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1、中国某某信息学校 学生毕业设计学生毕业设计(论文论文) 题题 目：目： 长沙房地产三级市场的现状长沙房地产三级市场的现状 姓姓 名名 ： 000 班级、学号班级、学号 ： 0000 班、班、00 号号 系系 (部部) ： 经济管理系经济管理系 专专 业业 ： 物业管理物业管理 指导教师指导教师 ： 000 开题时间：开题时间： 2009-5-12 完成时间：完成时间： 2009-11-12 2009 年年 11 月月 12 日日 目目 录录 毕业设计任务书2 毕业设计成绩评定表3 答辩申请书4-6 正文7-24 答辩委员会表决意见25 答辩过程记录表26 课 题 房地产三级市场的现状 一、 课
2、题(论文)提纲 0 引言引言 09 年年长长沙三沙三级级市市场场的交易情况的交易情况 1.1二手房交易的累计量 1.2 二手房交易均价 1.3 8 月二手房网站房源采样均价分析 房地房地产产三三级级市市场场存在的存在的问题问题 2.1 银行问题 2.2 房屋中介公司设计的“暗坑” 2.3 二手房常见的质量问题 2.4 产权陷阱 2.5 税费过高，手续繁杂影响着二手房交易 3 促促进进二手房市二手房市场场的的发发展的展的对对策和措施策和措施 3.1 逐步完善相关政策法规、贷款向其他方向转移 3.2 加强管理，规范中介，选择好中介公司 3.3 严格把握质量检查 3.4 产权要明确。 3.5 简化交
3、易手续，提高效率 4 二手房市二手房市场发场发展展趋势趋势分析分析 5 结论结论： ： 二、内容摘要 本文从房地产三级市场的现状出发，全面的分析了三级市场不断 完善的基本情况和存在的问题。首先，各种规范三级市场的制度日趋 完善，中介公司兴起且逐步走向正规化等，但是在发展的过程中各家 银行对于二套房贷的政策总体偏紧中介数量多、从业人员流动性大， 难以监管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法建筑质量问题等。 因此，我们要逐步完善相关政策法规、规范中介加强质量检查，加强 对消费者的教育宣传，增强消费者的自我保护意识。 三、参考文献 1二手房买卖指导(第 2 版) 作者：常淑娟等编著； 出版社：机械
4、 工业出版社 2买房的学问买房装修全程指南 作者：贾森主编； 出版社： 机械工业出版社 3房地产项目投资 作者: 陈琳 出版社:中国建筑工业出版社 4当前全国房地产市场现状和发展态势分析 作者：谢家瑾 房地房地产产三三级级市市场场的的现现 000 中文摘要中文摘要：本文从房地产三级市场的现状出发，全面的分析了三级市 场不断完善的基本情况和存在的问题。首先，各种规范三级市场的制 度日趋完善，中介公司兴起且逐步走向正规化等，但是在发展的过程 中各家银行对于二套房贷的政策总体偏紧中介数量多、从业人员流动 性大，难以监管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立法建筑质量问 题等。因此，我们要逐步完善相关政
5、策法规、规范中介加强质量检查， 加强对消费者的教育宣传，增强消费者的自我保护意识。 关键字:长沙； 房地产三级市场； 二手房； 现状； 问题； 0 引言引言 房地产三级市场，是房地产消费者之间的房地产商品再转让 市场。其突出特点是土地使用者、房地产所有人，将所取得的一 定年限的土地使用权、房屋所有权或房屋所占有和使用的土地使 用权一并在市场上转让、出租、抵押、买卖、赠与、继承、交换。属 于调剂余缺、重新配置的市场，还包括房地产的再开发及开发后 的维修、保养、装饰等。三级市场的业务有时和二级市场交叉进 行，同时还包括一些法律咨询、行情展示、中介服务、信息沟通及 劳务活动等业务。 房地产三级市场的
