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1、闽鸿-星港湾项目可行性研究报告江西闽鸿房地产开发有限公司2010年10月第一部分 东乡县综合概述一、总体概况（一）区域位置东乡县地处江西省东北部，隶属抚州市，位于赣东丘陵和鄱阳湖 湖滨平原过渡地带，现辖9镇、4乡、3个垦殖场、一个林场。全县 国土总面积1275平方公里。（二）人口数量县域人口规模：近期43万人（2007年）；中期45万人（2010年）; 远期50万人 （2020年）县城人口规模：近期13万人（2007年）；中期16万人（2010年）; 远期24万人 （2020年）（三）整体布局及城市整体规划（1）整体布局城市以老城区为中心，组团式向外扩展的布局形式。老城区与各 组团以及各组团之
2、间配以大面积的绿化隔离带和农业产业园， 并以城 市快速交通干道相连。城区功能分区五个： 孝岗中心区； 城南组团； 红星组 团；铜矿组团；邓家组团。（2）近期城市建设规划 居住区建设重点建设北港新城和东景2个综合居住区；逐步改造老城区的三 类居住用地；逐步消除城中村。 公共建筑新建行政中心和城北体育场、广电文体中心。 工业用地规划近期内将搬迁或关闭城区内有污染的企业， 并将这些污染企 业主要集中到城市西南侧下风向渊山岗工业区。 大富工业区只能安排 无污染工业企业。 道路交通系统根据规划城市的整体布局结构和发展次序的要求， 规划近期内将 建设完成外环路，火车站前广场的建设，拓宽改造现320国道为景
3、观 大道，新建中心广场，320国道城区段改线。 主要公园、绿地重点建设龙山公园和文化公园，建设老浙赣线风从以上城市规划建设中可以看出，新城区作为为来新的行政中 心，是近几年城市扩张与发展的一个重点。新城区的城市功能定位为集办公、商业、居住、信息服务、休息等为一体的综合功能区域。这 个也可以看出，随着行政中心的转移，区域配套完善速度的加快，地 产开发（居住、商业）将成为未来开发热点。新城区规划主要经济指标：规划总用地面积：1743.3亩（行政办公用地189.6亩、文化娱乐用地169.2亩、商业金融用地240.15 亩、商住用地475.95亩、市民广场用地113.55亩、公园用地251.25 亩、
4、道路用地303.6亩） 二、区域经济发展情况（一）国民生产总值据统计，2009年1-3季度全县实现GDP39193西元，同比增长 13.5%,达到年度计划的 63.2%,预计2009年GDP#完成619000万 元，同比增长14%2009年1-3季度完成固定资产投资341591万元，同比增长42.3%,达到年度计划的52.9%,预计今年将完成投资额619346万元, 同比增长48.1%。（三）财政收入2009年前三季度实现财政总收入 43414万元，同比增长25.7%, 实现县级财政收入29988万元，同比增长28.4%，预计2009年完成 财政总收入54062万元，同比增长20%其中地方财政
5、收入完成32906 万元，增长11%5 4 32 1 04.514.31.35 Ll匚蒂一木12006 年2007 年2008 年财政收入1.353.34.5143.财政收入结论：东乡县经济经过近几年高速发展，人均 GDP固定资产投资、地 方财政收入等指标增长幅度较高，为东乡县的房地产市场发展打下了 良好的基础。第二部分 东乡县房地产市场基本情况分析一、房地产市场整体分析（一）房地产发展特征分析近几年来随着东乡县经济快速发展，白 2001年“宏鑫商贸城”、“名仕步行街”房地产项目开始，东乡县房地产业也进入快速发展时 期，先后涌现出东景花苑、景泰中央城、台湾花园、翠碧轩、东方家 园、世纪商城、碧
6、桂花园、翰林苑等房地产项目，其市场主要特征为：1、在售楼盘较多，且部分项目开发体量较大，房源推量较大从当前东乡县的房地产市场来看， 在售房地产项目较多，不包括 私人建房，在售项目就达15个之多，且财富广场、景泰凤凰城等项 目总建面积都在20万讹以上，区域市场开发量较大，房源推量较大。 集中供应，市场竞争激烈。2、三房供应为主力，供应结构不尽合理从目前商品房供应来看，商品房供应结构有待调整，大户型商品房供应比重偏大，商品房套型结构与国家宏观政策要求存在一定差 距。受传统的居家思想影响，户型供应以三房为主力，一房、二房、 四房供应很少。从面积来看三房面积范围以110-130讹为主，两房面 积在90
7、 nf左右。其受价格上涨过快影响，购房者迫于资金压力，户 型需求面积在不断减小，110 itf左右小三房户型需求性在不断增大。3、房屋价格上涨具有一定的空间从目前整个东乡县的房地产价格来看，房屋在售均价在2000元/itf左右。随着城市经济发展水平的不断提升、房屋质量的不断提升、 建筑成本的不断增加，房屋价格具有一定的上涨空间。但东乡市场总 体供应量的庞大有可能带来市场的恶性竞争循环，价格上涨幅度不 大。4、北港区、新城区将成为今后房地产供应的重要区域从目前整个东乡县的房地产市场开发来看， 其较大开发量主要集 中在北港区、新城区。新城区作为东乡县城市发展的新方向，房地产 项目逐渐增多，其代表项
