《双创双服税惠民生》由会员分享，可在线阅读，更多相关《双创双服税惠民生（45页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、六、双创双服税惠民生老李，唐山市某政府公务员，老李爱人张老师，大学教授，老李的儿子小李，应 届大学毕业生，准备自己创业。由于儿子刚毕业，老李想给儿子买房以备今后结婚， 小李想买车作为今后上班代步工具，通过老李一家遇到的一系列事情，发现税收与我 们的日常生活、工作密切相关，让我们走近河北人老李一家，看看他们身边发生的与 税收有关的那些事儿。第一单元房子党的十八大、十九大都明确提出了加快房地产税立法，适时推进房地产税改革的 要求。我国现行税制中并没有单独征收的房地产税，目前分别是对房产征收房产税， 对土地征收城镇土地使用税，两个税种分别开征于 1986年和1988年。鉴于当时我国 城市居民住房普遍
2、实行福利分房制度，加之城镇居民收入水平普遍较低，房产税和城 镇土地使用税仅对单位和个人的经营性房地产征收，对个人住房实施免税。随着我国 市场经济体制逐步完善，商品房日益兴起，价格普涨。在地方政府严重依赖于土地当 期收入，财政可持续性较差的现实背景下，实施新的税制改革，完善地方税体系，逐 步提高直接税比重，都与房地产税直接相关。加快房地产税立法并适时推进改革，有 利于优化税制结构，促进地方政府职能转变，对于推进国家特别是地方政府治理能力 与治理水平现代化具有重要意义。一、购买新房老李想为儿子小李购买一套新房，他应该缴纳哪些税呢？依照国家及河北有关规定，购买住房涉及契税、印花税。（1）契税按照河北
3、现行成交价格或存量房交易计税价格缴纳，个人购买自用普通住房，河 北省契税税率为3% （一股由买方缴纳，双方另有约定除外），分为以下三种情况： 个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下 同），面积为90平方米及以下的，减按1%勺税率缴纳契税；个人购买家庭唯一住房， 面积为90平方米以上，144平方米（不含）以内，减按1 5%勺税率缴纳契税。 个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90平方米及以下的，减按1%勺税率 征收契税；面积为90平方米以上的，144平方米（不含）以内，减按 2%勺税率征收 契税。 个人购买非家庭唯一住房，或购买的房屋是非普通住房时，按3%勺税率缴
4、纳契 税。（2）印花税按照房屋产权证每件5元缴纳印花税（一般由接受证件人缴纳）。例1:老李为小李购买一套100平方米的两室一厅房子，单价 18000元/平方米，老李 应该如何缴税呢？ 房子登记在老李名下假设老李名下只有一套唯一住房，购买的房子届于改善性住房，面积大于90平方米，小于144平方米，契税可以按照2%勺税率执行。（房款均为不含税价格）应缴纳契税：100X 18000X 2膑36000 （元） 房子登记在小李名下假设小李名下没有住房，且小李已成年，根据上述契税政策第一种情况，小李可 以作为个人购买家庭唯一住房，对照相应面积，可执行1.5%的契税税率。应缴纳契税：100X 18000X
5、1.5%= 27000 （元）方案与方案比较：36000 27000= 9000 （元）因此，由于税收优惠政策针对不同主体，实施差异化的税收政策，导致房屋登记 在老李还是小李的名下，将产生税收差异 9000元。小贴士:非普通住房，是指大于等于144平方米，容积率小于1或过户价格高于当地市场 指导价格的住房。二、购买二手房由于新房大多数位置偏远，老李想给儿子小李在本小区内购买一套二手房，可以 互相照顾，并且将来小李结婚生子后也便于照顾下一代，那么如果购买二手房他应该 缴纳哪些税呢？依照国家及河北有关规定，购买二手房除了应缴纳的契税、印花税外，还涉及增 值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、个
6、人所得税。根据税法和房地产法相 关规定，二手房需要评估后缴税，当成交价格低于评估价时，增值税、个人所得税、 契税都要按照评估价格交纳。（1）契税与购买新房的政策相同。（2）增值税按照营改增相关规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%勺征收率 全额交纳增值税；个人将购买 2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）（3）城建税（税收）、教育费附加及地方教育费附加（届于非税收入）是以实际缴纳增值税为计税依据， 分别按增值税的7% 3% 2%：匕率随同增值税缴 纳或免征（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）。（4）个人所得税按照相关规定（个人所得税一般
7、由卖方缴纳，双方另有约定除外），计税方法有两种： 按所得20%t纳方式：个人所得税=（房屋计税价格-原值-相关税费-合理 费用）X 20% 按综合税率缴纳方式：个人所得税=计税价格X 1沮非普通住宅计税价格X 2% 个人所得税针对不同情况有如下优惠政策： 房产证满五年，并且卖方夫妻名下唯 套房产免征个人所得税。 卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满 5年，按照1啷纳。（5）印花税按照房屋产权证每件5元缴纳印花税（一般由接受证件人缴纳）。例2:老李为小李在本小区购买一套二手房，100平方米，两室一厅，单价18000元/ 平方米，老李应该如何缴税呢？（房款均为不含税价格）买方应缴纳的税款：（1）契
8、税可参考例1,缴税为27000元或36000元。（2）印花税5元。按照最优惠的税收政策计算，老李该套二手房应纳税=27000 （契税）+ 5 （印花税）=27005 （元）卖方应缴纳的税款：（1）增值税 房子超过2年免征增值税 房子不超过2年假设房屋价格为不含税收入应缴纳增值税=18000X 100X 5眼90000 （元）（2）城建税及附加 免征增值税，同时免征城建税及附加 应缴纳城建税及附加=90000X （7符3符2% = 10800 （元）（3）个人所得税 产证满五年，并且卖方夫妻名下唯套房产的，免征个人所得税 卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年的一般二手房交易多采用 1%勺综合