6、交易通俗的说法就是二手房交易，与新房 相比“二手房”具有价格实惠，过户后市场价位波动较小、省装修 费、产权清晰等优势，为避免置业风险“二手房”已成为不少初次 置业者的首选。然而“二手房”交易也存在许多问题，相对于新房 来说二手房的交易手续更加复杂；买二手公房上当受骗后的追索 和赔偿难度大，稍不留神就会掉进陷阱，或者在一些小问题上浪 费很多时间和精力。本文从长沙市三级市场的现状，全面分析分 析长沙 09 年交易的基本情况及存在的问题，以及针对存在的问 题加快采取一些切实可行的措施，排除困难，化解矛盾。 09 年年长长沙三沙三级级市市场场的交易情况的交易情况 1.1二手房交易的累二手房交易的累计计
7、量量 从二手房交易总量来看，三季度，全市二手房成交面积 84.48 万 平方米,成交金额为 19.18 亿元,成交套数为 7780 套,与去年同期相比 分别增长 80.34%、96.30%和 106.03%。二手房非住宅共成交 17.88 万 平方米,成交套数为 1374 套,与去年同期比分别增长 10.44、308.25。二 手房成交面积、成交金额、成交套数分别占总数的 78.84%、70.39%、84.99%,成交套数均面积为 86 平方米。 从各月二手房交易情况来看,二手房、二手住宅月成交量从去年 12 月起呈逐月下降趋势,今年 3 月大幅回升,二手房成交量接近去年 单月最高点,二手住宅
8、成交量超过去年单月最高点(去年二手房、二手 房住宅成交量最高点均出现在 11 月),且二手住宅成交占全部二手房 比例也有较大幅度提高,这表明随着政策的进一步放宽及契税的降低, 二手住宅交易市场活跃度明显提高。 17.38 18.64 30.56 25.82 19.92 38.72 0 20 40 60 80 7月8月9月 二手房 住宅 图一 三季度长沙二手房、住宅成交情况柱状图 从二手房交易分区来看，三季度雨花区成交量最大，二手房、二 手房、二手住宅分别成交 25.43 万平方米、18.97 万平方米，分别占总 量的 30.10%、28.49%。从各区二手房住宅与非住宅成交比例来看，三 季度全
9、市住宅与非住宅成交比例为 1.268：1,岳麓区非住宅成交比例 量最大，占岳麓成交量的 31.78%芙蓉区成交比例最大，占开福区成交 总量的 87.54%。单位：万平方米 12.1 13.52 25.43 16.36 17.07 10.54 10.98 15.97 11.06 18.05 0 5 10 15 20 25 30 开福天心雨花岳麓芙蓉 二手房 二手住宅 图二 2009 年第三季度长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图 1.2 二手房交易均价二手房交易均价 三季度全市二手房成交均价为 3969 元/平方米,同比下跌 8.54%, 其中二手房住宅成交均价为 3528 元/平方米,同比上涨
10、 6.43%;二手房 非住宅成交均价为 4570 元/平方米,同比下跌 5.50%。 从各区成交均价情况来看，雨花区、芙蓉区、开福区二手房、二手 住宅均价高于全市均价；岳麓区二手房、二手住宅均价均低于全市均 价。 4012 3970 4125 2980 4168 3900 3528 3685 3000 3826 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 开福天心雨花岳麓芙蓉 二手房 二手住宅 图三 2009 年第三季度长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图 1.3 8 月二手房网站房源采月二手房网站房源采样样均价分析均价分析 从出售采样分析来看,
11、8 月份住宅房源挂牌均价为 3858 元/平 方米,环比下跌 0.41%.其中,纯住宅挂牌均价为 3854 元/平方米,环比下 跌 0.93%.商信两用房挂牌均价为 4294 元/平方米,环比上 28.96%。非 住宅中，写字楼类挂牌均价为 5293 元/平方米,环比上涨 33.12%;门面 挂牌均价为 4483 元/平方米,环比下跌 6.66%。 从二手房出租采样分析来看,8 月住宅类出租房源挂牌月租金为 12.94 元/平方米,环比下跌 5.57%。其中,纯住宅挂牌月租金为 12.43 元 /平方米,环比下跌 4.02%;商住两用房挂牌月均租金为 15.53 元/平方 米,环比下跌 7.2
