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1、目录目录、总、论5.（一）项目背景 5.1、项目概要5.2、开发商概况6.3、可行性研究报告编制依据7.（二）项目概况7.1、项目用地7.2、建设规模7.3、主要建筑条件8.4、项目总投资及融资方案 .8.5、综合技术经济指标 9.（三）研究结论1.0（四）该项目住宅部分的团购合作关系 13二、市场分析与需求预预9 14（一）南昌市概况及经济发展基本情况： 4（二）市场分析1.71、宏观经济分析 1.72、区域房地产市场分析26（二）目标消费群体及价格定位 331、本项目的目标消费群体：332、项目楼盘价格34（三）项目优劣势分析341、项目与周边楼盘对比的优势和机会 342、项目的劣势和挑战
2、37三、小区规划 38（一）项目整体规划 38（二）总体平面布置 39（三）用地平衡41（四）住宅设计41（五）交通及停车系统 44（六）绿化景观设计 45四、工程设计方案.46（一）建设标准 46（二）主要建设内容及规模 .47（三）工程方案 481、主要建筑设计482、总图规划设计483、规划设计总体框架50五、环境保护与节能 511、项目场址环境现状 5.12、环境质量标准533、施工时的环境影响及解决措施 544、营运期的环保措施： 595、节能系统.6.2六、项目公用配套工程与消防 63(一) 劳动安全卫生管理 63(二) 公用配套工程 64(1) 给水64(2) 排水及去向 64(
3、3) 供电设计65(4) 燃气65(5) 垃圾收集65(6) 智能化设计65(三) 消防6.6七、组织管理67(一) 组织管理6招投标管理67(二) 物业管理内容681、前期物业管理682、物业管理公约683、物业管理委托合同 69八、项目实施进度70（一）建设工期 7.0（二）项目实施进度安排 70（三）项目实施进度表 7.1九、投资估价及资金筹措72（）投资估算依据 72（二）开发建设投资估 73（三）项目投资与筹资计划 741、项目投资计划742、资金筹措计划7.6十、财务分析 77（一）财务评价基础数据与参数选取 771、项目计算期及财务基准收益率77（二）开发成本费用79（三）盈利能
4、力分析79（四）不确定性分析801、敏感性分析802、临界点分析81（五）财务评价结论81H一、社会评价82(一)社会效益分析 82(二)项目风险分析83(1) 政策风险83(2) 市场风险84(3) 资金风险84(4) 工程风险85(5) 社会风险86十二、研究结论与建议 86附表8Z一、总论(一)项目背景1、项目概要项目名称：XX居住小区 项目开发商：南昌XX发展有限公司 设计单位：江西省XX建筑设计有限公司 项目建设地点：南昌市2、开发商概况南昌XX发展有限公司（原名南昌机械有限公 司）于92年成立，企业总资产投资近六仟万元， 其中有：土地15亩；厂房、办公楼、仓库、食 堂等配套用房；水
5、、电、路、绿化、下水道等 配套设施投资；生产所需固定设备及技术投资； 职工近100人，平均年生产5000万元，累计创 税3000万元。为了配合南昌人民政府将“迎宾大道打造成 商贸一条街的整体改造工程”拟将工厂迁入小 兰工业园，计划征用土地 50亩，投资8000万 兀，在原有广品基础上新增集群抄表系统广品， 预计建成后投产可实现年产值1.1亿元人民币， 并且每年将以30知上速度递增，年创税800余 万元以上，地方政府将此项目列入重点招商引 资项目，为了企业搬迁落户小兰工业园给予了 一系列优惠政策。如：将地块容积率提高，通 过综合开发此项目补偿企业应搬迁新建厂房而 造成的经济损失。3、可行性研究报
6、告编制依据(1) 投资项目可行性研究指南；(2) 建设项目经济评价方法与参数(第三 版)；(3) 江西省南昌市城市总体规划(2006一 2020);(4) 南昌市统计年鉴(20062008);(5) 开发商提供的项目规划与建筑设计方案资 料；(6) 开发商提供的其它相关资料；(二)项目概况1、项目用地本项目用地位于江西省南昌市南昌市迎宾 北大道旁。该用地南北约320米，东西约86米, 面积19739.9平方米，地势西高东低，基地东南 北三面现存有居民楼，西临迎宾北大道。2、建设规模本项目总用地面积19739.9平方米，总建 筑面积84633.6平方米。其中计算容积率面积 76195.6平方米、
7、不计容积率总建筑面积 8438 平方米、建筑占地面积7351.6平方米。该项目 为集住宅、商业、停车等功能为一体的大型民 用建筑，本工程包括4栋18层住宅楼(1#、2#、 3#、4#楼)、2栋23层住宅楼(5#、6#楼)，临街 2层商业用房及一个1层的地下车库。小区规 划居住总户数474户，按户均3.5人计，约2800 人，机动车停车位为289个。3、主要建筑条件(1) 场地位于江西省南昌市南昌市，西邻迎宾 大道，交通极其方便。(2) 南昌市城市规划办公室已将该地块规划为 商住和车库用地，南昌市人民政府出具了国有 土地出让证。4、项目总投资及融资方案估算项目开发建设投资为8855.07万元，
