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1、嘉园业主大会文件之管理规约（公示版）EE嘉园管理规约第一部分物业基本情况（应当与前期物业服务合同内容一致）一、物业管理区域东至财经学院东路南至东升园公寓北墙西至中关村街道科馨社区北至成府路物业管理区域内的物业构成明细、物业共用部分明细详见商 品房预售合同、商品房现房买卖合同。对本物业管理区域进行调整的，应当按照北京市物业管理 办法第六条、第十一条的规定，分别经原物业管理区域内及拟 分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之 二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业所在街道办事处、乡镇人民 政府提出调整物业管理区域申请。二、物业服务用
2、房物业服务用房建筑面积为平方米，其中地上建筑面积为平方米，位于【幢】【座】层单元号；地下建筑面积为平方米， 位于【幢】 【座】层单位号。其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于【幢】【座】层单位号。（注：物业服务用房为多处时，可根据实际情况增加以上内容）三、物业共用部分根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定，业主共用部 分包括：（一）单幢建筑物的共用部分，包括该幢建筑物的业主共用的 门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、 梁、楼板、屋顶等）等部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管 道、落水管、水箱、加
3、压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、 锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。（二）物业管理区域内的共用部分，包括道路、绿地、路灯、 沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、 闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。第二部分物业管理方式四、本物业管理区域内，实行下列第 2种物业管理方式。1. 由全体业主自行管理；2. 全体业主依法选聘物业服务企业;3. 由全体业主依法选聘其他人管理；采取第1种物业管理方式的，书面告知物业所在地的街道办 事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门；采用第2、3种物业管理方式的，双方依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、 维修、养
4、护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。北京市物业管理办法实施后，申请办理商品房预售许可 或者现房销售的住宅物业项目，全体业主确定物业管理方式时， 可以根据住宅物业服务标准 （编号DB11/T751-2010）选定相应 的物业服务标准。第三部分业主共同管理的权利和责任五、业主在物业管理活动中依照中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例、北京市物业管理办法以及相关法律、 法规、规章和规范性文件的规定，享有相应的权利，履行相应的 义务。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业 主共同决定：（一） 制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变
5、更物业管理方式、服务事项、服务标准和收 费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事 实服务；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积 三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者台 并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业 主且占总人数三分之二以上的业主同意 ；决定其他事项，应当经专 有部分占建筑物总面积过半数的业主且占
6、总人数过半数的业主同 意。业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内 的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定 或者物业管理区域内全体业主共同决定。业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可 以依法请求人民法院予以撤销。业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前，应当按照 本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对 选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订 物业服务合同，应当由
7、业主委员会三分之二以上委员在场签名并 加盖业主大会或者业主委员会印章。因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因，业主大会 无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的，按照北京市 物业项目交接管理办法（京建发2010603号）第四章的规定执行。 由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织 提供应急物业服务。临时代管期间的物业服务费用，由全体业主 按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。六、业主的共同管理责任（一）物业服务费用及其交纳、监督各业主同意，物业服务收费采取包干制（包干制/酬金制）方式, 按业主专有部分面积大小共同负担，并按照本规约和物业服务合 同约定向物业服务企业足额交
8、纳，接受业主大会、业主委员会的 监督。物业服务企业或者其他管理人每年第一季度向全体业主公布 上一年物业服务资金的收支情况，并接受审计监督；审计监督的实 施方式由物业服务合同另行约定。业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业服务费 用，因故不能按期交纳的，应委托他人按期代交或者及时补交。 业主未按规定交纳物业服务费用的，物业服务企业应当督促其限 期交付;12个月以上拒交物业服务费用的， 物业服务企业可以在本 物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的 业主房门号及欠费金额；仍无充足理由不交纳物业费的，物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。业主与物业使用人约定由
9、物业使用人交纳物业服务费用的， 从其约定，业主负连带交纳责任。业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务合同约 定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公示。（二） 专项维修资金的交存和使用1. 业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理区域 内专项维修资金。2. 使用专项维修资金的，物业服务企业或者其他管理人应当 按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案，并经建筑物及其 附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二 以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。3. 业主委员会应当将维修资金使用方案
10、、所需资金、工程进 展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业 主公布；并每12个月定期向全体业主或者相关业主公布一次专项 维修资金使用情况。4. 一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交存的30%时，由业主委员会按下列第(1)种方式，向该幢或者该户门号业主 续筹专项维修资金：(1) 一次性交存；(2) 按元/平方米逐月交存至业主一卡通；业主转让物业专有部分的，其交存的专项修资金随房屋所有 权同时过户。业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时，应当 经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分 之二以上的业主同意，并由业主另行表决通过。(三) 水、电、气等费
11、用的交纳及其设施的维修责任本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同 的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费 用。物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同。业 主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服 务企业或者其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等 费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应按相关供用合同规定承担 违约责任。水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业 单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的， 由业主承担维 修费用；属于业主共用的，由全体业主或者相关业主
12、按照其专有部 分占建筑物总面积的比例分担维修费用。业主大会应当代表业主，及时与供水、供电、供气、信息、 环卫等专业单位建立供用合同关系，并与开发建设单位办理户名 变更手续。（四）业主应当向物业服务企业或者其他管理人以及业主委员 会提供联系地址、通讯方式。（五） 遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理的约定。（六）各业主同意，在物业使用和维护中，遵守相关法律、法 规政策规定和本规约约定及业主共同决定，按照有利于物业使用 效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排 水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境 卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。业主不承担上述共同管理
13、责任，损害业主共同权益的，业主 大会或者相关业主共同决定可以限制其行使以下第1、2、3（可多选）项成员权利，：1. 不得担任业主委员会委员或候补委员；2. 业主大会会议表决权；3. 共用部分经营收益分配权；第四部分物业共用部分的经营和收益分配七、物业共用部分的经营利用物业共用部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的 规定，并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业 或者其他管理人实施物业管理的，按照物业服务合同约定委托物 业服务企业或者其他管理人统一实施。八、物业共用部分经营收益分配（一） 利用物业共用部分经营所得收益的分配，按照下列第1 种方式分配：1. 业主专有部分占建筑物总面积的
14、比例分配 ；2. 全体业主或者相关业主其他约定属于全体业主的共用部分，按下列第 2种方式使用：1. 用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到维修 资金监管专户；2. 业主专有部分占建筑物总面积的比例分配，可以优先抵交 物业管理费；属于相关业主的共用部分，按下列第1种方式使用：1. 用于补充建筑物及其附属设施维修资金，统一归集到市维 修资金监管专户；2. 业主专有部分占建筑物总面积的比例分配，可以优先抵交 物业管理费；（二）业主委员会、相关业主应当每年一次在物业管理区域内 公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的 收支情况，接受业主大会、业主的监督。（三）业主转让建筑物内的
15、专有部分，其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。第五部分物业的使用、维护和管理九、本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法 律、法规政策规定和本物业管理区域质量保证书、房屋建筑使用 说明书及其他文件的约定，并按照下列规定使用物业：（一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使 用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质。因特殊 情况需要改变物业用途的，除遵守法律、法规以及本规约外，应 当征得有利害关系的业主同意;（二）进行室内装饰装修时，遵守建设部住宅室内装饰装修 管理办法和北京市物业管理办法的有关规定，在工程开工 前，应当事先告知物业服务企业或者其他管理人，并与其签订室 内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项， 不从事装饰 装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服 务企业或者其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；（三）在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共用部分。施工期间应采取有效措施，减轻或者避免施工过程中 对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响，晚间6时至次日上午9时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工；（四）