9、税率计算应缴纳个人所得税=18000X 100X 1膑18000 （元） 如果房屋是非普通住宅,个人所得税税率为 2%按照没有任何税收优惠政策计算，该套二手房卖方应纳税=90000 （增值税）+10800 （城建税及附加）+ 18000 （个人所得税）+ 5 （印花税）=118805元。因此，购买二手房时，选择房屋的面积、卖方有几套房屋及购房年限都对最终缴 税的金额有直接影响。小贴士 ：以上税收优惠政策仅适用于除北京、上海、深圳I、广州以外的城市。北上广深四城市，首套房契税政策相同，二套房和非普通住宅，契税为 3%个人将购买不足2 年的普通住房对外销售的，按照 5%勺增值税征收率全额交纳增值税
10、；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额 按照5%勺征收率交纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税三、购买非住房小李想创业，老李筹集了资金给他买了一个40平方米的办公用房，他应该缴纳哪些税费呢？依照有关规定，购买非住房时主要涉及印花税、契税。(1) 契税个人购买的是非普通住房时，按 3%勺税率缴纳契税。(2) 印花税卖方按照本次房屋交易价格或存量房交易计税价格依0.5 %税率缴纳印花税。例3:老李筹集资金为小李创业购买的 40平米的非住房,12000元/平方米，应该如何 缴税？买方(老李)支付的税款：(1) 权证印
11、花税5元；(2) 印花税=40X 12000X 0.5 %= 240 (元)(3) 契税=40X 12000X 3膑 14400 (元)总共应缴纳税款=5 + 240+ 14400= 14645 (元)四、出售非住房参照例3,如果老李是卖方，想出售其名下的一套非住房，为小李筹集资金创业， 他应该缴纳哪些税费呢？依据有关规定，房屋性质为非住房的卖方个人涉及增值税、城建税及附加、个人 所得税、土地增值税、印花税。(1) 增值税卖方以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照 5%勺征收率计算应纳税额。(2) 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加卖
12、方缴纳增值税的，分别按增值税税额的 7% 3% 2%(纳城市维护建设税、教育 费附加、地方教育费附加。(3) 个人所得税卖方按照本次房屋交易价格(或存量房交易计税价格)减去房屋原值以及转让房屋过程中缴纳的税金和合理费用后依 20嘛率缴纳个人所得税。(4) 土地增值税卖方按照转让房地产取得的增值额，依四级超率累进税率(30吮60%缴纳土地 增值税。个人转让存量房征收土地增值税时，对既不能提供房屋及建筑物价格评估报 告，乂不能提供购房发票证明的，税务机关可采取核定征收办法，按转让存量房交易 价格或存量房交易计税价格全额 5%勺征收率计征土地增值税。(5) 印花税卖方按照本次房屋交易价格或存量房交易
13、计税价格依0.5 %税率缴纳印花税。例4:老李筹集资金为小李创业，打算卖出自己40平米的非住房，12000元/平方米，当初购买价格为7000元/平方米，应该如何缴税？卖方需要支付的税款：(1) 增值税增值税=(40X 12000 40X 7000) X 5% 10000 (元)(2) 城建税及附加城建税及附加=10000X (7符3符2% = 1200 (元)(3) 个人所得税本次老李收取的价款为不含税收入个人所得税=(40 X 12000 40 X 7000) X 20%= 40000 (元)(4) 土地增值税A:可提供上手购房发票的土地增值税=转让收入-上手发票价(每年加计5% -有关税金
14、X适用税率B:不能提供上手购房发票的土地增值税=(转让收入一转让收入X 90% X30%假设老李无法提供原始发票，按 B方案计算。原商铺价格为7000元/平方米，转 让收入为 200000 元(40X 12000 40 X 7000)。土地增值税=(200000 200000X 90% X 30膑 6000 (元)(5) 印花税印花税=40X 12000X 05%= 240 (元)合计应交税款=240+ 6000+ 40000+ 1200+ 10000= 57440 (元)五、房屋出租老李想把自己的一处住房出租出去，他应该缴纳哪些税费呢？(1) 增值税 其他个人出租其取得的不动产(不含住房)，
15、应按照5%勺征收率计算应纳税额。 个人出租住房，应按照5%勺征收率减按1、5咐算应纳税额。 其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对 应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过 3万元的，可享受小微企业免征 增值税优惠政策。(2) 城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加 城市维护建设税：按照实际缴纳的增值税为计税依据，市区7%县城和镇5%其他1% 教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为 3% 地方教育费附加：按照实际缴纳的增值税为计费依据，征收率为2%(3) 房产税 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% 自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按 4%勺税率征收房产 税。(4) 城镇土地使用税 在开征范围内，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收，城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。 自2008年3月1日起，对个