12、8%。纯住宅中,毛坯房挂牌月均租金为 9.52 元/平方米,环 比下跌 10.69%;一般装修挂牌月均租金为 11.08 元/平方米,环比下跌 2.81%;中等装修挂牌月均租金为 12.62 元/平方米,环比下跌 0.63%;豪 华装修挂牌月均租金为 15.46 元/平方米,环比下 8.36%。非住宅中,写 字楼挂牌月均租金为 22.74 元/平方米,环比下跌 0.18%;门面挂牌月均 租金为 39.58 元/平方米,环比下跌 15.10%。 房地房地产产三三级级市市场场存在的存在的问题问题 鉴于我国目前虽然出台了规范房地产市场的法律法规，但是这些 法律法规很大程度上滞后于市场变化，而且新的住
13、宅法、物权法 还没有颁布，因此三级市场的交易黑幕层出不穷的现状，消费者有必 要擦亮自己的双眼，识破众多的欺诈、违法的伎俩，维护自己的合法 权益。 2.1 银银行行问题问题 各银行对于二套房贷的政策总体偏紧，贷款门槛提高。严格执行 国家相关政策，首付款不低于 40%，贷款利率须在基准利率的基础上 再上浮 10%，对符合政策要求的改善型住房可以在政策范围内给予 利率优惠。 这个利率应该是仅适用于符合各方面条件的“改善型住房”，并非 所有二套房贷都能拿到这么低的利率。目前，“改善型住房”的标准是： 根据统计局发布的 2008 年人均住宅建筑面积 27.07 平方米，低于此 标准且银行征信过关者才能获
14、得贷款利率的优惠。 在申请贷款的办事程序上，银行的操作也有明显的收紧。购房者 在办理二套房贷时，需要向银行出示户口簿和居住面积证明等书面材 料，如果符合“改善型住房”的标准才能按照首套房办理。 2.2 房屋中介公司房屋中介公司设计设计的的“暗坑暗坑” 中介行业目前大部分是个体经营，抗风险能力差，中介数量多、 从业人员流动性大，难以监管，而且目前缺乏“二手房”交易的完善立 法。很多小型的房屋中介公司，但是这种中介服务公司的很大一部分 是没有专业评估人员，没有专业的经纪人和没有资质的”三无公司”， 按照我们国家对中介有关的规定，开办中介服务公司评估人员必须拿 到评估证，经纪人必须有相应的学历，有相
15、应的资格；办一个中介公 司要有多少这样的专业人员，它也是有一定的规定的，这些公司显然 达不到这种要求。然而这种公司却充斥市场，使得消费者无所适从。 2.2.1 瞒瞒上欺下，低估房价高价上欺下，低估房价高价转转手吃差价手吃差价 二手房吃差价已经成为了一种普遍现象。虽然各省市都有关于 房地产中介服务收费的有关规定，中介机构收取代理费的标准为规 定价格之内，且只能收取委托方的佣金，即中介公司不能既收出租 者又收租赁者的代理费，赚取房屋差价是政策不允许的行为。但是 现行经纪市场对经纪人收到差价没有一个明确定论，致使相当一部 分经纪人在实际交易过程中，回避公开，采用拉大差价的办法，来增 加收益。 假收购
16、真倒卖是一个典型的差价倒卖手法，有些规模比较小的 中介公司由于自己的资金有限，在收购市民的二手房中，并非是真 正意义上的收购，只是一边与出售房产的主人签订一份“意向书”， 交付一些押金给出售者。一边又与需要购买房屋的“下家”签订协议， 在房屋没有真正改变权属情况下，以房产中介公司自己的存量房名 义加价出售。 不出示真实购房凭证谋取差价。有些中介商在做差价的时候会 假装是替你着想的少开发票以减少你的税金，但是一旦房子要拆迁， 动迁单位就会按照发票来定价。 房产中介公司低价把业主的房子租到，然后再高价租给客户。 按中介公司的有关规定，吃差价是不允许的。目前市场上 80以上 的中介公司存在违规操作，主要是因为成立中介公司的门槛太低， 缺乏必要的市场调控。只要有 4 个经纪人和 10 万元的注册资金，便
