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1、1朱树英谈律师专业化-( 转载于房地产专业法律服务网）编者按：2004 年 7 月 28 日，朱树英律师应邀在云南袁野律师事务所进行业务交流。袁野所是一家有 60 多名执业律师的在西南地区有一定影响的大所。该所根据朱律师交流讲话的录音整理成本文，并发表在该所今年第 2 期所刊上。现经朱律师本人修改后转载本所刊，以飨读者。很高兴有机会和袁野所的同仁交流，我是全国律协民事业务委员会副主任，主管房地产业务研究。民委还有一个房地产论坛，我是论坛组织委员会主任。和大家研究交流律师业务，这就是我的责任。我主要讲三个问题。一、律师和律师事务所的专业化现在很多律师事务所都在讨论专业化，我认为专业化不仅仅是事务
2、所的专业化，也是律师的专业化。我们建纬所全体律师，只做城市建设这一专业，其中包括建筑和房地产。作为一家律师事务所，我们整个所可以说在房地产业务方面是比较专业的。在这种情况下，事务所的整体专业化优势有利于律师个人迅速走上专业化道路。反之，一个律师事务所专业化的关键有时也在于律师个人的专业化。往往有这样的情况，因为有一个非常好的专业律师就促成了事务所这一方面的专业化。某一律师在某一领域非常有造诣，他加盟事务所以后，就构成了一个以他为主的专业，这是由律师个人决定了事务所的专业化。因为律师事务所是由具有专业知识的律师组成的，因此不仅仅事务所和合伙人要考虑专业化，就组成事务所整体的律师个人而言，都要考虑
3、自己如何成为一名专业化律师。结论是，在解决事务所专业化这个问题上必须具有两个积极性：一是事务所、合伙人的积极性；二是律师的积极性。所以，我的第一个观点是，律师和事务所都要在专业化这个问题上发挥积极性，也就是要发挥两个积极性。我们所的建筑房地产专业特色，还反映在事务所部门设置上。按照房地产开发的流程，我们将事务所的主要业务分为三个部：专搞前期开发的土地房产部、专管中期施工营造的工程房产部以及负责后期销售、租赁、2物业、按揭等方面的金融房产部。我们所现在在专业化服务方面碰到的问题是由于我们为开发商和承包商都提供法律服务，然而事务所又不能同时接受相对人双方的委托，客户往往在我们这里“打架” 。和国外
4、的一些专业化律师事务所比较，他们只做一个领域或者只做开发商的业务，或者只做承包商的业务。比如做建筑业最好的一个国际律师事务所英国的梅森斯，就只做承包商的业务，他们的专业更狭窄，但名声更响，国际律师业内人士也都认为梅森斯所提供建筑工程专业的服务是最好的。当然，在国内我们建纬所在建筑房地产领域可以说是比较专业化的。全所 28 名专职律师，其中一半以上的人除有律师职称外，还有其他专业职称，有 2 位高级工程师、 2 位高级经济师、 10 位经济师、3 位造价工程师、1 位注册监理师、1 位注册会计师。可以说律师人才的专业化也算是不错了，但是，同我们在开展业务中碰到的一个美国律师相比，我们的专业化程度
5、实在是微不足道。上海兴建浦东国际机场，由我们所协助市府法制办提供法律服务，在施工过程中指挥部要我们就工程保险提供法律意见：买不买保险？怎样买保险？哪种保险保费低且服务好？老实说，我们讲不出多少东西来，虽然我们有一些实践，也提了一些意见。后来我们通过上海交通大学保险论坛杂志，找了一家德国开在上海的赛其维克工程保险经纪公司，他给我们推荐了一位美国律师来介绍国际机场的保险该怎么做，美国律师的来回路费及食宿费都由这家德国公司承担，因为保险经纪公司可以从保险公司收取相关费用，不需委托人支付费用，这是保险经纪业的国际惯例。美国律师来了，他是比我们更专业的专业化律师，他只做国际机场的工程保险一个专业的业务，
