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1、关注小区业主委员会成立30问一个多月前，筹备组为召开业主大会和选举业主委员会开始 做准备工作。部分业主向筹备组提出了一些问题，希望筹备组通 俗易懂地做出解释。在交流过程中，共总结为三十个问题，现向 全体业主宣传，帮助大家更好地理解筹备进程。欢迎大家继续提问。第一部分关于业主的权利一、谁是小区的主人？小区的事情由谁来决定？答：业主是小区的主人；根据物权法，小区的重大事情由 全体业主共同决定，或根据业主规约和议事规则，非重大事情由全体业主授权业主委员会等业主自治机构决定。二、业主在小区的事务中有哪些权利？答：主要是所有权和管理权。在小区里，除去业主专有面积 以外的公共部分，都属于全体业主共同所有；
2、对这些共有部分的 管理，构成全体业主的共同管理权，包括选举权、被选举权和监 督权，公共收益的分配权和使用权，对侵害自身权益的诉讼权， 等等。三、业主的权利为什么要去争取？答：因为小区的物业管理分为“前期物业管理”阶段和“集体合同物业管理”阶段两部分，以成立业主委员会并签订新的 物 业合同为界。只有在集体合同阶段，全体业主才能确保公平公 开公正的履行共同管理权。业主不团结、不积极争取集体权益， 是业主无法签订新的集体合同并在小区里真正当家做主的根本原 因。四、因为种种原因没交物业费能参与小区成立业委会的活动 吗？有选举权和被选举权吗？答：能。业主的选举权和被选举权，都是物权法确立的 法定权利。不
3、交物业费并没有改变业主的身份，因此就有权参与 小区业主的共同管理事务。但是，在集体合同阶段，无理由欠费 对全体业主利益确实有损害。物业费是业主与物业公司之间的合同关系；选举权与被选举 权是全体业主内部事务，与是否交纳物业费无关。五、小区的事全交给物业公司，何必自己操心受累？这样行 吗？答：没有监督，就不会有安全和放心。没有监督，就不知道 物业费时候花在何处，物业服务是否到位。业主不主动监督物业 服务质量，只会助长不当服务的发生。六、物业公司是不请自来，还是需要业主同意？答：前期物业服务企业由开发商通过公开招标产生，成立业 主委员会后，无论是继续聘用前期物业服务企业，还是聘用新的 物业企业，都要
4、由全体业主通过公开招标决定决定。七、用不交物业费表示对物业公司不满，算维权行动吗？答：不算维权，只能说是消极做法。如果业主没有取证技巧, 没有法律意识，当物业服务公司起诉未缴费业主的时候，往往由 于被诉业主无法举证而导致败诉。因为前期物业服务是包干制， 如果业主败诉，则所欠物业费均成为物业服务企业的利润。八、您知道我们小区哪些资源是属于业主的吗？答：根据物权法，小区除专有面积之外的公共部分（除专 门约定外，如地下车库），都属于全体业主所有，包括绿地、道路、 电梯等等。九、您知道哪些属于业主的资源被侵犯了吗？答：现在电梯广告未经全体业主同意被出租，其资源属于业 主，但业主并没有得到收益。还有其他
5、方面也存在权属不明的争 议。十、您关心小区的物业费收得是否合理吗？答：您应当关心。这是您的切身利益。如能在下一年度收取物业费前成立业主委员会，我们就能尽快终止“前期物业合同”，重新签订新的经过全体业主同意的物业合同，那才是公平合理、质价相符、方便监督的物业合同。第二部分关于业主委员会H一、为什么要成立业主委员会？答：不成立业主委员会，就无法终止前期物业合同，无法与物业服务企业签订符合全体业主要求的新的物业服务合同。十二、成立业主委员会有法律依据吗？答：成立业主委员会，是物权法规定的法定权利。十三、如何体现业主委员会的群众性？答：业主委员会由全体业主选举产生，接受全体业主和由业 主选举产生的监督
6、机构的监督。业主拥有对业主委员会的质询权 和罢免权。业主委员会的活动要公开化、阳光化，业主委员会的 办事程序和办事范围，要取得业主大会或业主大会常务机构的同十四、用什么方式选举业主委员会？答：业主委员会由全体业主投票产生，业主委员会候选人要 向全体业主公示基本情况，以便全体业主了解和熟悉。我们建议, 业主委员会候选人要在选举前，与全体业主公开见面并接受大家 的提问。十五、谁来监督业委会的人和他们的工作？答：全体业主是监督业主委员会的主体。其次，业主大会可 以决定设立监督委员会和业主大会常务机构都可以随时监督并质 询业主委员会。政府部门、媒体也有监督业主委员会的权利。业 主发现业主委员会的行为损
7、害了自己的利益，还可以向人民法院 起诉。十六、成立业主委员会，会不会把小区的事务搞得更乱了 ？答：没有监督的权力，带来绝对的腐败；绝对的腐败必然带 来混乱。因此，成立业主委员会，只是小区管理民主化秩序化科 学化的第一步，关键是全体业主要积极参与监督和决策。十七、业主委员会、物业公司、居委会三者是什么关系？答：业主委员会与居委会都是基层自治组织，均是为服务小 区业主和居民而设立，应平等协作，共同促进小区和谐建设。业 主委员会受全体业主委托和批准，与物业公司签订物业合同并监 督物业日常服务质量。十八、现在很多业主没有交纳物业费。那么，业主委员会成 立之后，业委会会不会起诉这些欠费业主？答：不会。前
