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1、XX 市 XX 宾馆装饰装修项目投资可行性分析报告编制日期：2011 年 5 月 15 日XX 宾馆装饰装修投资可行性分析报告共 13 页 第 1 页目 录前 言 .2第一章 项目概括 .2第二章 项目提出背景 .3一、地理优势： .3二、政治因素： .3三、市场定位： .4第三章 项目建设的必要性 .6一、中断经营分析 .6二、修善投资分析 .7三、改变经营模式、增加服务项目分析 .7（二）经济效益分析： .9第四章 可行性研究结论 .11XX 宾馆装饰装修投资可行性分析报告共 13 页 第 2 页前 言XX 公寓位于 XX 市中心，交通方便，服务设施完善。自 1998 年建成以来，接待了数
2、以千计的宾客。经营十几年来，历届管理人员和员工的艰苦拼搏，创下了一页页壮丽的辉煌史，打造了 XX 市酒店业市场中有较高知名度的宾馆品牌，在 XX 市民心目中树立了良好的口碑。随着城市的建设与开发，如今的 XX 公寓与其他新建的宾馆酒店相比，已显得有些陈旧。但目前城市的发展又为 XX 公寓带来了新的机遇与挑战，如何审时度势，把握机会，利用这一有利时机，重塑对外形象，提高自身品牌，进一步稳固和扩大消费群体，扭转目前的经营现状，独树一帜地创造一种与宾馆有关的文化空间和美好生活的观念，已成为当务之急。为提高企业的盈利能力和可持续发展能力，XX 市 XX 宾馆拟实施宾馆改扩建项目。第一章 项目概括XX
3、市 XX 宾馆始办于 1998 年，位于黑龙江省 XX 市北林区黄河北路。是较早期 XX 市具有相当规模的宾馆之一，装饰装修迎合时代风格，在当地声誉较好。建筑规模 7000 平方米，7 层框架结构，一层为大堂，七层为宾馆办公区，二至六层为客房，客房总数量 80 间，客房平均使用面积 32 平方米，客房容量为 160 人左右。员工总数 25 人，其中管理人员 2 人，维修工人 2 人，接待 2 人，其余为楼层经理及卫生、服务人员。电脑间总数为 12 间，空调间数量为 8 间，公寓间 5 间，豪华套间1 间，标准客房 54 间。XX 宾馆装饰装修投资可行性分析报告共 13 页 第 3 页第二章 项
4、目提出背景一、地理优势：XX 市地处黑龙江省中部，南倚北国冰城哈尔滨，北望黑河口岸，东邻伊春林海，西接大庆油田。清同治元年开发设镇，1956 年设立 XX地区行政公署，1999 年 12 月经国务院批准撤销 XX 行署设立地级 XX 市，撤销县级 XX 市设立县级北林区。是全省的重要交通枢纽，哈尔滨以北的区域性中心城市。市区辐射面积 2743 平方公里，总人口 85 万，距离省城哈尔滨 91 公里。境内有哈绥高速公路、哈伊和哈黑两条国道及 6条高等级公路形成四通八达的交通网络，哈佳、滨北两条铁路贯穿交汇，XX 站是客货运综合的一级编组站。具有国内先进水平的客运中心和货运枢纽工程，是全省六大客货
5、运中转中心之一。XX 是哈尔滨以北重要的商品集散地，上连全国各大城市，辐射周边 50 余个市县。年轻的 XX市正处于百业待兴、百事待举的发展时期。二、政治因素：新世纪，新发展，新形象。XX 立足以绿色生态城市为标志，致力建设哈北地区重要的交通枢纽、商贸集散中心、绿色物产业基地。始终坚持优势互补、利益共享的原则，积极推进与各方的经贸交流与合作。XX 市委、市政府和北林区委、区政府将努力创造良好的发展环境，在用地、金融、收费、保护投资者合法权益等方面，提供优质、快捷、高效的服务。加大第三产业和社会事业的发展。重点建设一批规模大、辐射功能强的大型商业网点、综合性专业批发市场、物资集散中心、三星级以上
6、宾馆及大型饮食娱乐场所。企业目前经营状况：XX 宾馆装饰装修投资可行性分析报告共 13 页 第 4 页XX 宾馆曾经有过一时段的辉煌业绩，但到今天越来越多强有力的竟争者掘地而起，XX 宾馆面对市场竞争，其优势地位岌岌可危。产生这种状况的原因如下：1、经营项目单一，仅局限在住宿项目上。2、硬件配备不充足，比如电脑间和空调间已经是行业中必备设施。3、住宿环境中档。由于酒店的部分功能、装修、布局、设施、设备因多年的运营，或老化失修，或已不能适应日益提高的客人需求，也不能适应同行业激烈竞争之需要。由于市区及外围酒店和餐饮点供给量的不断增加，导致市场竞争激烈，使经营环境越来越恶劣。4、经营状况利润较少。
