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1、四个物业管理运作阶段根据物业管理在房地产开发、建设、使用各阶段的不同作用 及特点，物业管理的运作可分为以下四个阶段：物业管理策划阶 段、物业管理的准备阶段、物业管理的启动阶段、物业管理的运 作阶段。1、物业管理的策划阶段：所谓物业管理的策划阶段，是指物 业管理企业在接管物业之前就提早介入，以物业管理的角度对物 业环境、功能、使用、维修、施工、设施提出建议。为物业今后 的投入使用创造条件，并且最大化节约资金。为今后良好的物业 管理打下基础。同时，根据物业的建设特点，依据购买使用者的 物业管理服务要求，初步制订物业管理服务档次、确定服务标准 及服务项目。2、物业管理的前期准备阶段：物业管理的前期准
2、备阶段，一 般在物业竣工投入使用前八个月开始。主要工作包括：决定自行 组建、选聘物业管理公司或顾问公司参与管理。制订物业管理前 期开办财务预算及年度预算，制订物业管理整体动作方案，编制 物业管理所需的各种文件，包括：管理公约、住户手册、住 户守则、装修规则、停车场规则、物业收楼文件、租约 等。拟订内部机构设置及人员编制，逐步分期、分批选聘管理人员及培训。设计各部门的运作方案及规章制度。由于物业管理前 期准备阶段的专业性非常强，故此聘请专业物业顾问公司以其丰 富的经验、成熟的专业管理技术作为支持是今后成功于否的保障。成功的前期准备阶段可为后期实际运作打下良好的基础，可以极 大避免今后管理的随意性
3、，最大限度地规避今后的管理风险，并 充分体现发展的建设目的。3、物业管理的启动阶段：物业管理的全面启动阶段，是以物 业的接管验收为标志。此阶段包括：物业的接管验收、办理客户 收楼、入住手续、全面物业管理服务的展开、建立物业的档案资 料、客户资料、除执行日常管理工作外还要制订整个物业的管理、 保养、维护计划。这一阶段的工作纷繁复杂，因此在制订出各种 计划的同时，要严格执行环环相扣。在为客户提供服务的同时， 加强沟通宣传管理公司的管理规定，以谋求客户的理解支持并及 时根据客户的要求，调整各种管理计划，以求更加适合、满足客 户之需求。4、物业管理的日常运作阶段：此阶段最主要的内容包括日常 综合管理服
4、务的稳定与提高。其中包括：物业维修管理、设备维 护保养管理、环境绿化管理、安全管理、有偿服务管理等。在为 客户提供优质服务的同时，以管理公约及其他管理规定为依 据，处理各种管理当中出现的问题并合理利用财务资源，做到开 源节流，提高资金利用率，改善物业的使用功能。对管理工作进 行定期检讨、计划未来、训练员工及灌输新知识为管理的提高打 下基础。物业管理的复杂性、系统性、专业性的特点决定了管理 的难度。为此良好的内外部环境对提高物业管理水平就显得尤为 重要。根据以往的经验，要改善提高管理水平须有赖于政府部门制 订出一科学的制度、法规及周边区域各政府职能部门的配合及市 政、交通、绿化的改善，更须业主、租户、管理公司的沟通理解 与合作。我们相信随着社会主义市场经济的逐步发展，专业化、 企业化、制度化的物业管理企业将大有作为。
