房地产投资风险理论探究

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1、房地产投资风险理论探究房地产开发是一种典型的高投入、高风 险行业，风险在房地产开发过程中无处不在。 房地产投资决策阶段是整个房地产开发过 程中第一个重要阶段，直接关系到整个项目 的成败，对开发商的经济效益和社会效益都 具有现实和深远的影响。因此，严密而有效 的风险预测与分析是房地产开发商既经济 又有效地在投资开发的初始阶段乃至整个 开发过程中处理各种意外损失风险的重要 途径。房地产投资风险是指房地产投资主体 直接或间接地把一定量的资金投入房地产 开发过程，由于受各种不确定因素影响而造 成的收益下降或损失增加或投资成本增大 等不利结果的可能性。风险是客观存在的， 风险的存在不仅会带来损失， 在许

2、多情况下, 风险也蕴藏着某种机遇。所以，科学预见各 种不确定性，提示并正确识别房地产风险因 素，认真分析和研究各种因素的影响方式和 程度，对有效规避房地产投资风险具有特别重要的意义。根据房地产项目开发的特点， 笔者认为可将房地产投资风险大致分为下 面几种：1决策风险主要是指项目前期决策时必须着力考 虑的区位、类型、时机等因素带来的风险。开发位置风险选择合适的开发位置对房地产公司具 有相当大的重要性，在一定种程度上决定了 其成功与否。房地产开发位置不仅是指项目 所处的地理位置，还包括其社会位置，这些 所有因素的有机合成决定着土地的潜在收 益能力。从地理位置来看，经济较发达地区 的地价较高，这决定

3、其开发成本较高，但发 展前景好，需求旺盛。而经济欠发达地区虽 然地价较便宜，开发成本相对较低，但由于 经济基础较薄弱，市场开发较不完善，所以 需求较低。开发物业类型风险在开发项目的位置确定之后，其物业类型的选择也要慎重考虑，物业类型主要包括 普通住宅、公寓、别墅、写字楼、商业物业 和工业物业等。不同的物业类型对位置的敏 感程度不同，抗风险能力也不同，商业物业 对位置敏感程度最大，很大程度上取决于其 与市中心或商业中心的距离、 交通状况以及 配套基础设施等。此外，商业物业、写字楼、 工业物业与整个国民经济发展水平有较大 的相关性，经济高速发展时，对此类物业的 需求也急速增加，能给地产公司带来较高

4、的 回报。开发时机风险由于房地产开发活动受宏观经济的影 响很大，而经济发展具有一定周期性规律。 因此，房地产开发活动也具有相应的周期性。 经济发展趋势是影响开发时机的重要因素， 在国民经济发展的上升期，市场需求旺盛， 市场处在不断的上升阶段， 此时推出的房地 产项目有更大的几率获得较好的市场收益。 相比较而言，在国民经济发展的衰退期，市 场需求衰退，此时房地产市场将会产生供大 于求，以致使房地产价格下跌。当然，不同 类型的开发项目对时间的敏感程度也会有 所差别。如工业物业的时间性明显不如商场类物业，后者的商业活动淡旺季之分明显。2经济风险主要包括利率风险和通货膨胀风险。利率风险利率风险是指利率

5、的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产是投资额大、投资周期长的产业，这就注 定其对外部资本尤其是银行贷款的依赖程 度相当大，这样的不良后果极易使企业负债 规模过大。当利率上升时，会使企业支付的 利息随之提高，资金的成本增加，从而导致 消费者的购买欲望降低。这些最终给投资者 带来经济利益的损失。通货膨胀风险通货膨胀风险是指通货膨胀时期，纸币 贬值价格全面上涨，从而给房地产投资者带 来的风险。房地产具有一定的抵抗通货膨胀 的能力，价格也会上涨。但人们手中持有的 货币是一定的，购买力相对下降，可能无力 支付日渐升值的房地产， 从而使房地产投资 者的开发项目难以售出而承担风险。3施工

6、风险施工风险是指房地产投资项目进入建 设阶段由于建筑材料价格上涨、设计变更、 施工质量问题等原因， 使项目建设周期延长, 开发成本增加，目标收益难以实现的可能性。建材价格变动风险钢材、水泥、沙、石、砖是建筑施工中 主要的材料，其价格的高低直接影响着总投 资规模的大小。在整个施工项目成本中建设 材料占约70%且其建设周期长，建材价格 又是经常变动的，人们不可能在材料价格较 低或价格回落时一次购入所需要的全部材 料，因此材料价格的上涨必然带来建筑成本 的上升，从而迫使投资者增加资金的投入。设计变更风险设计变更的原因有两个方面：由于消 费者需求和偏好的变化使设计方案“过时” 而引起的设计变更；由于在

