通便捷，配套设施健全。北面是规划中的星级酒店，东为修建中的海甸岛区唯一的大型生态文化公园-白沙门公园，西面紧邻施工中的医疗保健院（鲁华） ，西南角是正修建中的全国著名的教育培训机构北大
5、青鸟，东面则紧靠世纪海岸、美丽沙楼盘以及大片的高档居住社区。再往东、南则连接的是繁华的市区，名校（XX 大学、实验中学初中部、景山学校海甸分校） 、旅游酒店（金海岸大酒店、寰岛泰得大酒店、燕泰国际大酒店、毛家庄大酒家） ，银行、行政机构、电信网点密集，休闲娱乐、餐饮、金融邮政等服务一应俱全，是海甸岛难得的稀缺地块。（二）项目现状目前项目已进入施工报建阶段， “三通一平”工作已完毕，围墙、现5场办公室已修建完毕，工程预计今年 4 月份可开工。（三）项目规划指标表 1：项目技术经济指标序号 项目 数量 备注1 用地面积 9269.272 拟建建筑面积 16735.09 m23 容积率 1.784
6、建筑密度 18.0%5 陆地率 42.9%根据项目的技术经济指标和政府的规划，建议小区建设两栋板式高层住宅，户型、面积适中实用，充分利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降低公摊，提高了土地的综合开发效益。（四）项目建设周期根据项目特征，目前各项工作的进度、市场现状和发展趋势，建议项目工程建设周期应为 12 个月左右。二、项目开发商XXXX 投 资 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 甲 方 ） 于 2005 年 7 月 成 立 ， 注 册 资 本1000 万 元 ， 注 册 地 址 ： 海 口 市 龙 华 二 横 路 4 号 第 二 栋 ， 法 定 代 表 人 吴 斌 ， 公司 类 型 为 有 限
7、 责 任 公 司 ， 经 营 范 围 为 房 地 产 开 发 ， 房 屋 租 赁 ， 房 地 产 相 关信 息 咨 询 ， 高 新 技 术 产 品 的 投 资 、 研 究 、 生 产 、 销 售 ， 旅 游 项 目 投 资 与 开发 ， 酒 店 经 营 管 理 ， 农 业 通 讯 、 安 装 工 程 ， 生 物 工 程 ， 经 济 信 息 咨 询 服 务 ，项 目 中 介 服 务 等 。XXXX 房 地 产 开 发 有 限 公 司 （ 以 下 简 称 乙 方 ） 成 立 于 2006 年 8 月 ， 公 司类 型 为 有 限 责 任 公 司 ， 法 定 代 表 人 邓 超 ， 注 册 资 本
8、1663.13 万 元 ， 注 册 地 址 ：6海 口 市 滨 海 大 道 南 洋 大 厦 2712、 2713 房 。 其 经 营 范 围 是 ： 房 地 产 开 发 经 营 、房 地 产 项 目 策 划 、 销 售 代 理 ， 房 地 产 项 目 中 介 服 务 。 公 司 以 房 地 产 开 发 为 主导 产 业 。经 甲 、 乙 双 方 友 好 协 商 并 达 成 协 议 ： XXXX 投 资 有 限 公 司 作 为 项 目 的 投 资商 （ 土 地 持 有 者 ） ， 委 托 XXXX 房 地 产 开 发 有 限 公 司 开 发 百 合 花 园 项 目 。 甲 、乙 双 方 作 为
9、专 业 的 房 地 产 开 发 投 资 企 业 ， 经 过 资 源 整 合 ， 合 理 利 用 资 金 和 开发 能 力 ， 取 长 补 短 ， 充 分 地 挖 掘 了 合 作 双 方 的 特 长 和 潜 力 ， 共 同 致 力 于 本 项目 的 投 资 开 发 ， 为 顺 利 实 现 项 目 的 投 资 利 润 奠 定 了 良 好 的 基 础 。三、项目实施背景1、XX 房地产发展的政策倾斜XX 是 中 国 最 大 的 经 济 特 区 ， 实 行 比 中 国 其 它 经 济 特 区 更 加 灵 活 的 经 济 政策 ， 被 授 予 更 多 的 经 济 自 主 权 。 1988 年 建 省 后
10、 ， 全 省 经 济 步 入 高 速 发 展 轨 道 。XX 的 房 地 产 业 在 逐 步 挤 去 1992 年 以 来 带 来 的 房 地 产 泡 沫 之 后 ， 于 上 世纪 末 从 谷 底 开 始 缓 慢 回 升 。 尤 其 是 中 央 把 XX 作 为 盘 活 积 压 房 地 产 的 唯 一 试 点省 ， 实 行 返 还 土 地 出 让 金 、 税 费 减 免 缓 、 购 房 入 户 、 鼓 励 内 地 企 事 业 单 位 到XX 设 立 分 支 机 构 等 一 系 列 优 惠 政 策 之 后 ， XX 的 房 地 产 业 得 到 了 进 一 步 复 苏 和逐 步 健 康 发 展 。
11、 近 几 年 来 ， 政 府 、 银 行 、 社 会 各 方 面 通 过 卓 有 成 效 的 促 进 工作 ， 使 XX 积 压 的 1300 多 万 平 方 米 房 产 开 始 盘 活 ， 截 至 2007 年 底 ， 已 处 置 完毕 所 有 积 压 房 地 产 。 与 此 同 时 ， 一 批 新 建 房 地 产 项 目 凭 借 政 策 “东 风 ”， 雨 后春 笋 般 地 拔 地 而 起 ， 置 地 花 园 、 昌 茂 花 园 、 长 信 海 景 花 园 、 黄 金 海 岸 花 园 、紫 荆 花 园 、 世 贸 雅 苑 、 新 世 界 花 园 、 阳 光 经 典 、 绿 色 佳 园 、
12、耀 江 花 园 、 大 公馆 、 荣 域 等 粉 墨 登 场 。 至 此 ， XX 的 房 地 产 业 开 始 呈 现 出 发 展 的 勃 勃 生 机 。 整个 房 地 产 业 正 从 多 年 的 盘 整 阶 段 走 向 越 来 越 市 场 规 范 化 的 健 康 快 速 发 展 阶 段 。7海 口 及 XX 整 个 房 地 产 业 经 过 近 年 来 的 市 场 考 验 和 发 展 ， 已 经 成 长 为 国 内 健 康的 房 地 产 市 场之一。2、XX 房地产业发展前景及趋势伴随着 XX 经济的飞速发展，高新技术产业、新兴工业、旅游业、商贸物流业新格局已形成，XX 房地产业在旅游业迅速发展、旅游诸多品牌的带动下，持续旺盛发展，在“健康岛” 、 “长寿岛” 、 “生态岛” 、 “阳光岛”“最佳人居环境”的品牌效应和旅游迅猛发展的推动下，住房需求市场增长较快，XX 日益成为了世
