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1、 案例：甲以合同更名方式购买了乙的房屋，该处房屋是未交付使用的期房。甲在完成与房产商签订购房合同后，便不承认与乙之间签订了更名合同，同时拒绝支付房屋差价。于是，双方最终闹到法院。法院认为，双方签定的合同更名协议无效，鉴于房产商已与丙重新签订购房合同，最终双方达成法院调解，甲要给予乙适当补偿。目前，合同更名这一名词在当下似乎已经是司空见惯，无论是购买新房还是二手房中都似乎也已经是数见不鲜了，而与此同时由此而引发的纠纷似乎也是层出不穷，这种通过办理合同更名，而不是产权过户的形式取得房屋的行为，虽然省却了部分交易税费，但是从实际操作看，合同更名隐藏着风险，由此引发的纠纷也时常发生。如果想购买转让房屋
2、，承担风险最小，那么等其取得了房产证后再到房地局办理产权转让手续无疑的是一种最为安全的方式。但是现实情况中，很多人的转让需求是非常急迫的，而此时关于合同更名的问题，就成为很多买房的朋友所关注的，在本网的购房指南频道中也有很多购房者在询问此类的问题，例如：没有办理房产证卖房是不是就办个合同更名就好了、二手房交易合同更名有证的区别、合同更名手续费 3%？等，合同更名已经越来越受到购房者的关注。 究竟什么是合同更名？合同更名，简单说就是合同中的权利义务不变，只更改买受人。现实情况中，合同更名主要有三种方式： 一、如果购房者与房产商签订了预购协议，并交纳了购房定金，这种预订性质的合同仅是担保签订正式合
3、同，是购买房屋的初步阶段，合同更名只不过是解除原合同再重新签订新合同，所以更名手续比较简单。二、如果签订了正式购房合同，但还未经交易中心登记备案，合同更名也仅限于解除原合同再重新签订合同。此种情况下的合同更名手续也较为简单。三、如果购房者签订的正式合同已由交易中心登记备案，那么更改合同的买受人，须将已登记备案的合同撤销，在更改了买受人后再进行登记，所以此种合同更名手续就比较复杂。 很多人认为房屋没有实际交付入住，所以办理合同更名手续比较简单。其实现实情况中，办理合同更名关键是要看购房合同是否经过相关部门的登记。合同更名是期房转让的一种形式，这种形式最主要的是可以逃避房地产交易税费，赚取房屋交易
4、差价。但同时这种行为也存在着很大的风险，因为房屋未取得产权证，国家法律是严禁无房产证上市交易的，所以这种合同更名行为在法律上是一种无效行为，由此买卖双方当事人的权利难以得到保障。合同更名是如何办理的？ 根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。国家对于未取得房产证的房屋是禁止上市交易的，但是现实情况中，交易双方采用的这种合同更名因为涉及开发商与购房
5、者双方的共同利益，如果购房者要实现合同更名那么必要的条件就是获得开发商的认同。办理的一般步骤为：首先，办理合同更名必须要征得合同另一方，即开发商的同意和配合。 合同法 第七十七条规定： “当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 ”第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 ”合同更名的实质是合同主体的变更，也即合同法上规定的合同一方将其在合同中的权利和义务一并转让。那么通过该规定，可以看出，办理合同更名必须要征得合同另一方，即开发商的同意和配合。但是需要注意的是商品房买卖合同更名因涉嫌违反法
6、律禁止性规定，存在被认定无效的可能。根据中华人民共和国城市房地产管理法有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一样的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记。因此，预售商品房的转让，需已竣工且取得房屋所有权证，否则权利人的转让行为无效，如果不是预售商品房那就不影响。合同更名收费合理性目前市场上开发商合同更名可以说是一种比较普遍的现象，这一收费虽然没有政策依据，但基本上所有楼盘都是这样做的，可以说是不成文的行规。据了解，开发商之
7、所以收取这笔费用主要是基于以下几方面的考虑：一、客户资源无端损失。因为合同更名很容易，很多人就不会严肃对待这份合同。二、防止少数“炒家”到处炒房子。一个新项目即将开盘亮相，都有不少的人抢先来定购或者内部认购，这其中大部分是真实的买房者，但也有小部分是来“炒”房子。而“炒”家的介入会使一些开发商看不到真正的房地产需求量，不能对新项目的客户资源究竟有多少真正的客户进行准确把握，这样不利于房地产市场的健康发展。三、如果开发商不收取更名费，开发商没有义务去为购房者更名，因为实际上要办理合同更名开发商要配合购房者做大量的工作，而且那些办了按揭的，开发商还将为每套房做担保并向银行交保证金。四、不利于二手房
8、市场的发展，开发商收取的更名费实际上远远低于二手房市场上的收费，但是更名实际上有点像做二手买卖，这样会影响二手房市场。五、防止内部销售人员从中渔利，假如不收取更名费，已经购房的购房者就有可能私下勾兑售楼人员，给售楼人员一定的好处，要求售楼人员把房子转买给另外新的购房者。 从法律的角度来看，购买人经开发商同意需更名时，开发商向购买人收取一定费用应遵守法律规定。如在更名过程中开发商代收另行办理按揭、保险、公证等法律规定所需费用是合法的；而开发商向购买人收取所谓代办费、手续费、更名费等费用不合法。另外，购买人与开发商签订购房合同后至办理完房屋权属证书的不同阶段需更名时，购买人应支付的费用是不同的。婆说婆有理，公说公有理。但是归根结底这种行为是为国家法律不提倡，甚至是禁止的行为，国家这样做的主要目的还在于抑制投资者的短期炒作行为，对目前市场中大量存在的大产证未转为小产证之前，就直接进入*市场进行交易的行为加以遏制。归根结底还是要保障广大购房者的合法权益。为了更好的保障房产交易市场的健康发展，维护自身的合法权益，建议我们广大的购房者不要采用这种合同更名的方式来取得房屋所有权。