6、其它都不做，他是这方面的专家。他讲了一大堆国际机场购买保险的情况：有买保险的，有不买保险的，范围大小各异，发生事故后处理方法各有不同等等。我感觉他对这一行非常熟悉，在这一领域研究得非常精深，听了倍受启发。这才叫专业化律师。可以说他的钱是赚不完的，哪一个国际机场投资不是至少几亿美金？！这位美国律师还介绍了一个案例：德国某个城市新建的国际机场在快竣工时发生火灾，损失两亿美金，但是由于买保险时附加了预期利润险，因此机场方面的预期利润损失由保险公司负责赔偿。这些投保策略我们原先都不了解，但如果能够帮助委托人这样思考问题，委托人当然相信律师。3而且我们知道，如果委托人与保险公司因赔偿发生争议，也需要请律
7、师，因此在此行业中律师业务是延续的。听这位美国律师上课，我们深深感到：专业分工越细，越有出路。此外，确定专业化分工的点很值得研究。点在哪里？比如刚才说的国际机场的工程保险，选这个点就非常聪敏，这是一个面小但前途远大的点，在这一点上突破，律师业务自然越做越精，而且如果成为这方面的专家，那就会有源源不断的专业业务。国内从事专业的律师真该好好研究，从中吸取经验。现在很多律师事务所介绍自己擅长房地产，而且还介绍同时擅长金融、证券、海事、专利等等，什么都擅长等于什么都不擅长。擅长房地产的话怎能轻易说？房地产范围如此之广，怎么可能都擅长？！袁野律师事务所的律师都很年轻，能否订个目标和计划，经过 5 年或
8、10 年，以某一位或几位律师为首，搞成某一专业，成为该领域的专家。只要你成为专家了，人坐在屋里都会有业务上门找你。我们所对做全过程的法律服务这个点、这个业务非常感兴趣，在服务过程中也会碰到很多问题。做前期地产开发，首先会碰到规划许可问题。国家对房地产的控制从规划开始，规划许可是房地产开发的生命线，包括选址许可、用地许可、建设许可，都归规划管。这里不仅仅涉及行政诉讼，还涉及到房地产开发的变性变人。例如国有土地成为出让土地，这是变性，规划首先要考察你是否获得选址许可；国有仓库使用人改变为搞住宅的房地产开发商，这是变人，规划也要审核你的用地许可。这“规划许可”涉及到一大堆专业性问题。所以我们所这几年
9、一直在培养这方面的人才，谁对规划许可方面的问题感兴趣，就鼓励他做深入研究。我们所一位副主任，他是从房地产局出来当律师的，他着重研究这个方面的问题。经过几年的努力，我觉得如今他已经成为这方面的专家了，他已办了五十多个土地规划方面的案子，有很多是标的不小的案件。我们所曾办过一个规划方面的案子，是超高超宽部分全部拆除的案件：项目建设限高 22 米，实有 30 米，超出 8 米；房屋体量超宽 0.76 米。最后，规划局处罚决定拆除超高、超宽部分的建筑，法院也同样裁定拆除。案件涉及民事权利义务关系、行政权利义务关系、行政与民事交叉的权利义务关系。经研究发现，这类案件有的可以打行政诉讼，有的可以打民事诉讼
10、，还可以通过民事诉讼来解决行政问题，这就需要一个专业性很强的带头人。又4如土地动拆迁中的专业问题也很多，动拆迁都涉及补偿问题。现在不仅房有补偿，地也要给补偿。11 月 1 日后，房地产动拆迁补偿问题按规定发生变化，土地要拍卖，地价就上去了，动迁费用也就跟着上涨，使得房价总的也要上涨。可能这种政策不久以后也会在云南实施，所以有兴趣的律师可以深入研究这方面的专业。我们所里还有专门研究工程索赔的律师。这个领域的范围很大，可以说是座金山。工程索赔是一种国际惯例。整个承发包市场中承包人的策略就是低中标、勤签证、高索赔。低中标是激烈的竞争造成的。承包商履行合同过程中的对策就是勤签证，勤于签证精于索赔。因此
11、工程索赔就成为一个大问题。我的一位助理就专门研究工程索赔，他有一定的优势，因为他是南京东南大学士木工程硕士研究生，本科学的是合同管理专业，硕士专业是工程索赔。在大学里他就考取了律师资格证，经过双向选择加盟了我们所。他对工程索赔有一套完整的理论，但我告诉他：“你的理论在实践中必须结合实际，使它们成为指导实践的依据，这需要一个过程，在索赔实践中大量专业术语人家听不懂，要把理论转化为实践中可用的东西至少要 5 年。大学毕业后进入律师这个行业要自如地运用自己的理论指导实践必须经过这个过程。 ”他现在正在认真地做。我的意思是事务所人越多，越要选择专业上有发展前途的点（专业定位） ，在点上取得突破，以带动