8、目主要为景泰凤凰城、东信财富广场等项目。 （二）区域房地产整体布局 北港区 区域特征：区域房地产开发较早，区域在售项目较多， 是整个东乡县 房源供应最大的区域，且区域在售楼盘较为集中，楼盘大多依河而建， 楼盘品质感较高，其主要代表楼盘为：景泰中央城、翠碧轩、翰林 苑、江南文苑等。新城区区域特征：新城区是未来城市发展的主要方向，随着区域配套的不断 完善，开发企业的不断进驻，将是未来东乡县房源供应的主要方向， 其主要楼盘为：景泰凤凰城、东信财富广场。化工区（通过市场调查认知暂定区域）区域特征：该区域原属于东乡县的一个老工业区， 区域内部有大量的废弃厂房，虽然区域不是城市发展的主要方向， 但是随着城
9、市扩张的 需要，其大量的废弃厂房将重新挂牌出让， 该区域也是未来东乡县房 源供应的一个重要区域。从目前开发项目来看，开发数量较少，且受 周边整体环境影响，楼盘品质较低。其代表楼盘为：东景花园二、二级房地产市场整体情况（一）在售项目基本情况建筑规模建筑形态户型面积在售均价景泰凤凰城总建囱积12 万 nf多层、小高层两房90 m2 ；三房115-130 m2；2200 元 / m2财富广场总建囱积23 万 nf多层、小高层、高层两房90-103 m2;三房 103-1352200 元 / m2河滨城总建面积7万m2多层两房85-90 m2;三房 112-130 m21900 元 / m2碧桂花园总
10、建面积5万m2多层、小高层两房89-94 m2 ；三房 113-141 m22100 元 / m2翠碧轩总建囱积12 万 nf多层两房96 m2 ；三房119-131 m22000 元 / m2翩林苑总建囱积10 万 nf多层、小高层两房93 nf三房117-124 m22100 元 / m2江南文苑总建囱积4.13 万 nf多层三房 106-140 m22100 元 / m2台湾花园总建囱积8万m2多层两房96 m2 ；三房130 m21800 元 / m2景泰中央城总建囱积31 万 nf多层、小高层、高层、别墅两房90 m2 ；三房115-130 m22200 元 / m2东景花总建面积两
11、房97 m2 ；三房多层1800 元 / m2131 m237.68 万 m2开发体量在20万讹以上的项目有3个，区域市场开发体量较 大，且整体市场属于成长初期，开发新理念较少，产品同质化较为严 重，市场竞争较为激烈。整体市场还是以多层业态为主， 小高层、高层业态较少。受地 块因素、市场因素影响，小高层、高层供应比例在不断提升，但高层 受价格较高及市场接受程度较低影响，高层业态市场抗性较大。（二）区域房地产价格走势分析3000一2000 1815* 184泓 188伊 196% 1933 1878 203 1994 2059209010000 01月02M0明0钥05月06M0阴0明09M10
12、月，东乡县201防1-10月商品房，走势（元）啼1518481886196219331878203119942059209C5+东乡县201防1-10月商品房价格走势（元）（该数据以房管局数据为准） 2009年随着政府救市政策的提出，整个区域的房地产市场开始逐渐回温，住宅整体均价开始上涨，2010年10月的住宅整体成交均 价为2090元/讹，较2010年01月环比上涨利润275元/ itf ,整体市 场趋好。第三部分调研结论一、2009年房地产调控政策主要从金融、市场、税收和保障住房几方面 进行，其表现出政府希望通过刺激房地产市场，使之尽快回暖。2009年 的房地产发展水平已经回到了 2007
13、年的水平，甚至有过之而不及。2010 年虽然国家政策指向还是以稳定房地产市场为主，采取适当宽松的货币 政策，但从地方各大银行的总体表现上来看，由于2009年大量的房贷 而导致银行金融风险增加，地方各银行已经在紧缩贷款，贷款额度的减 少，必然使市场需求量大幅度减少，随之对房地产市场造成打压，整个 市场将变的不稳定。二、当前市场热点主要集中在北港新城，随着政府主导开发行政中心 板块，相信不久将来，行政中心与北港新城区域房地产发展将并驾齐 驱。三、从东乡县目前楼市供应的物业形态上来看，主要以多层建筑形态 供应为主，小高层、高层及别墅供应为辅。由于多层建筑形态较多， 小高层建筑形态较少，其价格与大、中
14、城市比较，价格发生倒置，小 高层、高层价格高于多层价格。随着市场开发的日益成熟和置业理念 的逐渐转变，小高层将不断进入东乡房地产市场， 并悄然改变供应结 构的格局。但从目前整体的市场情况来看，小高层、高层业态接受程 度较低，市场抗性较大，在售高层项目低楼层 （1-8层）还可以去化， 则高楼层（8F以上）空置率较高。四、目前东乡购房客源主要集中在个体私营业者和外出务工人员， 乡 镇进城人员和部分公职人员也形成了购买主体。 且东乡县购房人群选 择楼盘的主要因素为价格，其次是地段和环境。五、虽然东乡县受外来开发企业的带动，楼盘整体品质提升迅速。先 后涌现出了翠碧轩等高品质盘。但大量集建房和小产权房（私建房） 纷纷入市，整体市场还是比较杂乱。目前东乡市场品质各有不同，随 着财富广场与景泰凤凰城的上市，对东乡的住宅整体品质较大。六、随着全国市场回暖，成交价格的上升，东乡市场价格也有一定程度的增幅，财富广场、景泰凤凰城均价最高达到2200元/叽与08年低迷期相比，上涨近500元/ m2.七、目前东乡市场主推三房面积110 m2-13 0之间nf,根据调研了解， 随着东乡房地产价格上涨过快，总价格过高，部分购房者迫于资金压 力，选择面积为100-110