8、其中土地费用802万元，前期工程费用20万元， 基础设施建设费80万兀，建筑安装工程费 6691.77万元，开发间接费20万元，管理费用 228万元，利息177.3万元，销售费用210万元， 开发期税费78万元，其他费用156万元，不可 预见费392万元。估算项目总投资为8855.07万元本项目的投资来源包括自有资金 3630万元、销售收入再投入1225万元、向银行贷款4000 万元。5、综合技术经济指标综合技术经济指标项目数量总用地面积：19739.9 肝总建筑面积：84633.6 肝其 中计容积率总建筑面积：76195.6 肝其 中住宅建筑面积：67096.5 m2其 中90平米以下 户型
9、47025.6m270.1%90平米以上 户型20070.9m229.9%商业建筑面积：9099.1 m2不计容积率总建筑面 积：8438 m2其 中地下车库建筑面 积：7437 m2架空层建筑面积：1001 肝容积率：3.86建筑占地面积：7351.6 肝建筑密度：37.2%绿地率：25.1%住宅总户数：474户其 中90平米以下户型636户90平米以上户型162户机动车停车位：289个其 中地下停车位：191个地面停车位：98个(三)研究结论(1)近年来，南昌市在社会经济持续快速发展 的同时，其城市化建设也取得了显著成绩。南 昌市作为省会南昌的南大门，省城近郊，全市已形成一个公路四通八达、
10、航空、水路、黄金 十字铁路枢纽等齐全的交通运输网络。2005年，第三产业实现增加值 38.17亿元，比上年 增长15.3% , “十五”期间年均递增 15.3%。 房地产业快速成长，2005年新开工商品房建 筑面积134.56万平方米，占全市1/3强，涌现了梦里水乡、大湖之都、绿地山庄、九里象 湖城等一大批精品楼盘。新洪客隆、南昌百货大楼等大型商贸企业进驻莲塘，洁惠花园宾 馆、桂花村大酒店等餐饮服务企业品位提升。社会消费品零售总额 24.5亿元，比上年增长 15.5%，“十五”期间年均递增19.49%。中介、 保险、物管、信息等服务业成为新兄点。2005年，地区生产总值比上年增长 19.93%
11、 , “十五”期间年均递增15.39% ,全市财政总收入比上年增长 33.6 % ,年均递增 21.6% ,全社会固定资产投资比上年增长 61.2%。市域经济综合实力排名全省第一，基 本竞争力迈入全国 A级行列。经中国社科院等 三家权威机构联合评审，该市位居全国最具投 资潜力中小城市15位。2005年，全市总人口 91.73万人，其中 男性48.25万人，女性43.48万人；非农业人 口 16.12万人。2005年，出生率13.7%o；死 亡率3.74 %；自然增长率 9.96%);人口呈上 升趋势。在南昌市经济建设突飞猛进的状态下，本项目的完成能很好的解决南昌市及周边地区人口的居住问题，为南
12、昌印钞厂工会提供良好 的居住条件；项目中的商铺能带动该片区的商 业经济，为本项目的住宅部分提供了方便的商 业消费并提升了住宅房地产的自身价值；项目中的车库部分也能安全方便居民在日常生活 中停车，并完善项目居住功能和提升项目的总 体价值。(2) “XX居住小区”位置极为优越，交通极 其方便，该地在连接南昌市区和南昌市的一条 黄金大道一一迎宾北大道旁；周围三面临生活 区住宅及附属用房等，一面临街；周边各类市 政配套设施完善，生活方便快捷，使住户能够 感受到真正不一样的都市生活。该项目已与目 标消费群体签订了团购协议，项目竣工验收后 住宅房地产部分即可销售一空。项目的商铺部 分全部临街，已与南昌市政
13、府有关部门签订了 相关协议，取得了南昌市政府的大力支持，在 取得预售许可证后即可进行汽配行业的招商， 再加上项目的住宅部分以及周边已有的居住小 区的人气支撑，商铺的销售前景十分乐观。(3) 南昌XX发展有限公司是南昌市当地的 房地产开发公司，“XX居住小区”是公司很重视 的一个开发项目。该项目由公司中、高层房地 产开发经营经验丰富的管理人员操作，配以先 进的经营管理理念和合理的营销手段，实现项 目的顺利开发。(4) 有财务分析结果可见，项目投资税前 财务内部收益率为117%高于设定的基准收益 率，项目有较大的投资吸引力。就本项目而言， 市场的分析和项目的整体定位，以及项目投资 经济分析是基于经
14、验和经济学的角度来定的， 具有客观性和一般性，符合市场规律及投资经 济原理，配以合理的营销手段，实现项目的销 售目标，并最终实现项目的赢利目标将是完全 可能的。(四)该项目住宅部分的团购合作关系该项目“XX居住小区”由住宅和商铺两部 分组成，是项目的开发商南昌 XX发展有限公司 和南昌印钞厂工会共同洽谈多年，决定共同完成该项目；由南昌XX发展有限公司进行项目的 开发与项目商铺部分的销售；待项目竣工完成 后，按照南昌XX发展有限公司和南昌印钞厂工 会共同签订的团购协议，由南昌印钞厂工会团 购除开发商南昌XX发展有限公司自留的十套外 的住宅部分；最终完成该项目的开发、建设、 销售。二、市场分析与需求预测 （一）南昌市概况及经济发展基本情况：南昌市历史悠久，素称江西“首府首市”， 迄今置市2200多年。我市位于江西省中部偏北， 赣江、抚河下游，鄱阳湖之滨。位处东经 115 49116 19、北纬 28 16 28 58之间，是省会南昌的南大门。境域总面 积1683.62平方公里，全市辖16个乡镇和向塘 省级开发区、南昌小蓝经济开发区，总人口 91.73万人。南昌市是省会南昌的南大门，省