7、实际工作中， 设计方案设计不合理及与施工相脱节等原 因引起的设计变更。在大多数情况下，设计 变更往往带来投资的增加。设计变更越多， 成本增加会越大，因而给投资者造成的损失 也越大。项目质量风险项目的施工质量与工程投资密切相关。 项目质量控制不好，可能导致返工、加固、 处理等，会相应延长工期，同时也会加大资 金投入。4市场风险市场风险是指由于房地产市场消费需 求、市场竞争状况等因素的变化而造成已完 成的投资项目无法按预期的计划销售，从而给投资者带来投资沉淀的风险。市场竞争风险房地产市场中竞争对手情况及市场竞 争程度，直接影响到投资项目的销售状况和 收益的实现。比如，当同类型竞争性房地产 出现后，

8、往往造成所投资的房地产项目滞销 或被迫降价销售，导致收益下降。消费需求变化风险市场需求是非常不确定的因素，常会给房地产投资带来很大的风险。特别是一些大 型房地产投资项目，由于开发周期长，人们 对房地产的消费需求、爱好，难免会随时间 而发生变化，如果缺乏预见，极有可能造成 产品滞销或价格下跌，而影响投资者的投资 效益。5政策风险政策风险是指我国宏观调控政策行为， 特别是房地产调整控制性政策而带来的风 险。我国房地产受国家调控政策的影响很大， 经济体制改革和产业政策调整，有关控制性 政策的出台，均会影响房地产内部结构，使 不同类型的房地产产品需求比例产生变化， 如果投资者投资项目选择不当， 必然会

9、使他 们遭受损失。6其它风险主要包括合同风险、管理风险、自然风 险等风险类型。合同风险在房地产项目开发过程中， 需要订立许 多合同，如设计合同、施工合同、材料供应 合同等。由于合同考虑不周，合同管理不善 及合同执行不严而造成的索赔或工期延长， 都会使项目投资成本增加。管理风险在投资项目管理中由于管理人员工作失误或疏忽或缺乏管理经验等原因，而引起的人、财、物的损失。如安全措施不健全， 造成人员伤亡；物资设备管理不严，造成企 业财产浪费、损坏等。自然风险主要是指由自然灾害如暴风雨、台风、 地震、海啸、雪崩、泥石流等原因而造成损 失的可能性。从上述各风险因素所涉及的系 统分析，利息风险、通货膨胀风险

10、、材料价 格变化风险、消费者需求变化风险、政策风 险等均属于系统性风险。所谓系统性风险是 指由于外部不确定性而引发的风险。这种风 险具有不可控制性，即并非凭投资者的力量 就能排除的。其他风险因素，如投资决策风 险、设计变更风险、质量风险、市场竞争风 险、合同风险、管理风险等属于非系统性风 险。所谓非系统性风险是指非外部因素而引 发的风险。这种风险具有可控性，即完全可 通过投资者的努力使之得到有效控制或消 除。对于非系统性风险，投资者主要是要加 强投资系统内部的管理， 建立和健全严格的、 切实可行的项目管理机制； 对于系统性风险,投资者除了要强化系统内部管理外，还具有 较强的对外部风险因素的预见

11、和分析能力， 即加强对企业外部政治、经济、社会、文化 等环境的研究。如通过深入研究国家各项经 济政策、相关法规制度，把握市场经济的运 行规律；通过加强市场调查和分析，随时掌 握市场供求变化和消费者需求的变化情况； 通过运用科学的风险管理方法，以全面提高 投资者抗拒风险的能力。当然，投资者面临 的风险即有系统性风险又有非系统性风险， 而且两者是相互影响，相互作用的，无论是 哪一种风险对整个系统运行将产生较大影 响。因此，在投资管理策略中不能厚此薄彼， 应予以高度重视。古人云：“思其所以危， 则安矣；思其所以乱，则治矣；思其所以亡， 则存矣。”其字里行间透视出强烈的风险意 识观念。在当今这个风起云涌，变化莫测， 竞争异常激烈的社会中， 我们的投资者更应 树立风险意识，做一个善于思考问题、善于 分析问题和善于解决问题的理性投资者。只有不断提高对房地产投资风险的预测、分析和管理能力，才能使我们在房地产投资决策中有效地识别和规避风险。 房地产投资风险 理论探究