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1、2021物业项目设施设备的运行维护方案本项目拥有大量先进的设施设备，通过精细、高效的设备运行维护、报修管理、节能管理、档案管理、应急方案设计等服务，向客户提供365天、24小时不间断的基础功能服务，确保舒适、安全和便利，是物业管理公司最为重要的职责之一。我司在服务于国贸中心的过程中，积累了非常丰富的现代高档设施设备的运行、维护及管理经验，在领导重视、技术过硬、精细管理以及持续改进的多重因素下，确保了17年无重大设备故障事故的出色专业记录。国贸物业设备运行与维修保养服务的目标是确保本项目设施设备运行的安全、高效率及综合成本得到有效控制。一、强弱电系统运行与维护1.目标为本项目建筑物及配套设备设施
2、提供安全、可靠、稳定的电能供应，电视及通讯网络畅通，满足客户需求，是管理公司的首要目的之一。2.内容对变配电系统设备、动力用电设备、照明等系统设备按专业规范和操作规程实施运行和维护，保证强弱电系统设备的安全供电、设备的安全运行以及运行维护人员的人身安全。按行业规范设置变配电系统值班岗位和维修保养岗位；制订各类设备维护、检修的月、季和年度计划，定期对设备进行维护检修；执行巡视、检修制度，快速响应投诉和临时维修。3.措施人员：具备有专业技能和实际工作经验的技工队伍，所有员工必须持政府主管部门颁发的相应等级的操作证上岗；程序：汲取国贸中心多年来的实际运行和管理经验，制定相关的规程、制度、安全和操作程
3、序，建立完善的监督检查机制、意见反馈体系等；建立严格的规章制度，认真执行安全操作规程；建立设备运行、维修档案；培训：专业提高培训、服务意识培训；针对具体设备的定向技术操作培训；针对电气专业的不同内容（包括电站）的业务培训。二、空调（制冷）机组运行与维护1.目标制冷机组及其配套设备是暖通空调系统的核心设备，其正常运转是本项目暖通空调系统正常运行的基本条件。物业管理公司将根据楼宇的设备技术情况，制订制冷机组及其配套设备运行、维护和管理规程，保证制冷系统正常运行，并逐步实现降低能源消耗、减少运行成本的目标。2.内容按设备运行规程和操作手册技术要求，制订制冷系统运行规程和操作任务书，用以指导空调系统运
4、行维护人员的规范操作；制订并执行该系统设备例行的月、季和年度维修保养计划；通过智能化”群控系统”采集运行数据，进行能源消耗分析，按不同季节制冷量的需求，优化制冷机组及其配套设备的运行程序，以达到降低能耗的目的；配合制冷机组供应商或专业公司对制冷机组进行专业维护保养工作，对其全过程进行监督管理，并建立设备运行维护档案。3.措施汲取国贸中心大型尖端制冷设备多年积累的运行经验，制定完善的岗位责任制、操作手册等文件；建立并执行机房设备巡视制度和设备运行记录制度；制冷机组及其配套设备的运行维护人员须经专业培训，考试合格后上岗；组织设备供应商对物业管理公司运行维护人员做专业技术培训；三、热交换机组运行与维
5、护1.目标为本项目提供稳定可靠、舒适安全的热力能源，通过对机组的维护和保养，确保系统的运转正常。在充分掌握设备技术数据的前提下，制定出相应的运行模式，以达到节省能源的目的。2.内容热力交换设施的维护与运行；燃气锅炉的维护与运行；室内散热器的维修与保养；压力容器的定期检测；燃气器具的定期检测；热力管线、阀门的维护与检修。3.措施根据设备技术要求制定维修保养计划；定期对换热器进行清洗、除污、更换密封件；按计划报请技术监督局进行检测；认真填写巡检记录；收集汇总运行数据，采取相应的节能措施；所有从业人员必须持有专业上岗证。四、给排水系统运行与维护1.目标通过给排水系统设备设施的正常安全运行，保证本项目
6、用水稳定供应，污水排放符合国家标准。在周密的计划保养、及时维修的状况下，使设备始终处于良好的水平，彻底消除跑、冒、滴、漏现象。2.内容所有供水设备的运行与维护；生活水箱、消防水箱的维护、检测；按计划进行生活水质的检测化验；控制柜、传感器、稳压装置文章来源自 房地产E网、阀门、膨胀结的维护与检修。3.措施从业人员必须是具备一定技术知识的熟练技工，定期要进行技能、服务意识方面的培训；每日必须进行巡视检查，记录运行数据；水泵阀门等易损部件，每季度进行一次检修保养；消防供水设施每半年进行一次启动运行、维修养护；雨季来临前对所有排水管道、地沟、集水井进行清疏；每月对污水泵、排水泵、加压泵进行维修养护；随
