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1、七、测绘及成果管理子系统 7.1系统概述芜湖市房地产管理局高度重视房地产信息化及房地产测绘工作，从1995年开始与安徽省第三测绘院合作，按照房产测量规范的要求，对市区范围内分期测绘房产分幅图，在2000年，与北京清华山维技术有限公司合作，利用数字化测绘技术，定制芜湖数字化测绘模板，把以前大平板测绘的图纸进行矢量化处理，从这以后面，直接进行数字化测绘，目前已有覆盖市区103平方公里的数字房产分幅图，今后随着建城区的扩大，还将即时扩大数字房产分幅图的测绘范围。数字房产分幅图和分丘图采用清华山维EPS地理信息处理基础图形平台，全面面向地图测绘、属性采集、数据处理和GIS建库。对于项目测绘工作，我局在
2、1999年就引进了上海集高电子科技公司的房屋建筑面积测算软件进行房屋面积测算，2005年又升级到西安必特思维公司的房地产面积测量与计算V2005-05系统，利用这些软件系统，可以较好地完成项目测绘工作。通过测绘及成果管理系统，生产出了良好的测绘成果，为本市房地产登记工作提供了重要的基础数据。 7.2功能简介7.21基础测绘系统通过EPS地理信息处理基础图形平台，将客观地理实体和现象抽象为点、线、面和标注四大对象，每类对象具有各自的属性和操作；以解析语言的方式描述各种对象的形态和表现，从而彻底解决数据信息和图形表达的一体化、完整性及数据库级的操作。 采用数据库管理模式，利用模板技术对采集的数据进
3、行有序存储和标准一致的规范化管理，可以输出多种图形格式，对图中的各种地物都编有唯一的代码，且分层处理，按规范要求编有分幅图号、丘号、幢号、用途、房屋层次、房屋结构和产别等代码信息，不仅方便浏览和查询，还可以便捷地进行图形的修测补测和属性变更，较好地满足了房产测绘和房地产登记工作需求。主要有如下功能：（1） 强大的绘图功能在EPS中提供了强大而灵活的图形输入功能绘图，使在地图中增加新的对象过程变的方便简单。EPS提供的绘图功能包括：点、线、面、注记等的基本绘制，以及坐标输入、扩展加线的输入方式。在设定了对象基本属性编码后，可以进行加点、加线、加面、加注记、加矩形、填充闭合区域、坐标输入、扩展加线
4、等绘图功能。 （2） 常用图形及对象属性编辑功能EPS有丰富的编辑功能使图形及属性编辑变的方便灵活。使用这些功能，即可对原有图形及属性的进行编辑与修改，还可以输入新的图形和属性。包括删除、移动、旋转、镜像、裁剪、延伸、同类线连接、删除连接线、打断线的任意部分、复制平行线、高程点标注的拖动、UNDO和REDO、打散、复制、剪切、粘贴等。 （3） 图象处理、视图浏览及EPS系统支持图像与矢量图形数据的叠加显示，支持BMP、TIF、PCX类型的图像文件。可以定位、显示、拖动、缩放、屏幕漫游等功能。（4） 图廓整饰与打印输出通过编辑完成图廓饰，打印设置和打印图形。可以自定义图廓的整饰和打印设置。（5）
5、 据交换功能目前EPS系统支持与众多的国内外流行的软件的数据格式进行交换，如AutoCAD的DXF、Microstation/INFO的E00和SHP、国家空间数据格式VCT等数据格式； 还有内部格式的COR/NOT、EXF等数据格式。（6） 对象与属性查询功能可以进行当前对象查询与量算操作。如：当前对象统计、属性查看、坐标查找、对象查找、编码查找等。还可根据这些查询功能将所需要的地物在大面积的图形中查找出来，同时定位于当前窗口中心，常用量算包括求夹角、求面积、求面积和、求两点距离和方位角、求点到直线的距离等。 （7） 数据处理对图形的合理性进一步编辑，采用扩展编辑功能，不仅对图面进行编辑，而