8、期物业合同是由业主个人与物业服务公司签订 的，二者之间构成合同关系。现在欠费的这些业主只对建工物业 构成债务关系，与其他单位或个人无关，其他人也无权替物业服 务企业主张债权。十九、有人说，业委会建立后，会起诉“违规”业主。这样 的说法有道理么？答：现在的法律体系，并没有明文规定业委会可以起诉业主。 尽管业主规约、议事规则和业主大会决议对业主有强制力， 但是这种强制力在物业区域的管理上，一般是通过与物业服务企 业签订的物业服务合同实现的。因此，在业主是不是“违规” 这个问题上，业委会不是诉讼主体，也就不存在业委会动用公共 收益去起诉“违规”业主的假设了。二十、以后成立的业委会委员是否拿津贴？拿多
9、少？由谁决 定？答：在全体业主没有同意之前，业委会委员是没有津贴的。 在小区全体业主同意的情况下可能会有津贴，但是拿不拿、拿多 少，都由小区全体业主决定。个别人是决定不了的。另外，工资是与劳动合同联系在一起的，业委会委员没有劳 动合同，如果全体业主同意给业委会委员发津贴，也不能被叫做 发工资。二十一、谁是小区里最高权力机构？是业主委员会吗？答：最高权力机构是业主大会，业主委员会执行业主大会的 决定。全体业主可以根据小区规模和现状，自行决定如何设立业 主管理机构（即业主自治机构），包括是否设立业主大会常务机构和监督机构。二十二、业主委员会是领导业主的吗？答：业主委员会是服务全体业主的，只有对业主
10、大会的召集 权和对物业服务企业的监督权。业主大会可以设立常务机构，作 为小区日常事务的议事机构草拟中的业主大会议事规则 建议设立的，可由各单元选举业主代表组成的单元代表议事会议， 可以被认为是全体业主的领导机构。第三部分关于业主大会二十三、业主大会筹备的前景是什么样的？答：权利应该依法行使，权利受到侵害要依法维护。召开业 主大会、建立业主委员会的目标，就是要建设安全、有序、文明 的和谐小区。使每个人的“抱怨”有地放矢，使每个业主的权利 得到保障。第四部分关于筹备组与筹备进程二十四、成立业主委员会要有多少步骤？答：按照大的步骤来说，有九大步骤。二十五、目前我们小区的成立业委会工作进展到什么程度？
11、答：现在筹备组工作已经进入到向全体业主公示业主规约（征求意见稿）和议事规则（征求意见稿）征求业主意见阶段。二十六、成立了筹备组是不是就成立了业委会？答：成立筹备组乒成立了业委会， 只有全体业主中5030上的 人对将要发放的小区管理规约及议事规则投赞同票才能 成立。如果您因为忙，放弃行使你做为业主的权利，那么极有可 能因为最后没有达到超过 50%勺法定比例，而使小区成立业委会的 工作最后夭折。二十七、怎样避免个人或少数人控制筹备组（或今后成立的 业委会），避免“一言堂” ?答：从发起动员签名活动开始，志愿者们就在思考如何避免 业主委员会专权，或部分委员通过控制业委会而损害全体业主利 益。在筹备组
12、正式建立之后，严格执行筹备成员表决制。通过广 泛和深入的讨论、通过集体表决，使筹备组的集体决定不会被任 何一个成员所左右。公开公平公正的讨论、用规则限制任何一个人的权利、集体 表决，是避免“一言堂”的有效方法。二十八、筹备组成立了这么久为什么进度这样慢，问题卡在 了那儿？答：在向全体业主公示业主规约和议事规则征求稿 的同时，筹备组严格核算开发商提供的业主清册及业权面积，发 现与实际有较大的出入。到目前因开发商不能提供准确有效的业 权面积而导致业主大会的延期。二十九、业主产权信息是个人隐私么？答：不是。建工物业的这个说法没有法律依据。根据物权 法，我国房地产实行登记制度，通过公示业主产权信息（包
13、括姓 名、产权单位位置和面积），向全社会宣示业主对其所有产权的法 定权利。因此，业主产权信息不是个人隐私，必须公示。三十、怎样才能加快成立业委会的步伐，我能做些什么？答：每位业主都可以提出自己的建议，也可以通过向筹备组 咨询和查阅筹备会议资料，了解筹备进程，了解自己的权利如何得到保护。业主们更可以通过旁听会议的形式，亲身感受集体讨论、集 体表决的作用，保障业主们的发言权、监督权和参与权。归根结底，因为筹备组始终坚持一个基本原则，所有与全体 业主相关的事务（包括物业费的价格、公共收益的使用和业委会 的办公经费）的最终决定权，属于全体业主，任何一个人都无权 私自确定，筹备组从未具体讨论，更无权决定。尊重事实、尊重法律，积极参与，辨清是非，是每一位真正 关心自身权益的业主，所应做的。*佳园首次业主大会筹备组宣 /P