7、公寓的经营结构已不适应市场形势的变化。突出表现在客房的种类、数量、风格和服务上，很多时候不能满足客人的需求。5、大部分客房需要维修，维修成本较高。6、产业结构不符合行业发展需要，路线不明确。7、需要提高员工综合素质。形成主动、热情、亲切的服务意识，及时洞察顾客的需求，避免提供服务的时候比较呆板和被动。三、市场定位：确定 XX 公寓的市场定位时，考虑问题的基本出发点应该从酒店本身的硬件条件出发。XX 公寓的硬件条件带来的制约因素非常明显：规模偏小，只有八十间客房；没有专用宽敞的大堂前厅；缺乏配套的餐饮娱乐和商务服务设施等等。巧妇难为无米之炊，这些无法消除的“硬伤”XX 宾馆装饰装修投资可行性分析
8、报告共 13 页 第 5 页决定了公寓的卖价很低，经营效益难以提高。因此，XX 公寓的改造经营必须有新的思路，必须确定新的市场定位。考察当今的宾馆市场我们可以发现，中国城市居民现已进入大规模休闲度假旅游消费阶段。调查表明，中国老百姓对住宿环境和服务的主要要求是安全、卫生、价廉和较为完善的服务，能睡个好觉。中国老百姓要的还是实惠，做酒店不能脱离这个基本的现实。随着中国经济的持续高速发展，商务旅行近年来也呈现出稳步发展的趋势，其中包括从事采购、推销、市调、调试、维修和售后服务等各种业务的工作人员，他们人数很多，差旅费用预算较低、没有显示身份地位的要求，一般选择住在城市中心区，要求交通和生活方便，他
9、们工作非常辛苦，工作之余最大的希望是能够休息好和找足面子。据调查，我国目前绝大多数中小企业的差旅人均住宿标准都在 120 元以内，这是一个非常庞大的市场。基于市场分析，我们对 XX 公寓提出经济型酒店的定位。什么叫经济型酒店？所谓经济型酒店，从理论上讲，就是按照普通度假旅游者和商务旅行者选择饭店的评价要素，重新建造或者改造的一种酒店类型。经济型酒店要求交通方便，人流量大，一般设于城市的中心地区或者商务区。通常经济型酒店以优惠房价和优质服务为最大卖点，特点是“安全、清洁、舒适、实惠、方便”。目标消费群体主要是工薪阶层、一般商务人士、普通自费旅游者、学生群体等。经济型酒店对于中国消XX 宾馆装饰装
10、修投资可行性分析报告共 13 页 第 6 页费者来说目前也许还有些陌生，但在欧美及日本等发达国家，经济型酒店是一种发展得非常成熟的酒店经营模式，一般占有 70%以上的市场份额。针对以上问题，我们必须果断而又有针对性地采取相应的措施，走出一条既适应市场变化形势又适合 XX 公寓自身客观实际和特色的路子，增强公寓的可持续发展能力，使公寓经营朝着良性、稳定经营的方向发展，适当调整酒店的功能并进行改造装修已很有必要，调整意义十分重大。第三章 项目建设的必要性在理解项目建设必要性之前，我们先做三个假设模式。第一中断经营；第二持续经营，对项目进行维修改造；第三改变经营模式和经营思路。通过三种假设来理解项目
11、建设的必要性，我们做如下分析：一、中断经营分析依据目前 XX 市的房地产市场以及 XX 宾馆所处地理位置，我们与当地房屋出租相比较，计算年房屋出租收入，暂定收入价格应在 100 万左右，使用平面积每天每平方米出租价格=1,000,000 元70001.49365 天=0.2626 元年收益 100 万元根据现在经营状况，使用平面积每天每平方米价格=(月平均收入-各项支出)使用面积30 天XX 宾馆装饰装修投资可行性分析报告共 13 页 第 7 页=（6000 元-3700 元）469730 天=0.0092 元年收益=日收入 1300 元365 天=47.45 万元由以上 2 组数据对比可以看
12、出，维持现状的持续经营收入远远低于房屋租赁收入。充分利用空间面积，争取较大效益是值得考虑的。二、修善投资分析根据 XX 宾馆现状，客房卫生间、客房墙面以及走廊部分环境，已经影响正常使用和客户源，必需要进行维修改造。计算修善投资收益并对其评价。计算需要修善的客房暂定 50 间、共 5 层走廊：单个房间修善项目数量及价格：（此评估价格主材中低档）6500 元50 间=32.5 万元走廊修善估算价格 10 万元，合计金额 42.5 万元此项投资较少，能够解决现有的地面和跑冒露现场，但从经营项目和经济效益并没有得到改善，维修人员工资没有减少，却减少了工作量。此荐投资相当于无用投资，评价投资风险“较高” 。三、改变经营模式、增加服务项目分析（一）经营模式调整根据 XX 宾馆现有建筑情况，二至七层单层使用面积为 700 平方米，XX 宾馆装饰装修投资可行性分析报告共 13 页 第 8 页整体布局重新规划，如下：室外楼体： 一层：大堂重新改造，打造出气派、尽显尊贵身份的氛围。人的第一感觉非常重要，要营造出一种宾至如归的温馨氛围，尽显客户的高贵身份和企业经营理念。迎宾总台需要重新设计，提高迎宾员引导客户的入住率。以上二个部分应重点投入资金进行装修布置，所谓将好钢用在刀刃上，力求达到画龙点睛的效果。二层：为 500 平方米餐区和 200 平方米厨房。在满足入住客户和大