6、且采用对数据进行批量数据处理的方法，达到可以提高工作效率、辅助制图，同时也具有数据监理功能，还可以实现图形属性间的关联。如进行悬挂点处理、拓朴分析、对象整合、分组打散、图形打散。（8）外业数据采集与更新功能通过EPSW平台可以直接与多种全站仪相连接，现场采集数据成图；也可以将全站仪内存的数据导入平台成图；还可以利用测绘技术上的其它方法采集数据，通过手工输入编辑成图。 7.22项目测绘系统项目测绘采用的是西安必特思维公司的房地产面积测量与计算V2005-05系统，利用该系统，很好地解决了测绘流程的管理以及面积测量与计算，主要有如下两大系统：7.22.1测绘流程管理系统目前采取的测绘流程是：收件派
7、件面积测量与计算校对校核审定。“面积测量与计算”结点所完成的功能就是由C/S部分的面积测量与计算系统来完成的。当审定完一个测绘业务时，测绘成果就自动转到资料室，由具有资料管理权限的人员分发测绘成果资料、打印相关计价表。通过这种流程的管理，可以有效地保障测绘工作成果的质量和工作效率，有利于对测绘人员统计与考核。7.22.2面积测量与计算系统能绘制房屋分层分户平面图和分丘平面图，并根据实际情况计算出相应图元（即最小的闭合多边形，功能区套内、次套内、阳台、共有等区域中的一种区域）的面积，系统可自动计算出套内建筑面积、共有分摊面积及分摊系数和房屋建筑面积，并将图形、计算结果与其它相关数据信息存入数据库
8、来进行有效管理。通过可自定义的报表功能直观地体现测绘成果。在绘完图后，可以使用附加图框功能自动附加自定义的图框进行图形输出。系统综合了当前房地产面积测量与计算方面所涉及的所有业务特点，用计算机实现了繁杂的业务处理的规范化和自动化，为房地产面积测量与计算业务的办理和监督管理提供了必要、方便的手段，使工作人员摆脱了过去那种单调、低效的手工作业，能够准确、及时地向用户提供服务。本系统无论从整体规划设计，还是从软件、硬件的具体实现，都有其显著的特点，主要有如下特点：a.规范化与灵活性并存本系统主要依据国标房产测量规范（GB/T 17986.12000）来开发，所以具有规范化的特点；同时又结合了芜湖本地
9、的要求做了一些自定义。b.收缴证件对于不同的测绘业务可定义需要的证件，同时在收件时，可扫描或上传相关的证件并保存到数据库以备查档。c.实现自动计算与统计本系统充分利用了计算机的计算功能，实现了自动计算面积(系统可根据设置提供具体的面积计算公式，以备产权人查证)、统计各种数据，改变了手工计算的麻烦与不精确，避免了产权的纠纷。d.利用数据库存储楼盘、房屋的平面图克服了以往文件系统固有的且很难解决的问题，如在网络环境中对同一文件的编辑问题，安全性差、不便于集中管理等问题。e.与AutoCad和平共处克服了要么使用房地产面积测量与计算系统，要么使用AutoCad的缺点。f.对图元（最小的闭合多边形）的
10、唯一识别在计算套内、次套内、阳台、共有区域的面积时，系统会自动判断该区域是否已经计算过面积，如果已经计算过面积，系统将拒绝重复计算该区域的面积。g.提供了与交易&权属系统、楼盘系统、GIS系统的接口可在交易&权属系统、楼盘系统、GIS系统中调用并打印分层分户图、分户图，并能浏览、查询相关属性数据。在AutoCad系统下绘制的历史图形文件能够导入到本系统历史图形文件导入到本系统后，进行简单的处理后，就可使用本系统提供的各种工具。h.能在平面图上以不同颜色标注房屋的状态在业务系统中，房屋的状态可分为预售登记、产权登记、抵押登记、限制登记、租赁登记、其他登记等。如果您以dxf格式保存图形数据，则在业
