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1、房地产名雅居销售策划方案名雅居项目销售策划报告书编制：奥域置业二零零五年四月二十日一、肇庆市房地产经济宏观分析肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响房地产建 设开发速度放缓，开发成本增加，商品房可供量减少导致存量减少，房地产业继续保持良性健康发展的局面。商品房价格近期内继续 趋升，主要影响因素有多方面：一是银行调控政策导致商品房成本增 加;二是建筑材料价格继续上升；三是国家对土地供应限制 ，市区土地存量紧缺导致价格上升；四是市场竞争十分激烈和楼盘开发建设 水平素质要求不断提高；五是周边县（市）区以及外地居民到来肇庆 市区购房置业不断增多带来楼价向高波动。一、房地产商品房开发规模放缓根据肇
2、庆市区调查综合资料显示：肇庆市区商品房开发总计划 规模为140万平方米（包括上年结转到今年继续施工的建筑面积和 当前新开工或准备在年内新上的计划面积）,比上年（全年）减少16万平方米，下降10.26%。其中商品住宅为124万平方米，比上年减少10万平方米，下降7.46%。根据市区上年商品房竣工率37.02%推算今年（全年）商品房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全 年商品房可供量为 77万平方米，其中商品住宅可供量为 59万平方 米。三、商品房销售量及价格情况预测调查27个楼盘（别墅楼盘不包括在内），综合住宅销售套内面积 为38526平方米，比去年同期调查数减少6247
3、2平方米，下降61.85%;总销售金额为 9076.72万元，每平方米平均售价为2356元,比上年调查数增加 37元，增长1.60%，综合价格指数为101.60%。根据上年商品房销售率为 67.96%和当前销量情况，预测今年商 品房销量可达52万平方米，其中住宅45万平方米。预测城区商品 房空置面积由上年底 25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅 由14万平方米降至10万平方米。预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元左右。四、肇庆市区重点楼盘的楼层价格情况根据调查资料显示：今年1- 2月肇庆市区新开发重点楼盘 （不 包括旧楼盘）楼层住宅最高价每平方米为 4500元;中价（一般
4、价）为 3500元左右；最低价为1850元五、肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例情况今年1- 2月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分为肇庆市区居民购买综合数占70.06%;周边县（市）区（包括云浮、罗定、郁南、新兴以及高要，四会、广宁、怀集、封开、德庆等 ）占22.11%;以及港澳台，外商及外地来购买占 7.83%。调查资料表明各 个楼盘销售人群结构比例有所不同。二、项目概况1、概况。 项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食 堂布局等，总建筑面积约5530.9 m2,楼后院约有800平方米停车空 地;约停放20
5、多台小车；项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园 （片区内主干道）相通仅隔幢 嘉仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路（肇庆 市道路主干道）相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区；项目位于的片区是肇庆市房地产发展最为成熟的区域，由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边1公里半径是肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低 元/m2，最高3600元/m2,住房条件和房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选；由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，特别租金方面是肇庆租金市场的风向标 ；三、房地产市场调查和具体分析1、体育中心板块二级市场重
6、点楼盘销售价格调查情况表（开发楼盘）奥域理靠回K文档仅供参考发展商楼盘名称地理位置售价元/m2白花园房地广阳光华庭桥北路2100御景房地产开发有限公司御景花园体育路2600星荷花园房地广星荷蒙苑二期翠星路3100新世界房地产新世界化园新湖苑B92784创展实业发展芙蓉轩芙蓉西2560汉一房地产有限公司翠庭湖轩康乐北路2700嘉仕翠苑房地产嘉仕翠苑芙蓉西2680广宇房地产开发有限公司山水晴公新湖路2800乔义实业康乐明庭西江路2300结论：由表分析，体育中心板块二级市场最低售价（套内均价）2100元/m2,最高售价（套内均价）3100元/m2，均价（套内均价）2624元/m2，而体育 中心板块中
