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1、武汉别墅市场调查报告X X项目市场分析报告零度地产顾问有限公司致：XX房地产开发有限公司：承蒙垂信，得以合作并提供服务之机会，基于与贵方的沟通和对项 目的粗浅理解，结合我们从事专业策划代理经验，现向贵司提交项目市 场提案，由于对贵项目尚处于一个简单了解及感性认识的阶段，结合与 贵司将本项目拟作别墅和洋房的组合，因此本提案仅从市场角度对现阶 段武汉别墅项目及别墅和洋房的组合项目进行分析预测，它难以反映我 司对贵项目的整合营销思路，仅有一些初步设想以供贵司参考，作为双 方进一步合作的基础，详细内容附后。第一章武汉市总体市场分析第二章武汉别墅专题分析第三章汤逊湖片市场分析顺祝商祺！第一章武汉市房地产
2、市场综合分析第一节武汉市房地产市场特征1、地产巨鳄登陆江城，大盘涌起从 开始，武汉市大盘不断涌现，如金银湖片区、后湖片区、南湖片区、光谷片区、沌口经济开发区等大型住宅社区的开发和销售已渐成气候，它们的质优价廉以及良好的景观优势将对部分中小型项目产生影响，如四季花城、奥林匹克花园、南国明珠、金色港湾、名都花园等，同时大盘的产生在一定程度上广开客户的置业范 围。2、价格两极分化高收入阶层仍倾向居住在城市核心地带，追求宽大、豪华高档的大户型。部分开发商为她们开发面积在130-180平方米左右高层带电梯住宅，价格定位为3000元/平方米左右，位于中心区地段与景观优美的之地。针对中低收入阶层注重实用型经
3、济适用房和普通商品房的消费特点，开发商挖掘面积为130平方米以下，价格在 2200元/平方米左右的普通多层住宅。这两种价格相差迥异的住宅共同构成了武汉房地产市场。当前武汉楼市的平均楼价为 2353.4元/平方米，以2400元/平方米以下 的多层住宅为主，高层、小高层住宅正悄然兴起，势不可当。3、楼盘主题卖点推陈出新在今年之前，几乎所有楼盘无一例外的以豪宅、湖景、亲水住 宅、绝版等作为楼盘的主导卖点，而现在则有“绿色生态” “智能 化” “生活模式” “国家示范小区” “生态小区” “空中别墅”等 新卖点出现，不断推陈出新的楼盘卖点使得武汉楼市呈多面性发O4、区域板块效应越来越明显房地产开发企业
4、的投资当前呈现以市场为导向的特点，越是热 点地区，开发企业越具有热情，越来越多的开发企业趋之若鹫地在 某个热点地区聚集，并加剧该地区的竞争。而那些市场不景气的地 区无法提起开发企业投资的兴趣，无人问津。例如徐东地区、南湖 地区、光谷地区、后湖地区，已成为众多开发企业逐鹿的地方，而 原来就不具有吸引力的地区，如：长丰、青山等地区，由于长期缺 乏人气，越来越被市场冷落。5、建筑风格单一，楼盘综合素质相似武汉市当前楼盘的建筑风格基本上都以欧陆风格与现代风格相 结合。相对建筑风格较为单一，外来风格袭用较多，房地产建筑艺术在武汉市房地产市场上还不成熟，没有形成武汉市较为独特的 “武汉风情”；而欧陆建筑风
5、格的运用在武汉已接近饱和。当前武 汉市开发的商品房楼盘素质上有诸多相似之处，现在消费者在购房 上逐步变得更加理性，对楼盘的整体素质的要求将会更高。6、物业付款方式多样，传统观念正悄然转变武汉市的购房者在楼盘的付款方式上，多数人能够接受按揭付 款方式，超前的消费意识正在逐步成为购房的主要手段，也出现象 “零首期”等多种优惠方式，运用并不成熟。发展冏对其它促销手 段运用不多，如装修按揭、车库使用权等。7、物业管理将更加规范，服务意识更加增强从今年开始，开发商与购房者签定合同时，必须签定前期物 业管理协议，这意味着武汉的物业管理将更为规范。武汉市很多 住宅尚未引入物业管理。一些新建小区则逐渐将物业管
6、理放入宣传 重点。外地物业管理企业已经进入武汉，如深圳中海、金地、城建 集团等。这些企业大多以顾问为主，不做具体的物业管理。但随着 这些品牌公司的介入，武汉有很多楼盘推出“星级管理”、“特色 服务”，摆脱了传统简单管理及基本服务内容，正逐步向专业化、 个性化的道路发展，如丽岛花园、蓝湾俊园、世纪华庭，势必将对 武汉物业管理的整体素质有所促进和提高。8、开发商开始重视营销操作现阶段，武汉开发商在楼盘营销手法上，主要以发传单、地盘包装和各项媒体宣传等组成，但地盘包装水平有限，销售人员的素质和专业也有待加强。可喜的是，一些发展商已经开始重视营销，既能很好的对楼盘进行包装，也能利用软硬广告进行宣传炒作