11、务系统中查看房屋的分层分户图时，系统会自动在相对应房屋的平面图上根据已定义的颜色标注房屋的状态。i.自动生成房产测绘计价表当测绘业务通过审定后，系统根据设定的计价信息自动生成房产测绘计价表，可根据自己的需求修改计价表的格式。7.22.3多维分析可对测绘人员的工作量、某地的总建筑面积等信息进行图文分析；也可对用户定义的任何测度、维度进行分析。 系统的主要功能如下：a.辅助绘图工具如轴网绘制、轴网标注、轴号定义、平行线绘制、相对长度画线、相对角度画线等工具。b.套内、次套内、阳台、共用图元的面积计算对指定的不同类型的图元（最小的闭合多边形构成的区域）选用相应的工具，系统就自动计算其面积。对于套内、
12、次套内、共有区域，系统自动生成区域编号，当然用户也可修改编号；对于阳台，用户可以在平面图上选择其所属的套内或次套内区域；对于共有区域，如果其所属的楼盘是精确配图并且分摊方式是整体分摊，那么用户可以选择该区域是不分摊、还是整幢分摊、还是按层分摊、还是按套分摊；如果其所属的楼盘是精确配图并且分摊方式是多级分摊，则对该区域不需要设置分摊方式，但要设置共用组；对于阳台、共有图元，用户可以设定是否计算半面积；对于共有区域，用户可以设置共有名称；对于所有区域，用户可以设置是否标注面积。对各种图元计算完面积后，系统默认标注其编号。系统能够处理由多个闭合多边形构成的区域，并能够唯一识别任一区域，这就防止了同一
13、区域面积的重复计算。c.均匀墙体、不均匀墙体的绘制与面积计算对于均匀墙体，用户按照同一方向依次选择墙体中心线后，然后根据系统提示输入外半墙宽度，系统自动绘制外半墙并计算其面积；对于不均匀墙体，用户可先用“辅助工具-不同厚度外半墙绘制”工具，绘制外半墙，然后用“不均匀墙体面积计算”工具计算半墙面积。这就可以满足任意墙体的绘制与面积计算。d.提取图元面积计算公式当面积计算方式设置为“有计算公式”时，可使用该功能提取图元的面积计算公式。e.浏览与删除图元数据浏览当前图层所有已经计算面积的图元属性数据。当系统设定的面积计算方式为“有计算公式”时，也可查看图元的计算公式。当用户意识到已计算面积的图元有误
14、时，可以用此功能删除该图元，然后重新计算面积。f.打开同一楼盘的相邻图层如果当前楼盘有多个图层，那么可用此功能由当前图层转到其它相临图层，而不必重新打开楼盘然后选择图层。g.根据所构造的查询条件选择需要打开的楼盘当某用户已经绘制了成百上千幢楼盘并要查看某幢楼盘时，用手工选择实在让人眼花缭乱。可使用查询条件构造 工具快速找到目标楼盘。h.调整图元的属性数据如果想修改图元的属性数据，如：图元编号、封闭属性、共有名称、面积修正值等，就需要使用调整数据工具。对于面积修正值，可能在已发房屋产权证上填写的产权面积与实际测量面积不符时就要填写，其值可正可负。i.楼盘报表与选择打印计算某楼盘总建筑面积、共有面
15、积及其所属的每套房屋的套内建筑面积、共有分摊面积、建筑面积或产权面积，并自动生成图层、图元、房屋面积、计算公式等报表。由于一幢楼盘的所有报表可能有几十页，考虑到用户可能需要某页或某类报表，所以本系统提供了单页打印、分类打印、全部打印。j.单套房屋报表列出某幢楼盘的某层某套房屋的建筑面积（或销售面积，或产权面积）、套内建筑面积、共有分摊面积以及计算公式。k.房屋报表列出分户子系统中某套房屋的建筑面积（或销售面积，或产权面积）、套内建筑面积、共有分摊面积以及计算公式。l.自动附加图框并计算比例尺、删除图框用户绘制完图并计算完面积后，可使用附加图框工具自动附加图框，系统中默认了几种图框样例，同时用户可以自己设定图框样式、以及图框显示的内容比例尺、座落、建筑结构等信息；对于阳台图元，如果是封闭的则以粗实线框出，否则以粗虚线框出，同时在阳台图元的中间位置标出“阳台”二字；对于共有图元，则其中间位置标出共有图