7、子板块芙蓉公园板块最低价（套内均价）康乐明庭2300元/m2，最高售价（套内均价）2680元/m2,均价（套内均价）2513元/m2, 本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价必须考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。2、项目附近租金参考资料:（3月份）地点内容租金（元/月）芙蓉公园东侧二楼53平米一房一厅不市豕私400美蓉公园西侧八楼35平米房厅市家私550周Gd白花园桃花苑三楼40平 米房厅小市豕私500奥蝴混嘲 穴蓉公园顺景八楼65平米二房二厅不带家私600结论：体育中心板块的租赁市场是肇庆城区出租率和租价最高的区域，主要客户是集聚在以体育中心为核心的为数众多的商
8、业白领、打工 一组、娱乐公关小姐等，而租赁市场又是以小户型一房一厅及单间 最为紧俏，主要原因是该类适合独立性较强、经济能力较强、注重 个人私生活的客户群，为此，本项目定位应科学的细分市场中找到属 于白己的领地。3.项目附近三级市场放盘情况地 点内容购房总额单价（元/m2）芙蓉西一街33号八层南1司91平方米95,000 元1043.96芙蓉二街18号七楼60平方米98,000 元1633.33芙蓉四一街33号2栋九层86平方米95,000 元1104.65康乐北路翡翠小区七层88平方米110000元1250芙蓉西二街新华苑九层70平方米88,000 元1257.14康乐北路建和楼八层117平方
9、米155,000 元1324.79芙蓉街芙蓉大厦二层103平方米125,000 元1213.59芙蓉四一街九号七层85平方米150,000 元1764.71星荷蒙苑六层东238平方米750,000 元3151.26新世界化园一层东125平方米335,000 元2680芙蓉路芙蓉雅居八层75平方米135,000 元1800芙蓉路嘉士翠园八层133平方米355,300 元2671c C C C芙蓉雅居八层63平方米140,000 元2222c c rc为容西街康乐名庭三层59平方米140,000 元2372A ccc芙蓉路芙蓉雅居八层75平方米135,000 元18004 CCC芙蓉西街六层58平
10、方米95,000 元1900芙蓉花园二层110平方米220,000 元濒,目附近雷同物业参考 雅居商距项目一路之隔（约50米）定位单身公寓楼盘，单面采光，售价18501950元/m2,带家私装修出租 500元/月，由公开发售起半年内 售馨。购房者多为投资者和年轻小资；2、肇庆市小户型（单间）三级市场放盘情况地点内容购房总额单价（元/m2）康乐北路单间二层15平方米32,000 元2133天宁广场单间二层22平方米45,000 元2045端州6楼康怡居单间二层48平方米55,000 元1375南溪路（车库）一层28平方米75,000 元2678康乐北路翡翠小区二层21平方米32,000 元152
11、3江滨路九层24平方米30,000 元1250天南广场七层31平方米60,000 元1935东雅苑三层20平方米50,000 元2500梅花苑一房一厅48平方米85,000 元2125天宁广场一房一厅二层 22平方米45,000 元2045东堤湾一房一厅41平方米75,000 元1829.27幸福新城一房一厅六层45平方米80,000 元租金汇报率假设30平方单元单价 2100元/m2购房款共63000元,办证费1260元，装修10000元，投资额共74260，带装修部分家电出租 600元/月, 回报周期，不考虑加租等因素，收益率如下：年收益:600元/月X 12月=7200元7200 元 /
12、74260 元=9.6%租金与按揭首期关系表（八成）单价/元平方面积购房总额首期款月供租金回报2100306300012600548.97600元/月2200306600013200575.11600元/月2300306900013800601.26600元/月240030714400627.4600元/月三、项目定位1、SWOT分析优势分析劣势分析1、项目地理位置在芙蓉板块处丁1、外墙略微残旧，消费者潜下二手楼意绝版识的会给本项目高档价格造成直接2、项目整体为小户型单间压力3、项目此类产品是当前市场紧俏2、项目作为较大量的单身公寓，自身缺产品之相关如洗衣店、送餐、美容等配4、带有停车场套5、
13、具备小区物业管理条件3、项目套数较多，短期内市场难以瞬间6、带有电梯消化7、南北朝向机会威胁1、项目建成投入市场正是黄金销1、售期2、项目发展商具有洒店物业的管理经验，能够考虑资源整合2、项目定位以下定位均可：(1) 酒店式公寓(2)纯电梯公寓3、价格定位4、目标消费群定位两大消费群：(1) 购房者：投资客有一定空闲资金 ，追求稳定低风险回报的投资者和包二奶的老板(项目位置较为隐蔽)。单身贵族SHOW 一族一一创业者工作起居室(2) 租 户档次较高，品味高尚的未婚白领、单身贵族 离异男女、公关小姐租 投资档次高、生活要求5、项目形象定位(1) 项目命名：(2) 项目形象定位：6、发展商形象定位四、销售策略1、销售、招租双管齐下，造势、造市并步齐进2、限量分批入市，低开高走，营造升值空间3、接受租户咨询，抬升租金水平4、产品信息前期经过销售人员、中介全城铺开，接受租售内部登记，公开发售日正式带租约销售。5、销售节奏安排时间阶段内容五、广告策略1、六、物业管理预祝合作愉快项目马到功成
