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1、小产权房问题解决模式探究摘要：小产权房问题是社会舆论关注的焦点，受到城乡二元土地市场、土地财政、农民利益等诸多因素影响，直接关系到我国的粮食安全和经济社会的持续稳定发展。本文运用经济学原理对小产权房问题中的不同收益分配类型和结果做深入分析，从而提出建立土地发展权机制与集体经济体制改革相结合的模式彻底解决小产权房问题。关键词：小产权房；解决路径；发展权一、小产权房的概念和内涵小产权房是建在集体土地上的房屋，不能取得国家颁发的土地使用证和房屋产权证，只能取得由乡镇政府或者村委会颁发的产权证明，故而得名。小产权房的入市流转是受到法律限制的，但是伴随着我国城市商品房价格的居高不下、住房保障体系的严重缺
2、失和城市居民购买能力的相对薄弱，价格仅占城市商品房价格三分之一的小产权房在我国住房资源紧张的大城市里如雨后春笋般耸立。小产权房的出现反映了我国城市住房制度的不合理和集体建设用地使用权流转制度的滞后，是对农村与城市在地租利益分配上不公平的有力回应。二、小产权房问题解决路径的经济学分析小产权房之争的核心，事实上正在于“依法”与“合情”之间的冲突。制定小产权房问题的解决方案关键在于如何将土地利用收益在政府和农民间作出合理分配。笔者认为，要解决小产权房问题，实现城乡一体化发展，就需要建立有限的集体土地流转制度，既要体现以政府为代表的公共利益、又要充分满足村集体经济组织为代表或农民个人的利益。所以，在此
3、引入土地发展权的概念，以期解决现有的土地问题。土地发展权是指改变土地现状用途或提高建设用地强度等利用方式,进行非农建设开发的权力；是一种可以从土地所有权中分离出来进行单独处分的财产权利,并可以分属不同的主体。土地发展权的有效配置可以成为解决小产权房问题的灵丹妙药，实现真正的帕累托改进。图1 伴随效率提高的分配变化引入西方经济学“效率与公平”的分析方法，考虑一个只有两个组织构成的简单“社会”，图1中横轴和纵轴分别表示政府和村集体在房地产开发过程中所获得的收益，该社会可能获得的最大收益为R，R要在两个社会组织之间进行分配，分配的方式多种多样，可以是平等的，也可以是不平等的，全部可能的分配方式组成图
4、中45线RR，RR曲线上的每一点都是最有效率的。假定该社会实际的分配情况由图中点A表示，点A意味着，政府在房地产开发过程中获得的收益是R1，村集体获得的收益是R2。于是，整个社会的收益为（R1+R2）。点A具有两个特点，第一，在A点上，政府获得的收益大于村集体获得的收益，说明该社会的分配时不平等的；第二，现实的收益总量小于最大的收益量，说明该社会不是最有效率的。A点就是在现有的城乡二元土地制度下，村集体建造小产权房，政府和村集体获得的收益体现。这没有体现出效率和公平。为兼顾效率和公平，我们需要对这一现象作出改变，图中给出了四种有代表性的情况。从A点向C点移动：分配随效率的提高而不变。C点正好位
5、于从原点向A点的射线上，此时两个社会组织所得到的收益数量将总是保持同比例的变化，所以收益分配状况没有任何改变。该种情况就是延续城乡二元土地制度下，村集体偷建小产权房。从A点向D点移动，分配随效率的提高而恶化。当经济状态从A点向D点移动时，政府的收益提高，而村集体的收益相对下降，效率提高的好处完全由政府获得，收益的分配朝着加剧不平等的方向进一步发展。该种情况就是政府完全取缔小产权房，恢复到城乡土地无法流转的原状，农民的利益依旧受到严重损害。从A点向F点移动，分配随效率的提高而恶化。当经济状态从A点向F点移动时，村集体的收益提高，而政的的收益相对下降，效率提高的好处完全由村集体获得，收益的分配朝着
6、加剧不平等的方向进一步发展。该种情况就是城乡土地可自由流转，在此过程中村集体获得暴利，而政府缺失了一直以来依赖的土地财政。从A点向B点移动，分配随效率的提高而改善。在点B，效益的分配时平等的，经济状态从A点向B点移动说明收益的的分配状况随效率的提高而不断改善，这就是在引入发展权模式后的状况，政府和村集体能平分集体土地的增值收益，从而实现效率与公平。以上四种情况，除了第四种情况以外，其他三种都说明，随着经济效率的提高，收益分配情况会恶化。由此可见，引入土地发展权模式是实现效率与公平的最佳途径。实行土地发展权的基本做法是:第一，对现有符合规划的农村集体建设用地承认其发展权,如果人均建设用地未达到规