7、。如丽岛花园的罗丹雕塑展、宜家汤臣的直升机看楼、中央花园举办大 型中国音乐会、福星惠誉的形象大使评选等，均取得了较好的效 果。虽然很多与沿海城市相比仍显得不足，但已显示出武汉新营销 手法的开始，逐步向多层次、多样化发展。9、新开发的楼盘园林档次越来越高江城楼市良好的营销态势催生了楼市的一轮开发春潮，武昌的东湖高新技术开发区、南湖片区、徐东路中北路沿线、武汉经济 技术开发区、汉口的金银湖和后湖片区等开发的热点区域集中了大 量的正在崛起中的新盘。开发商越来越注重小区白然环境和人文环 境的营造，产品组合正向多元化的方向发展。特别是新兴开发区， 整体规划水平高，外部环境好，新开发楼盘的配套也越来越完善
8、， 充分考虑到业主居家、购物、休闲、子女教育和楼盘升值潜力等多 方面的需求。第二节武汉市房地产市场供求状况1、房地产市场发展状况房地产总体上呈现平稳的发展趋势。从底随着实物分房的结束,住房冏品化的进程将逐步加快，住房冏品化的思想已被消费者所接受。随着政策引导房地产市场正逐步向稳定和繁荣的方向发展。1-1房地产的开发量逐年增加，投资额逐年加大，全市房地产开发总投资累计 170.41亿元，较 增长28.9%，施工 面积1977.94万平方米，较上年增长 14%，其中住宅施工面积 1679万 平方米，较上年增长 19%;竣工面积 689.45万平方米，比上一年增长 9.7%A、几年武汉市房地产开发住
9、宅施工、竣工面积分析比较项目-施工面积（万itf）824.6941.91260.151977.94新开工面积（万m2）330.3411.6644.16891.63竣工面积（万itf）330.4347.5506.04689.451-2武汉房市火热，一浪高过一浪，全市商品房的销售额达到了168.53亿元，其中销售住宅 845.96万平方米。近几年商品房的销售逐年递增，一浪接一浪，比增长26.6%。在商品房销售的过程中，预售过程显示出强大的力量，说明武 汉房地产市场越来越火，发展后劲十足，另一方面又说明武汉房地产仍 尚未成熟，在繁荣的背后仍有潜在的威胁。另外从上下半年销售情况来看，下半年明显要好与上
10、半年，上半年销售略好、预售略差，而下半 年恰恰相反。随着武汉几大国有开发企业的合并、各中小开发商将面临着外来开 发企业的倾轧和本地巨头的圈地威胁，惟有在产品上能够突破创新才能 获得生机。B、近几年武汉市住宅预销售面积分析比较（单位:万/平方米）年份-1 6-7 12销售198.7215.53244151.96201.37预售59.0383.0391.4101.83390.8合计257.73298.56335.4253.79592.171-3武汉火爆房市的冷思考一一警惕房市的无效供给在武汉房地产呈现火热的时候，一边也表现出开发商的盲目性较 重。从近几年商品房的空置率越来越高能够看出开发商在利益驱
11、动下, 急于上项目，并不了解消费者真正需求的一面。c、近几年武汉市住宅空置面积分析比较年份1999空置（万m2）76.44100.441501152401-4近几年住宅房地产购买方式分析表项目1-6销售总面积（万m2）257.73298.56335.4253.79其中：单位购买面积（万m2）16576.7967.0862.79其中：个人购买面积（万m2）141.75221.77268.32223.33其中：个人购买比例45%74%80%88%个人购房总金额（亿元）22.6835.7049.3147.92商业贷款及公积金（亿元）3.808.001219.40按揭贷款比例60%65%80%90%贷款购房总金额（亿元）6.3312.3130.3129.85一次性和分期付款金额（亿）16.3523.3923.0318.07A、单位购买商品房的绝对面积和相对比例均在下降，个人购房已成 为主要方式。B、个人购房方式已从一次性和分期付款为主转变为以按揭贷款购房 为主要方式，即个人购房的主体已从财富拥有者向高收入拥有者转变。1-5房地产企业微观状况据统计，的10强企业，去年共完成开发 29. 77亿元，销售金额达到23. 86亿元，比上年的市场占有率提高了8个百分点。而10强开发企业的平均利润为13%，比上年降低了 2个百分点。该结果显示，