7、时检查各处的用水情况，保证节水计划的落实；每年两次对生活水箱进行清洗消毒，检测达标。五、中水系统运行与维护1.目标最大限度的利用设备能力，节省有限的资源；适应社会发展的需要，着眼于未来，从现在做起，力争实现环保目标。2.内容主要从BOD、COD、SS、PH值四个方面，将原水水质经过处理达到中水水质的再使用或排放标准。前处理阶段：去除废水中的杂质，主要处理流程的物质；主要处理过程：利用微生物对于水中有机物的吸附、氧化分解和催化作用来除去水中的SS有机物质；后处理阶段：对回用的水进行进一步的处理和消毒。3.措施人员：熟悉中水处理站的机械设备、工艺流程、控制系统、配管、穿线、通风等状况。具备水质化验
8、操作证书；培训：专业培训；制定运行维保、管道的防腐、清洗等工作计划；化验：水质化验由专门的技术人员进行操作，按规定填写记录、分析结果，资料入档保存。六、电梯运行与维护1.目标提供及时有效的设备维护与管理，保证本项目所有电梯设备随时处于良好的状态。向所有使用者提供安全、及时、可靠的运输服务。2.内容对以下设备进行日常维护和保养机房内主要设备：电引轨、配电柜、限速器等；井内的主要设备：轿厢、随行电缆、轨道、钢丝绳、厅门、配重、限位开关等；地坑内主要设备：缓冲器、平衡配垂、限速配垂、安全开关等。3.措施人员：本系统运行维护人员须具备相应的专业技能，经培训合格后上岗；培训：针对电梯的特点，定期进行培训
9、；专业承包：确定有信誉、专业水平高、管理水平强的专业承包单位；按时申请技术监督部门对电梯进行检验，确保合格证的有效性；强化日常巡视检查和定期保养制度，定岗定责；收集整理有关技术资料，归档保存；收集妥善保管电梯备件、附件及工具。七、楼宇自控系统运行与维护1.目标楼宇自控系统的监控范围涵盖变配电系统、公共照明系统、给排水系统、暖通空调系统等，是自动化控制的中枢系统。物业管理公司将非常重视该系统从业人员的素质和运行、维护、管理的水平。逐步实现对该系统监控功能的深层次开发，加强对各类数据、信息采集和处理以及对过程控制的精确调整，保证受控设备的正常运行，为本项目提供安全、舒适、和谐的环境，并根据优化运行
10、的数据为节约能源提供依据和方案。2.内容根据系统技术数据编制设备控制点表和监控界面，制订监控任务书；制订各项岗位责任制；熟悉、掌握该系统工作站操作软件；熟悉、了解该系统现场控制器的硬件结构以及相关受控设备的电气原理图和接线图等资料；定期检查、维护现场控制器并对各类传感器、执行器进行维护、校正工作。3.措施本系统运行维护人员须具备相应的技术职称，经培训合格后上岗；建立楼宇自控系统运行工作日志和设备档案；系统供应商应向物业管理公司操作人员提供必要的技术培训；系统设备及软件定期进行维护、检查；选择可靠的经营商签订系统维保合同。以支持本系统在优化监控功能、数据库开发等方面的工作，提高楼宇自控系统运行、
11、管理水平，为优化运行程序和节约能源创造条件。八、维保参与及配合协调1.目标以专业的技术，全面的管理，优良的服务，向本项目所有外包的维修保养项目提供配合，协调各家维保公司在现场的工作。严格按计划、按标准、按时间，井然有序地完成各项外包工作。2.内容为厂家提供维修场地、临时电源、工具物品存放处；提供设备设施的运行数据、工作状况、故障现象资料；配合设备运行时间的调整，满足维修的需要；确认设备故障的排除，参与设备的调试运行；确认厂家对损坏部件的更换，在维修记录上签字；为厂家的工作人员提供生活与工作方面的必要帮助。3.措施任何外包维修项目的开展必须经所属专业工程师的同意；维修工作的全过程必须指定专门技术
12、人员负责；维修工作结算单中必须由工程部主任签字确认；所有外包工程的施工资料均入档保存。九、设施设备例行检查1.目标通过严格的监督检查制度，及早发现故障的苗头和现象，最大限度地减少设备的损坏故障率，达到提高设备设施的日常维护保养水平，提高设备的使用寿命和效率的目的。2.内容各专业系统机房管理的检查；主要设备设施运行状况的检查；设备设施保养计划实施情况的检查；设备台帐、档案资料保管情况的检查；安全操作规程执行情况的检查。3.措施所有设施设备必须落实到人；设备设施的责任人或专业系统，每日必须进行巡视自查；工程部每月至少进行一次专项设备管理检查；所有检查记录必须入档保存；检查结果作为部门、系统与个人的奖惩评定条件之一。十、应急预案触电事故的应急处理程序；电梯故障的处理程序；火灾时工程部处理程序；遇地震、雷暴、风、雪等自然灾害的处理程序；停电的处理程序；突发性水浸事故处理程序。另：应急预案详见本投标书附件操作手册。6