7、定标准,则给予补足。第二，发展权可按比例配置,如全部发展权(建设用地密度、投资强度等指标)为10,政府与集体经济组织按7:3配置,则政府获得7个发展权、农民或集体经济组织获得3个发展权。第三，授予集体经济组织或农民的发展权可以上市交易,包括转让、入股、自行开发。引入土地发展权，为政府争取了利益、为市场增加了房源；村民也可以在集体土地上合法建造房屋用于出售，这使农村发展有了新的经济增长点。过去，农民集体土地上经营，一般搞的村办企业都是生产工业产品。不仅市场的风险很大，成功率不高，而且还给农村带来很多污染问题。而农民像办企业一样，把房屋作为出租产业出租给市民，基本上没有市场的风险，也不会有什么工业
8、污染。三、发展权模式下的集体经济体制的改革在实行发展权改革的同时，我们应该注意到，集体土地属于“农民集体”所有，但农民集体是个抽象的集合群体，在法律上是个虚幻的概念，不存在内部组织机构也没有意思表示机制，在实践中往往是农民集体经济组织实际掌握土地所有权，控制“农民集体”的意志，而“农民集体”中的每一个农民却失去了直接的决策权，无法享有对集体土地的权利，这也为某些村干部腐败、专权提供了土壤。所以在集体土地流转中，应该经过所在区(市)、县国土资源局审查同意，同时通过严格流转程序特别是集体内部村民的表决程序，避免某些村干部趁机为己谋取私利，滋生出更多的腐败现象。参照北京市集体土地房屋拆迁管理办法，北
9、京市建设征地补偿安置办法和北京市关于积极推进乡村集体经济产权制度改革的意见，为有效解决村委会与村民的矛盾，切实推动新农村建设，调动农民的生产积极性，我们提出下述可行性建议：在明确集体产权可以依法转让的基础上，我们创设集体土地综合利用的流转程序，首先必须要确立一个专门的委员会，其中的委员为35人，是通过村民民主选举产生，代表社区全体成员享有集体土地所有权并依法对集体土地进行日常管理和维护；村委会和镇政府等基层政府不得干涉委员会成员对集体土地所有权权能的行使。委员会定期举行选举，以使其能正表达农民集体意愿，保护农民土地财产权利，公平分配村民的合法收益。集体土地使用权要经过初次流转必须经过三分之二以
10、上村民代表同意。委员会全权负责对外的引资、洽谈和沟通工作，寻找最合理的投资项目，同时担负着项目建设的监督职责。定期公开政务，接受上级部门和全体村名的监督。但是当国家因为公共建设需要征地时，一切以国家利益为重，要坚决支持国家的建设。根据中华人民共和国土地管理法第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”公共土地可以用于招商引资建立企业，集体土地也可以用于房地产投资，只是必须要给予相关硬性规章的限制，比如坚决禁止占用耕地搞房地产开发，对房屋建设进行科学合理的规
11、划，公开信息、每季度上报财务报表和土地用途说明。同时需要上级政府应实行集体土地使用权转让的年审制，防止土地转让后又转让、转租或者被改变使用用途影响国家规划。同时定期指派财会人员前去检查资金收支状况和收益分配情况。只有通过政府、委员会和村名三方互相监督才能保证土地得到合理合法的利用。土地收益的分配必须符合社区全体成员的利益，并兼顾国家利益。除部分流转开发收益上缴政府之外，集体土地所有者的流转收益应该通过建立土地流转的专项基金，用于改善农村社会保障体系，主要用于乡镇、村基础设施建设，土地资源的保护和开发，发展农村经济和安置土地被占用后无地农民的生产生活。上述方案的最终目的就是改变城乡二元户籍制度，实现城乡一体化，这不但为农村居民提供了致富发展的机遇。通过小产权房交易，农民真正实现了财富的增值，同时，有利于新农村的建设，加强城乡交流，促进农村经济文化生活的全面发展。建议对上述方案进行试点研究，充分调查研究基础之上逐步推行。参考文献：【1】高鸿业.西方经济学第三版（微观部分）.北京:中国人民大学出版社,2004.9.【2】谢经荣等.房地产经济学第二版.北京：中国人民大学出版社,2008.3.【3】袁林林,张占录.小产权房的帕累托改进分析.农村经济 2009（11）：20-22.【4】蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略.理论前沿,2009（22）:25-28.