12、律师事务所的发展。房地产是一个综合行业，和土地、金融业都有关，结合部很多，找准结合部上有前景的点取得突破，三五年以后就有可能成为这方面的专业律师。所以我要强调的就是：专业化的事务所必须要有专业化的律师，每个律师都要有自己的专业和计划发展的专业。 二、专业化分工和市场需求我们面对的房地产市场是个综合市场，可分成若干个小市场，细分的话有建筑市场、土地市场、销售市场、租赁市场等等，还有法律服务市场，我们律师就在这个市场当中。这个市场由律师和服务对象组成，两者是对应的双方，因此律师要研究法律服务市场。我们都知道市场由市场主体、客体即标的物以及双方的权利义务构成，这就必须研究你需要我做什么？5我能为你做
13、什么？在各级政府不成为市场的主体时，政府主要职能决定市场的导控（导向控制） ，政府要查处市场中的违法行为，政府就有相应的法律服务需求，我们就能够为政府在这方面即政府作出市场违规行为的处罚事务方面提供法律服务；还有当政府实际作为市场主体进行投资建设进入市场时，就会产生政府本身作为市场主体的法律需求。如上海浦东国际机场是市政府投资 130 多亿的头号大工程，在市场中就产生了一系列法律问题，机场建设指挥部能作为主体签订合同吗？用什么方法使它主体合法化？法律问题因此也就产生了；要签订合同就要谈判，法律问题又来了，法律服务要求也就产生了。因此，市场规律决定了即使是政府，在其作为市场关系的主体时也会有法律
14、服务的需求。又如上海市司法局作为政府的一个职能部门，在营建上海政法大楼过程中也遇到了法律服务需求。项目在招投标开始就遇到一大堆法律问题，因此我们所有幸为其提供了过程法律服务。政府是市场主体之一，作为民事主体或行政执法主体时，都有法律服务的需求。值得注意的是，为政府提供法律服务，产生的影响力比为其他客户服务造成的影响力大许多倍。我们曾给上海建管办一个查处无证设计的行政处罚案提供法律服务，从材料分析、确定证据、起草行政处罚决定书以及一、二审案件都由我们代理。工作完成后，建委对我们的服务评价很高。之后，华东建筑设计院也特意找到我们，聘请我们做法律顾问。他们认为建筑业的政府主管部门都信任我们，他们当然
15、就更应该信任我们。此外，在建筑房地产领域中的开发商、承包商是我们的主要客户，他们各有大量的法律服务需求，由他们构成了庞大的承发包的法律服务市场；开发商、买卖人则构成了数量最大、问题最多的市场买卖市场即交易市场。交易市场中有大量的人买房要请律师，这也是一类市场主体。在香港，许多律师 90以上的业务来自于房地产交易市场。在交易过程中，一级市场、二级市场、三级市场的转让买卖，都需要律师提供法律服务，因此，房屋交易是我们律师在房地产领域中的又一法律服务市场。政府、开发商、承包商、小业主都是我们的服务对象，研究市场需求就有一个律师服务定位问题。我们律师事务所定位在哪里，总体上，服务市场定位应与市场需求相
16、结合。我认为，从产生诸多问题和主要的房地产市场需求分析，应将律师的6主要业务定位在地产与承发包市场上。地产应该是主攻方向。地产开发中没有小标的，地产标的都很大。本人曾办理过 5.4 亿元上海市标的最大的房地产案件，就是土地开发过程中的投资纠纷。作为象袁野所这样具有相当规模的律师事务所，选准作为突破点的市场需求很重要。要研究哪些市场是有发展前途的，进而确定发展重点。另一方面要研究可能带来潜在业务的市场的各种情况，尤其是一些平常我们不熟悉的领域。比如说房地产开发项目转让的法律服务就是很值得研究的新业务。象云南的市场环境，我认为今后一段时间此类业务应该会增加许多。在项目转让过程中，受让方需要请律师调查土地的情况，分析转让计划是否有可行性，这是现实的、重要的法律服务需求。我承办过一个案子，我认为是自己从事律师职业以来办得最成功的一个案子。简单地介绍一下案情：这是涉及到上海建工集团的一个房地产项目转让的复杂案件，上海市高级人民院一审判决，认定房地产转让合同为附条件的民事行为，条件未成就，转让合同未生效，要我的当事人建工集团承担
